截至目前，新政實施已經(jīng)兩個月。隨著各項政策的落實、深入，京城樓市出現(xiàn)了兩類表現(xiàn)穩(wěn)健的市場現(xiàn)象，一是以大興、房山為代表的近郊板塊；另一類就是龍湖·伊頓公館為代表的學區(qū)小戶型公館，憑借產(chǎn)品在區(qū)域內的稀缺性，保持著平穩(wěn)較快的銷售速度。

近郊調整無礙核心

區(qū)穩(wěn)定

新政實施兩個月以來，京城樓市出現(xiàn)冷熱不均。具體來看，以通州燕郊為代表的近郊區(qū)縣驟然降溫。除多數(shù)樓盤打折促銷外，還出現(xiàn)土地流標。與此同時，包括大興、亦莊、順義在內的多個郊區(qū)板塊，均出現(xiàn)不同程度的調整。

與之形成鮮明對比的是，核心城區(qū)樓盤售價相對平穩(wěn)。特別是以海淀為代表的國家教育區(qū)樓市，銷量和售價并未出現(xiàn)大的波動。以龍湖·唐寧ONE為例，該項目自2月份以來，商業(yè)立項的公寓類產(chǎn)品截至目前共成交102套，成交金額2.3億元。即便是在新政出臺后的6月份，唐寧依然保持著平穩(wěn)的銷售速度，單月銷售23套。在這個過程中，龍湖·伊頓公館表現(xiàn)較為突出，其自4月份入市，在未做任何宣傳的背景下，僅通過唐寧的業(yè)主及其推薦就已成交65套，成交金額約1.2億元。

不僅一手房表現(xiàn)平穩(wěn)，核心區(qū)的二手房價格也相對穩(wěn)定。據(jù)北京中原三級市場研究部數(shù)據(jù)顯示，目前萬柳板塊中高檔二手商品房市場均價仍在40000元/平方米左右，與政策出臺之前的價格相比變動不大，成交量雖然較新政前有所降低，但客戶主要是換房或者購買學區(qū)房的消費者，因此剛性需求旺盛。無獨有偶，同樣位于海淀的五道口板塊，二手房價依然堅挺，目前華清嘉園二手房均價接近4萬，小戶型產(chǎn)品仍然堅挺在42000元左右。

受益海淀供量稀缺

面對海淀樓市的平穩(wěn)態(tài)勢，專家分析認為，與長期以來海淀樓市供量稀缺有直接關系。關于這一點，單從今年上半年的土地供應情況便可窺見一斑。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年1—4月推出的9塊居住用地其中有8塊全部位于順義、房山以及平谷等遠郊區(qū)域，海淀中關村核心區(qū)域周邊土地供應量為零。而根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止到2010年3月15日，東城、西城、崇文、宣武、朝陽以及海淀六大城區(qū)的住宅存量僅34436套。土地供應量的萎縮以及住宅庫存量的減少，令核心區(qū)住宅的稀缺價值再度凸顯。其中，尤其以海淀區(qū)最為明顯。

海淀土地供量不足，直接導致新盤供應稀缺。2001年華清嘉園落成至今，近10年時間內，中關村國家教育區(qū)僅有龍湖·唐寧ONE一個住宅項目入市。從今后的供應情況來看，6月計劃入市的35個項目，僅有一個位于海淀。而清華大學附近未來5年內沒有土地供應。

長期以來，該板塊供不應求的局面促使區(qū)域二手房市場持續(xù)堅挺。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自1997年以來，海淀國家級學區(qū)房價上漲12.5倍，即便是在2008年房地產(chǎn)進入嚴冬之際，全市房價下跌13%之際，區(qū)域二手房價格依然上漲2%。

新政下市場青睞高端小戶型

龍湖·伊頓公館淡市熱銷，引發(fā)業(yè)界對其客戶構成的關注。據(jù)記者調查，該項目的客戶構成中，70%是龍湖的老業(yè)主或其朋友，60%是外地客戶，70%是一次性付款。這充分說明，其一，在新政背景下，財富人士依然需要資金出口；其二，與新政前相比，他們更傾向于投資類似伊頓公館，具有收藏價值的高端小戶型產(chǎn)品。

據(jù)唐寧ONE營銷經(jīng)理寧可介紹，“龍湖·伊頓公館之所以定位"MINI行宮"，主要依據(jù)客戶的需求及產(chǎn)品的屬性而定的。首先，從客戶的購買意圖來看，大都不是作為第一居所，更多是為了臨時居住或存放興趣需求的場所?！睂幙膳e了幾個實際成交的業(yè)主提到的購買原因：“有的客戶家中有子女在清華大學附近就讀中學或小學等，家長陪讀；有的客戶擬在北大、清華等高校進修EMBA，不喜歡長時間住在沒有家庭氛圍的酒店里，就選擇伊頓作為臨時居?；蜣k公會所；還有一部分客戶將它作為臨時接待公館、私屬影院、酒吧、藏書閣等等多種興趣的實現(xiàn)場地。其次，從產(chǎn)品的屬性來看，伊頓公館屬于公寓類產(chǎn)品，面積較小，面積區(qū)間40-60平方米，總價低，性價比高，使用和收藏更加靈活和輕松?！?/p>

本報記者 魯歡