越來越多的企業(yè)希望進(jìn)入保障房市場，但利益激勵和風(fēng)險機制有待理順

多種資本參與時機成熟

根據(jù)國土資源部的計劃，2010年度全國約30個省區(qū)市(西藏除外)住房用地計劃擬供應(yīng)量約18萬公頃，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃供應(yīng)量占供應(yīng)總量的77%。

2010年，中央將下達(dá)300萬套保障性住房建設(shè)規(guī)劃，不少地方已明確“今年保障房(配套房)開工量不少于總量60%”的目標(biāo)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，落實保障房計劃應(yīng)鼓勵和吸引國資、民資等共同參與。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，2008年，國內(nèi)居民儲蓄已突破20萬億元，各類金融產(chǎn)品不斷推出說明民間投資潛力巨大，保障房建設(shè)資金渠道具備了進(jìn)一步拓寬的條件。

《瞭望》新聞周刊記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在部分城市，隨著近年來商品住宅用地供應(yīng)相對趨緊、地價不斷走高，一些資質(zhì)較高的知名房企面臨儲地不足的情況。

一家房地產(chǎn)公司的董事長介紹說，公司在上海從事房地產(chǎn)開發(fā)18年，但近4年沒有新增土地儲備，現(xiàn)有項目只能開發(fā)1年半左右，且繼續(xù)拿地難度很大；另一方面，公司閑置資金有四五億元，加上銀行授信，可用資金超過20億元。因此，公司對保障性住房充滿興趣。

目前，上海配套安置房的利潤率設(shè)定為5%、經(jīng)濟適用房設(shè)定為3%，雖遠(yuǎn)低于商品房開發(fā)，但仍具吸引力。前述房地產(chǎn)公司董事長認(rèn)為，相比于商品房，保障房的建設(shè)、銷售更具穩(wěn)定性，市場風(fēng)險小得多，非常適合一些穩(wěn)健經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)。

部分企業(yè)遭遇難題

本刊記者采訪中了解到，一些企業(yè)建設(shè)保障房的經(jīng)歷并不愉快。青島一家民營房地產(chǎn)企業(yè)的董事長告訴本刊記者，公司2002年在青島做了經(jīng)濟適用房項目，當(dāng)時還有贏利。隨后連做五六個保障房、政策性住房項目，總面積約有50萬平方米，累計虧損約7000萬元。

2007年，該公司在青島拿地建限價房，定價為4578元／平方米，建筑面積約6萬平方米。沒有料到的是，在建設(shè)過程中鋼材價格猛漲，建筑成本劇增。以限定價格銷售，最后這個項目每平方米虧損1000多元，整個項目虧損5000多萬元。

“原材料價格變動對參建保障房的企業(yè)影響很大。”這位董事長說，當(dāng)年青島12家企業(yè)還為此聯(lián)名上書市政府，要求提高保障房、限價房的銷售價格。2009年，該公司承建青島另一個經(jīng)適房項目時，由于企業(yè)承擔(dān)動遷項目，每平方米增加成本約1500元，最后虧損800多萬元。“企業(yè)參建保障房有很多顧慮，一是在價格、利潤限定情況下，市場變動帶來的成本及銷售風(fēng)險由誰來承擔(dān)？二是一旦政府管理不夠規(guī)范，也會增加企業(yè)的額外負(fù)擔(dān)?！?/p>

民企有顧慮，國企也有難題?！拔覀冊庥鲞^的困難，一是項目開工時間一拖再拖；二是70%的土地供應(yīng)能否實現(xiàn)還不知道?！痹诙鄠€省市建設(shè)保障房項目的中冶集團股份有限公司副總裁王秀峰說，“要保證保障房的建設(shè)，關(guān)鍵還在地方政府。去年3月以來，一些地方政府和我們談的保障房項目很多，但因政府償還能力和行政效率等問題，不少項目停留在談判階段，推進(jìn)艱難?！?/p>

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)適房、限價房可以通過直接銷售，回收成本，而即將全面推行的公共租賃房“只租不售”，需更多資金沉淀，因而吸引民間資本參與更顯迫切。

拓展融資渠道

多位業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)承擔(dān)保障房建設(shè)的首要責(zé)任，在對保障房的規(guī)劃設(shè)計、建筑標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格等設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的前提下，讓保障房市場面向國企、民企平等開發(fā)，形成良性競爭局面。此外，政府應(yīng)建立更合理的利益激勵和風(fēng)險分擔(dān)機制，減少企業(yè)在融資、建設(shè)、銷售過程中的不確定因素。

上海愛建房地產(chǎn)公司總經(jīng)理萬雯娟認(rèn)為，應(yīng)通過金融創(chuàng)新拓展公共租賃房的融資渠道，管理好民間資本對公租房的投資風(fēng)險。她說，從現(xiàn)金序列分析、公共租賃房建設(shè)類似于銀行的分期貸款業(yè)務(wù)，政府先投資建設(shè)公共租賃房，然后再通過租金逐漸收回建設(shè)投入。在政府財政緊張時，最好的辦法是政府去“分期借款”，而渠道可以選擇“資產(chǎn)證券化”：首先可以由政府與開發(fā)商簽訂協(xié)議，再由開發(fā)商按照規(guī)劃建設(shè)公租房，完工后將公租房所有權(quán)移交給政府，政府再將公租房打包并附上每年支付收益的財政擔(dān)保，將這個資產(chǎn)包整體出售給資產(chǎn)證券化平臺，但政府仍然保留經(jīng)營資產(chǎn)包的義務(wù)。然后，資產(chǎn)證券化平臺以資產(chǎn)包為基礎(chǔ)，向社會公開發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，募集資金，政府用資產(chǎn)包的出售收入(即募集的社會資金)來支付開發(fā)商的建設(shè)款項。資產(chǎn)包的出售可以讓信托、銀行、政府旗下的資產(chǎn)管理公司或其他有誠信的公司操作。萬雯娟說，政府在此過程中需要付出的除了土地，還有補貼資產(chǎn)包的收益。

民革上海市委副主委李世耀建議，探索建立房地產(chǎn)信托投資基金，用公共租賃房“打包抵押”方式，發(fā)行政府融資債券，將流動性較差的保障房資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為更具流動性的證券，促進(jìn)民間儲蓄向投資轉(zhuǎn)化，可有效提高保障房資金籌集量。

“國企主導(dǎo)”模式

近年來，上海著力探索保障房配建商品房建設(shè)路徑，調(diào)動了企業(yè)積極性，使這一民生工程得以良性運轉(zhuǎn)。

2009年，上海市開工建設(shè)經(jīng)濟適用房400萬平方米，配套商品房836萬平方米，合計占全年住宅開工量的近60%，為歷年來最高。2010年，上海計劃再開工建設(shè)經(jīng)適房400萬平方米、配套商品房800萬平方米，兩類保障房開工量預(yù)計占今年全市住宅開工量的60%。

上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生說，目前上海的保障房建設(shè)已形成“國企主導(dǎo)”的良性模式，可以完成既定任務(wù)。

以經(jīng)適房為例，截至去年年底，上海已累計完成經(jīng)適房開工量605萬平方米，主要由三大塊組成：一是松江泗涇、寶山顧村、南匯(現(xiàn)已并入浦東)周康航、浦東曹路等六大基地，共370萬平方米左右；二是由各區(qū)自行建設(shè)，約15個項目、80萬平方米；三是盤活存量土地或利用產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后新開工的項目，約150萬平方米。上述三大類項目均全部或絕大部分由國企承擔(dān)開發(fā)建設(shè)。

上海城投置地(集團)有限公司2003年獲得松江泗涇基地地塊，2004年，這個項目被納入上海配套商品房基地，名為“新凱家園”。一期工程共30萬平方米的配套商品房、已先后于2007年、2008年交付使用。二期項目建筑面積約29萬平方米，經(jīng)適房和配套商品房分別占40%和60%。已竣工的1464套經(jīng)適房，是上海首批試點銷售的經(jīng)適房源。

本刊記者在“新凱家園”實地采訪看到。二期建筑標(biāo)準(zhǔn)比一期明顯提高，外墻以彩色墻磚取代涂料，窗戶采用鋁合金材料，小區(qū)還進(jìn)行了景觀設(shè)計。上海城投置地總經(jīng)理俞衛(wèi)中介紹，二期建設(shè)成本比一期增加約300元／平方米。公司還將負(fù)責(zé)“新凱家園”三期項目大型居住區(qū)的建設(shè)，后者總建筑面積約115萬平方米。

2009年上半年，上海實施“大集團對口大基地”的保障房建設(shè)方案，由區(qū)政府負(fù)責(zé)動遷，國企負(fù)責(zé)規(guī)劃、設(shè)計、施工等。劉海生說，按照這一路徑，從土地動遷到項目開工，比以往縮短半年左右時間，使保障房建設(shè)節(jié)奏明顯加快。

讓企業(yè)“吃得飽”

本刊記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，上海保障房建設(shè)的“國企模式”之所以能持續(xù)良性運轉(zhuǎn)，一方面與商品房地價高漲對房企形成的“斥力”有關(guān)，另一方面是當(dāng)?shù)卣扇〉囊幌盗小皽p壓”和“激勵”機制，對企業(yè)形成巨大“引力”。

近年來，上海土地資源緊缺、地價抬升較快，通過招拍掛程序拿地日漸艱難，一些國企后續(xù)土地儲備狀況不容樂觀。多年來承擔(dān)上海舊區(qū)改造及保障房開發(fā)任務(wù)的一家房地產(chǎn)公司董事長告訴本刊記者，公司在上海已經(jīng)8年沒有拿地，目前的項目能做3～5年，“做完之后不知道能不能繼續(xù)拿地再做商品房”。

上海另一家房地產(chǎn)公司的總經(jīng)理說，公司上一次在市區(qū)拿地是2003年，即使資金充裕，也不想做“地王”，因為保障房項目可以為企業(yè)樹立良好形象，并讓企業(yè)“吃得飽”。

本刊記者了解到，上海保障房建設(shè)對國企的吸引力逐年增強。2009年9月，上海落實了保障房建設(shè)貸款的放款條件、貸款期限和利率優(yōu)惠等多項扶持性金融政策。多位房地產(chǎn)國企負(fù)責(zé)人告訴記者，銀行貸款占保障房建設(shè)資金比例超過六七成，而目前保障房開發(fā)貸款利率一般比基準(zhǔn)下浮10%左右。

此外，為盤活市中心“退二進(jìn)三”、規(guī)劃調(diào)整等原因造成的存量土地，上海近年來規(guī)定對符合標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)提供兩幅地塊分別獨立建設(shè)商品房和經(jīng)適房，兩幅地塊一并以邀請招標(biāo)的方式確定建設(shè)單位；在同一宗地塊上既建商品房，又建經(jīng)適房的，采用邀請招標(biāo)方式確定建設(shè)單位。這一“配建”模式對企業(yè)產(chǎn)生激勵作用。

“由誰來建設(shè)”

房地產(chǎn)專家、上海市經(jīng)濟管理干部學(xué)院教授朱林興認(rèn)為，目前各地保障房建設(shè)計劃已明確，但“由誰來建設(shè)”是一個急需解決的問題。

業(yè)內(nèi)人士建議，國資監(jiān)管部門應(yīng)明確規(guī)定，將開發(fā)中小套型商品房、保障房列為國有房企的主要發(fā)展方向；并將此條列入規(guī)范國有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和投資行為的必要措施，將開發(fā)保障房作為考核的剛性指標(biāo)。

同時，設(shè)定合理的保障房造價，尋求贏利性項目和公益性項目“適當(dāng)均衡”。合理核定保障房建造成本和利潤率，兼顧建筑成本波動、成本回收周期等外部因素，并使合理的節(jié)約成本回歸企業(yè)。這樣，在造價既定情況下，充分激勵企業(yè)通過優(yōu)化管理來降低成本、擴大贏利空間。

在條件成熟的情況下，還可規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凡開發(fā)贏利性項目，必須承擔(dān)相應(yīng)的保障房開發(fā)；將保障房的開發(fā)量作為土地招投標(biāo)、核定企業(yè)資質(zhì)和年檢等的重要依據(jù)。文/《瞭望》新聞周刊記者