“斬倉地產(chǎn)股！”這種說法在今年年初曾經(jīng)在各大公募基金管理公司之間風(fēng)靡，4月中旬監(jiān)管層暴風(fēng)驟雨般的調(diào)控新政無疑也證明公募基金斬倉地產(chǎn)的“英明”。時間步入下半年，地產(chǎn)股似乎開始逐步展現(xiàn)超跌反彈態(tài)勢，不少公募基金也將地產(chǎn)股再度放回投研團(tuán)隊的“股票池”。地產(chǎn)板塊的復(fù)蘇之日真的來臨了嗎？

悲觀派：

下半年房價或迎來實質(zhì)性下跌

“房地產(chǎn)真正的調(diào)控政策尚未開始！”

對于當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，滬上某合資基金管理公司人士對《第一財經(jīng)日報》記者如此表示，“更為嚴(yán)厲的措施不會讓市場等太久。”

支持該人士作出這樣判斷的是近期銀行的大比例融資與再融資。該人士稱，銀行的大規(guī)模再融資更多的是基于一種對自身資本充足率隱憂的擔(dān)心，“而這種擔(dān)憂背后的問題很微妙?！痹撊耸繉τ浾弑硎荆斑@其實在某種程度上反映了銀行對房地產(chǎn)調(diào)控的一種擔(dān)憂，而且銀行的行動往往都具有先知先覺的效果。”

滬上某大型基金公司相關(guān)投研人士對記者同樣表示了這種擔(dān)憂。“這其實反映了銀行對于房地產(chǎn)調(diào)控帶來壞賬增加的一種擔(dān)憂。”該人士稱，“最近不少地方政府都在討論征收房地產(chǎn)稅的問題，銀行的提前行動無疑反映了這種可能性的增加，很有可能新一輪的調(diào)控會很快到來?！?/p>

另外，目前民生問題也是不少悲觀派人士的一種擔(dān)憂。過高的房價讓更多的人買不起房，而廉租房、公租房等后備方法也跟進(jìn)得比較慢，效果有限。從社會穩(wěn)定的角度而言，房地產(chǎn)調(diào)控也勢在必行?！爸袊?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，也將使得房地產(chǎn)面臨一些調(diào)整的訴求。”上述合資基金人士表示。

樂觀派：

政策利好將刺激房地產(chǎn)反彈

與上述人士的悲觀不同，目前同樣有機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為房地產(chǎn)市場即將迎來一些轉(zhuǎn)機(jī)。

國海富蘭克林基金研究總監(jiān)徐荔蓉就認(rèn)為，目前政策出臺已告尾聲，市場最為擔(dān)心的房地產(chǎn)稅，可能不會出臺；即使出臺，其力度也明顯低于預(yù)期。股價經(jīng)過充分回調(diào)，已反映房價下跌15%~20%，用PB看估值已回落至2008年底的位置。房價已經(jīng)開始松動，而且從趨勢上看降價的范圍在擴(kuò)大。綜合來看，“政策到底＋股價反映＋房價開始下跌”，可以判定地產(chǎn)股筑底開始。

“第一個是地方財政，即土地流拍的時候政策可能會反轉(zhuǎn)；第二個銀行信貸安全，即房價下跌20%，威脅到銀行資產(chǎn)質(zhì)量時，政策可能會反轉(zhuǎn)。因此，如果看到上述兩個現(xiàn)象（土地流拍＋房價下跌20%），可能就是地產(chǎn)股反轉(zhuǎn)之時。”徐荔蓉表示，三季度是地產(chǎn)股筑底的過程。由于市場對政策的預(yù)期不穩(wěn)，房價也出現(xiàn)松動，筑底的形態(tài)將比較復(fù)雜，不會一蹴而就。建議放棄做反彈的思路，尋找行業(yè)內(nèi)具備特殊盈利模式的公司，開始戰(zhàn)略性買入。

而華寶興業(yè)基金也認(rèn)為房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化過程中的重要環(huán)節(jié)，目前政策打壓的是一線城市的商業(yè)地產(chǎn)，但對二、三線城市并沒有過多干預(yù)，并且對政策性、保障性住房是扶持的，因此地產(chǎn)板塊存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會?！盎鹉壳皩Φ禺a(chǎn)板塊肯定是會選擇性地回補(bǔ)一點的，但我們估計沒有哪家基金目前就敢大張旗鼓地加倉地產(chǎn)了，我們對地產(chǎn)的未來看得也不是太清楚，認(rèn)為目前地產(chǎn)股的回暖更多是來自于政策的放松。”

招商基金策略分析師李恭敏認(rèn)為，前期超跌的銀行、地產(chǎn)等板塊已具備安全邊際。同時，新華基金研究總監(jiān)、新華行業(yè)周期輪換股票型基金擬任基金經(jīng)理周永勝認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)仍處于復(fù)蘇通道中，回落只是暫時性的，預(yù)計到今年四季度左右，經(jīng)濟(jì)將重回上升小周期。投資者若想獲得較好收益，不應(yīng)錯過經(jīng)濟(jì)上升或下跌時期帶來的行業(yè)輪換機(jī)會。因此，繼續(xù)看好地產(chǎn)和金融。

富國基金也表示，短期將進(jìn)入政策觀察期，房地產(chǎn)可能不會出臺更為嚴(yán)厲的緊縮措施。即使6月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)較差，也不會很快轉(zhuǎn)向出臺刺激政策，無論是政策效果還是時間跨度都不足以促使政策轉(zhuǎn)向。