晚報記者 楊冬 通訊員 廖蘭心

上海認定，從此需要執(zhí)行“認房認貸認調(diào)查”的三重標準。昨天，上海市房管局、人行上海分行、上海銀監(jiān)局三部門聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)國家住建部通知，再次強調(diào)上海二套房貸的認定標準。

近日，上海關(guān)于銀行放松三套房房貸的消息不絕于耳，輿論壓力之下，繼上海銀監(jiān)會前日表態(tài)并無放松之后，這次轉(zhuǎn)發(fā)通知則再次對上海二套房貸標準進行嚴格認定，除嚴格執(zhí)行中央規(guī)定的“認房認貸”標準外，還強調(diào)要“認調(diào)查”，也是表明政府調(diào)控的態(tài)度。

專業(yè)人士認為，此前上海國有“五大行”基本上只認貸不認房，這次“認房認貸認調(diào)查”，對市場影響面極大，并把許多剛性需求和改善型需求購房者均納入了二套房范疇，可能誤傷真實的市場需求。

樓市進入深度博弈期

回歸理性仍需強化執(zhí)行力

據(jù)報道

房價17個月來環(huán)比首次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地產(chǎn)開發(fā)投資維持較快增長……國家統(tǒng)計局日前公布的今年1至6月房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù)，直觀地說明了上半年樓市調(diào)控取得初步成效。不過，經(jīng)濟復(fù)蘇的曲折性超過預(yù)期，下半年宏觀調(diào)控面臨的“兩難”問題增多。在此形勢下，樓市調(diào)控如何“迎難而進”？

樓市“半年報”：調(diào)控效應(yīng)正在顯現(xiàn)

種種跡象表明，本輪調(diào)控確實點中了不少投機者的命門，高溫樓市有了“退熱”跡象。國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)表明，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。

——房價快速上漲的勢頭初步得到遏制。 6月，全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅比5月縮小1個百分點，環(huán)比下降0.1%。進一步梳理發(fā)現(xiàn)：4月份，70個城市中，只有三亞一個城市房價環(huán)比微跌，如今“下跌面”波及至28個城市，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市房價均告下跌。

——成交量從低迷到漸出 “谷底”。 3月，全國銷售面積尚有8206萬平方米；至5月，已降至6800萬平方米。至6月，部分觀望者入市，全國商品房銷售面積回升至9200萬平方米，為上半年最高位。

——開發(fā)投資保持“高位不落”。盡管遭遇嚴厲的調(diào)控政策，4-6月全國房屋新開工面積仍達到4.82億平方米，開發(fā)投資達到13153億元，總額大大超過前3個月。業(yè)內(nèi)關(guān)于“房地產(chǎn)投資將大幅跌落”的擔(dān)心，并未成為現(xiàn)實。

——開發(fā)貸和個貸明顯收緊。上半年，房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款同比增幅回落，從年初的46.1%回落至上半年的34.5%。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，這些數(shù)據(jù)表明，調(diào)控政策在短期內(nèi)已初見成效，特別是從遏制部分城市房價快速上漲的角度看，效果明顯。但房地產(chǎn)市場能否健康發(fā)展，仍面臨一定的不確定性，目前首要的任務(wù)是穩(wěn)定市場預(yù)期。

“本輪調(diào)控在抑制投資性需求方面達到了效果?！敝袊笖?shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心總經(jīng)理葛海峰說，“但一些剛性的購房需求也被抑制了，后期應(yīng)加大市場供給。 ”

深度博弈期：五大癥狀不容忽視

“中國的房地產(chǎn)市場，好比一個高燒不退的病人，主治醫(yī)生辨證施治，病情暫時緩解了，但要除根，還需要持續(xù)治療，效果有待觀察。 ”中央黨校研究員曾業(yè)松說，“一些癥狀表明，當(dāng)前樓市正處于買賣雙方和市場各利益主體的深度博弈期，調(diào)控決不能松懈。 ”

局部地區(qū)樓市“高燒不退”。 6月，70個大中城市中有49個城市新建住宅價格環(huán)比持平或保持上漲，其中上漲城市均為二三線城市；有39個城市的二手住宅價格環(huán)比持平或上漲。

“堅冰”未融。以住宅期房銷售均價為例，今年1月至5月，北京四環(huán)路以內(nèi)的價格每平方米漲到34620元，而六環(huán)路以外每平方米也超過萬元，達到11748元。而一些基準價也是3月中旬的高點，存在“假摔”之嫌。

信貸悄然“放水”。記者13日從上海某房貸機構(gòu)獲知，目前，與該機構(gòu)合作的一些分行、支行，有選擇性地對黃金(1210.50,3.50,0.29%)地段的住宅貸款開了“綠燈”：如只要客戶首套房沒有貸款，第二套房也可享受首付三成和利率折扣等優(yōu)惠；停貸第三套房，個別銀行從一開始就沒有執(zhí)行過。該機構(gòu)6月辦理的15%的單子都屬于這種“放松的二套房貸”，其中大部分都是投資者。

投資轉(zhuǎn)移而非退出。目前一些二三線城市的概念板塊升溫，投資性購房增加，呈現(xiàn)量增價漲的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，目前沈陽投資性購房比例接近30%，而一年前僅為10%左右。

房企逆市拿地風(fēng)潮涌現(xiàn)。與一些市場傳言相反，上半年的土地市場并未隨著樓市調(diào)控而完全陷入停滯，雖然出現(xiàn)了流拍和土地成交萎縮的短期現(xiàn)象，但近期一些房企“攻城掠地”開始加速。數(shù)據(jù)顯示，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長35.6%，土地購置費同比增長84.0%，進入4月調(diào)控周期后，房企土地購置面積和費用仍在大幅增加。

國家行政學(xué)院教授張孝德說，新一輪樓市調(diào)控已有3個月，在樓市調(diào)控政策重壓下，從投機者到房地產(chǎn)商，自然會打個寒噤，但仍在豪賭未來樓市的升值預(yù)期。樓市回歸理性，仍需相關(guān)部門和地方政府強化執(zhí)行力。

值得注意的是，目前一些地方政府遲遲未出臺樓市調(diào)控細則，有的甚至宣揚“補漲論”，用買房落戶等政策來拉升地產(chǎn)業(yè)；有的地方則動輒賣地“造城”，大手筆的背后是地方財政的“土地依賴癥”未有改觀。

最復(fù)雜之年：“兩難”樓市如何調(diào)控

在實體經(jīng)濟曲折復(fù)蘇的背景下，半年房價數(shù)據(jù)終現(xiàn)“拐點”，市場上出現(xiàn)了 “第三套房貸松動”等難辨真?zhèn)蔚男盘?，以及類?“房地產(chǎn)調(diào)控政策即將松綁”的論調(diào)，已持續(xù)3個月的房地產(chǎn)調(diào)控到底是“收”還是“放”，調(diào)控應(yīng)如何發(fā)力？

權(quán)威人士強調(diào)，國際金融危機影響的嚴重性和經(jīng)濟復(fù)蘇的曲折性都超過了預(yù)期，宏觀調(diào)控面臨的“兩難”問題增多。長期存在的結(jié)構(gòu)性問題和當(dāng)前突出的緊迫性問題必須兼顧，而這些都必須在經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的前提下進行。

受訪的多位專家和業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，“放”可能使得之不易的調(diào)控成果毀于一旦，隨之而來的就是房地產(chǎn)價格出現(xiàn)新一輪報復(fù)性反彈，而過度“收”顯然也會傷及經(jīng)濟。

一方面，6月70個大中城市的房價同比上漲11.4%，去年6月房價在救市的效應(yīng)下，已出現(xiàn)量價齊漲的局面，而今年同比仍增長，說明調(diào)控依然任重道遠。

另一方面，一些地方政府已經(jīng)對樓市調(diào)控可能造成地方財政收入被“牽累”等表示了擔(dān)心，而鋼鐵及鐵礦石銷量和價格的下跌，也讓人們看到了房地產(chǎn)業(yè)拖累實體經(jīng)濟的隱憂。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說：“中國住房市場要經(jīng)歷一個相當(dāng)長的調(diào)整期，去消化前幾年形成的價格泡沫，使之回歸與經(jīng)濟基本面及居民家庭支付能力基本協(xié)調(diào)的水平。如果宏觀經(jīng)濟進入緩慢增長階段，這個調(diào)整期可能還會延長。 ”

盡管理性回歸之路艱難，但防止樓市的大起大落始終是各方的共識。專家認為：“房價的暴漲暴跌，對消費者、行業(yè)、銀行和政府都是一種很大的傷害。 ”

中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，從歷年經(jīng)驗來看，處理好房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟關(guān)系的一個關(guān)鍵問題，是要讓房地產(chǎn)開發(fā)投資保持一定的增長。在“兩難”形勢下推進調(diào)控，重點之一就是落實保障性住房計劃，強化政策的執(zhí)行力來干預(yù)市場預(yù)期。

上海永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎認為，要保持房地產(chǎn)信貸政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，一手抓“降房價”，一手抓“增供應(yīng)”，從源頭上穩(wěn)定預(yù)期，盤活市場，還要嚴查開發(fā)商的囤地和捂盤行為。

不少專家認為，對于少數(shù)房價較高的地區(qū)，房價的適當(dāng)回落是正常的。而樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經(jīng)濟的總體走勢。從歷年對樓市調(diào)控的過程看，地方政府、銀行、開發(fā)商在內(nèi)的多種強勢利益相關(guān)群體的影響也不可小視。高房價問題不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問題，上關(guān)乎數(shù)萬億元的商業(yè)貸款和個人貸款，下涉及幾十個相關(guān)行業(yè)，中間還夾雜著千家萬戶。專家表示，樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役，只能采用“漸進療法”。

“認房又認貸”對上海影響最大

據(jù)了解，在全國各大城市中，能做到“認房”的僅有上海，北京等城市均無法做到真正的“認房”，目前僅有上海的房屋登記信息系統(tǒng)可以做到查清戶主到底有幾套房。這也就意味著，這一認定標準對上海的打擊面最大。

根據(jù)市房管局、人行上海分行、上海銀監(jiān)局昨天聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知〉的通知》(滬房管市〔2010〕243號，以下簡稱《轉(zhuǎn)發(fā)通知》)，明確了上海市核查借款人家庭住房情況等事宜。

《轉(zhuǎn)發(fā)通知》明確了以下三種情況，貸款人應(yīng)對借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：一是在擬購房所在地房屋登記系統(tǒng) (包括預(yù)售合同登記備案系統(tǒng))中其家庭登記有一套(及以上)成套住房的，二是借款人已利用貸款購買過一套 (及以上)住房的，三是通過盡職調(diào)查確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的，即“認房認貸認調(diào)查”。同時規(guī)定“具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過房屋登記信息系統(tǒng)進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果”。

業(yè)內(nèi)人士分析，事實上，這份通知的內(nèi)容和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、銀監(jiān)會在6月4日發(fā)出的聯(lián)合通知完全相符。但據(jù)樂居調(diào)查，此前，上海的國有銀行基本上普遍對于二套房標準只認房不認貸，而外資銀行則執(zhí)行嚴格，既認房又認貸。

無房有貸被納入二次購房

但如果實際執(zhí)行 “認房認貸認調(diào)查”的話，對購房者的影響面極大，其中受影響最大的恰恰是有剛性需求的中低收入者。

根據(jù)中房信上海事業(yè)部的最新研究報告顯示，在4月17日房產(chǎn)新政前，實際執(zhí)行比政策文本的規(guī)定更為寬松，無房有貸、一房無貸、一房有貸、二房無貸、二房有貸等購房行為都能夠被認定為首次購房。而在4月17日房產(chǎn)新政后，無房有貸(目前沒有住房但曾經(jīng)有過住房貸款記錄)、一房有貸、兩房有貸均被納入了二次購房的范疇。

以上海戶籍居民為例，如有過任何房屋貸款記錄，甚至僅在以前買過社會公房、動遷房，都會被視作是二次購房。而對于非上海戶籍人員來說，如果在上海有一年以上的納稅證明，并且外地?zé)o房或者是一次性付款買房，那么在上海買的第一套房可視作首次購房。

克而瑞上海事業(yè)部項目總監(jiān)付琦說，“從新政前后的變化可以發(fā)現(xiàn)，所受影響最大的恰恰是中低收入的購房人群，如養(yǎng)老房、婚房、買大賣小或賣小買大等改善型購房全部受到限制?！?/p>

有貸款記錄就代表投資？

此次上海下達的 “認房認貸認調(diào)查”能否執(zhí)行？分析人士對此認為，實際意義并不大。

“并不是有貸款記錄就代表是投資，上海各銀行應(yīng)該還是要對具體客戶進行考量，具體情況具體分析。 ”付琦認為，如果需要完全按照《通知》條款執(zhí)行，打擊面過大。

“前后政策無所謂收緊還是放開，現(xiàn)在更多的是提醒要嚴格執(zhí)行?！敝性禺a(chǎn)研究咨詢總監(jiān)宋會雍認為，上海此次通知與銀監(jiān)會之前的要求差別不大，只是多了一個“認調(diào)查”。

在執(zhí)行中是否會有漏洞？對此，《轉(zhuǎn)發(fā)通知》除了明確嚴格執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策外，著重就通過本市房屋登記信息系統(tǒng)核查借款人家庭住房情況申請、初審、查詢、出具查詢結(jié)果等程序予以細化：即借款人簽訂購房合同后申請住房貸款的，應(yīng)如實向貸款銀行申報本人和家庭成員的住房情況；經(jīng)銀行初審后，借款人向房地產(chǎn)交易中心申請住房查詢，并提交購房合同、申請書、身份證件等相關(guān)材料等。需要注意的是境內(nèi)居民只能持有效居民身份證申請查詢，未成年子女為境內(nèi)居民的，應(yīng)提交戶口簿。

“認調(diào)查”基本上較難操作

更值得關(guān)注的是，這次上海《轉(zhuǎn)發(fā)通知》出臺的基礎(chǔ)，正是對樓市調(diào)控效果的質(zhì)疑之聲。從中房信上海事業(yè)部的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，5月上海成交量約為31萬平方米，6月上海成交量約為42萬平方米，都已低于2008年調(diào)控期的成交最低谷(除2月以外)的49萬平方米。從成交量來看，調(diào)控已經(jīng)達到了明顯效果。付琦分析，6月上海成交量比5月上升了36%，并非市場回暖的標志，而是因為綠地、保利、復(fù)地、大華等大開發(fā)商開始降價。

一位銀行業(yè)內(nèi)人士透露，實際上，銀行對房貸管理還是很嚴格的，目前還不辦理三套房貸，而工行、農(nóng)行、建行等各大銀行三套房貸的首付和利率都提高很多。對于“認調(diào)查”標準，該人士認為基本上還是較難操作，且嚴格執(zhí)行認定標準，勢必會影響銀行房貸業(yè)務(wù)。

受新政影響商品房成交量銳減，機構(gòu)稱——

上海足夠消化2年

記者 張駿斕

晚報訊 昨日，來自搜房網(wǎng)分析機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，由于受新政影響，上半年商品房成交量為25897套，成交面積為258.886萬平方米。而上半年上海商品房供應(yīng)面積為434萬平方米，2009年年底的存量房有500多萬平方米，目前樓市存量房面積近675萬平方米，將足夠消化2年左右時間。

據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，房產(chǎn)4月新政剛剛頒布，5月上海商品房 (除配套)的成交量從3月的6600套，4月的近6000套銳減至2327套；成交面積從3月的67.4萬平方米，4月的52.8萬平方米銳減至23.9萬平方米。

搜房網(wǎng)分析師劉暢分析指出，如按上述形勢繼續(xù)發(fā)展，即使上海不再新增房源，也將需2年左右時間才能消化。若房價未達到購房者預(yù)期，將無法吸引潛在的購房者入市，那么購房者依然會選擇持幣等待，樓市成交量將繼續(xù)保持低迷。

另一方面，成交量下降導(dǎo)致開發(fā)商資金回籠困難，資金鏈不完整，或影響下一步的項目開發(fā)，造成囤地情況出現(xiàn)，供應(yīng)量將會繼續(xù)走低。再加上房價過高無法滿足龐大消費群體需要，而成交下滑則使存量房數(shù)字不斷上升，上海樓市或已陷入“消化不良”，下半年房企拿地速度或?qū)⒎啪彙?/p>

就此，分析人士指出，促成交預(yù)計會是下半年政府的工作重點，而近期的經(jīng)濟適用房的入市或拉動上海樓市成交量，疏通上海樓市“消化系統(tǒng)”。

二套房政策未松動

中介“釣魚”竟稱政策可打“擦邊球”

晚報記者 張駿斕

昨日，上海房管局、人行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布通知，明確目前二套房政策未松動。但是在記者的采訪中發(fā)現(xiàn)，個別房地產(chǎn)中介為攬客，竟稱政策可打擦邊球，要么可以多貸款，要么可以調(diào)低貸款利率。但是想要“搞定”這個，一是要先交定金，二是有可能還要收取一定的服務(wù)費。

中介用優(yōu)惠誘購房者下定

昨日，記者在莘莊南廣場附近走訪了多家中介門店，了解是否可以辦理二套房優(yōu)惠貸款，雖然大多中介門店工作人員均表示，現(xiàn)在政策都在重申未松動，因此很難辦理到二套房優(yōu)惠，但也有部分中介稱自己有門路可以給購房者優(yōu)惠。

在一家中介門店，當(dāng)記者就某套總價在260萬元的房子表示興趣后，中介人員小李立馬帶領(lǐng)記者前去看房，看房途中，記者表示自己是改善性需求，因此會被認定為二套房，首付或者是貸款利率都有些吃緊，不知道有什么門路可以走走，可不可以讓房東再降降價。小李一開始直言，該價格已經(jīng)是房東調(diào)整了10萬元以后的價格了，恐無法再降了。

當(dāng)記者表露出自己的確中意，但總價上實在是有些問題的情況下，小李向記者支招：“如果你確實中意，那么我們可以想想辦法，但是需要先支付5萬元的定金。 ”

而小李的支招，就是通過將二手房評估價做高，從而降低首付款。通過評估公司將260萬元的房子評估到280萬元，那么貸款就可以多貸，但是實際上首付給房東的依然是260萬元的5成，也可緩解首付的壓力。 “這個都需要操作，我們也不能保證100%能夠成功，如果你覺得可以，那么我們簽一個合同，你交一下定金。如果成功的話，會有一定的手續(xù)費。”小李想拉記者回到門店去簽一下合同，記者借要回去商量一下，婉拒了小李的要求。

在都狹硪患頤諾輳薪槿聳客蹕壬透蟮?。蓑細J咧毖裕泄叵狄杏邪旆ń孔擁畝套房貸利率從規(guī)定的基準利率上浮10%，暗中“做到”下浮10%的水平。他向記者計算，如果房子首付五成大約要100萬元，剩下的通過銀行辦二套房貸，按照額度100萬和貸款期限30年來計算，利率上浮10%到6.534%的應(yīng)付利息大約是128萬，而利率下浮10%應(yīng)付利息大約是88萬元，前后相差接近40萬元。 “這個風(fēng)險很大，因此我們會收取一定的服務(wù)費。 ”王先生向記者直言不諱道。

業(yè)內(nèi)人士：小心“釣魚”

對于上述中介拋出的優(yōu)惠購房策略，業(yè)內(nèi)人士卻提醒，謹防被“釣魚”。中原地產(chǎn)的一位門店經(jīng)理向記者坦言，通過將二手房評估價做高，從而降低首付款的“花招”在樓市火爆的時候一度盛行，但因為風(fēng)險較高而逐漸淡出。而在目前成交量急劇萎縮的情況下，部分中介和銀行開始通過這種方式來提高成交量。他也表示，這個評估價也不能高出市場價格太多。目前主要是小型的銀行在做這個業(yè)務(wù)，國有大銀行相對較緊。

而對于中介所說的優(yōu)惠利率的問題，漢宇地產(chǎn)市場部門的相關(guān)人士向記者透露，近來部分小中介確實存在頻頻假稱二套房貸可放松來吸引購房者，而這些中介大多都要客戶先交定金，其根本目的是騙客戶先交定金，從而得以將客戶套住。如果客戶在二套房貸無法優(yōu)惠的情況下取消購房，那么中介會以客戶違約作為理由，和上家一起“吞下”定金，如果購房者沒有很好的法律意識，糊涂簽下相關(guān)合同，就會帶來不必要的麻煩，因此對于這些二套房優(yōu)惠之說，需要謹慎對待。