5月17日，北京住建委會同北京市監(jiān)察局等10余部門聯(lián)合發(fā)布《北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為專項檢查實施方案》表示，將貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，加強土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下一階段房地產(chǎn)調(diào)控可能拓展到開發(fā)商稅收，其中土地增值稅作為灰色空間最大的領(lǐng)域，成為關(guān)注焦點。
據(jù)悉，土地增值稅清算最有可能涉及開發(fā)周期長達十年以上、房價暴漲六七倍的高端住宅項目，昨日(5月18日)，《每日經(jīng)濟新聞》記者選取了上海頂級濱江豪宅上海世茂濱江花園作為樣本進行了調(diào)查。
豪宅土地增值稅或達數(shù)億
“現(xiàn)在的售價是10萬元/平方米。”這是上海世茂濱江花園售樓處的最新報價。有媒體曾報道，2001年該樓盤開盤均價為2000美元/平方米。
近十年時間中世茂濱江花園的房屋售價已經(jīng)上漲數(shù)倍。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(以下簡稱實施細(xì)則)，開發(fā)商世茂房地產(chǎn)控股有限公司(以下簡稱世茂房地產(chǎn))需要為大幅上漲的房價支付巨額土地稅。
早在1995年，國稅總局就根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》制訂了“實施細(xì)則”和計算方法，給土地增值稅設(shè)置了30%~60%的四檔次稅率。
世茂房地產(chǎn)2009年年報顯示，上海世茂濱江花園當(dāng)年銷售額為26.36億元，當(dāng)期入賬銷售面積為65288平方米，銷售均價為40380元/平方米。
但報告未公布世茂濱江花園5號樓的開發(fā)成本。有媒體曾報道，世茂5號每平方米的裝修成本在一萬元左右。而2000年世茂濱江花園第一期的銷售價格僅16000元/平方米左右。如果以每平方米16000元~20000元成本計算，大致可以算出項目的增值額在13.3億元至15.91億元間，增值幅度超過成本的100%。
按照土地增值稅清算的政策規(guī)定，世貿(mào)濱江花園該期房源的土地增值稅稅率高達50%。以世茂房地產(chǎn)2009年161.79億元物業(yè)銷售收入和108.14億元的成本，增值幅度在49.61%，按30%的稅率計算，世茂房地產(chǎn)旗下2009年銷售的房地產(chǎn)項目若全部完成土地增值稅清算，理論上當(dāng)年需要支付16.095億元的土地增值稅。
世茂房地產(chǎn)2009年的年報顯示，其當(dāng)年銷售入賬的23個項目，總共撥備繳納的土地增值稅總稅額才5.5億元。
事實上，根據(jù)2006年~2009年的世茂房地產(chǎn)年報，世茂房地產(chǎn)幾年的物業(yè)銷售收入累計超過400億元，累計繳納的土地增值稅卻只有22.42億元，僅占總物業(yè)銷售收入的5%。
“已繳納或已撥備”
土地增值稅在類似豪宅的清算中具體有怎樣的標(biāo)準(zhǔn)？對于《每日經(jīng)濟新聞》記者的上述疑問，位于香港的世茂房地產(chǎn)企業(yè)傳訊部負(fù)責(zé)人說，截至目前，世茂濱江花園的土地增值稅或已經(jīng)繳納，或被“撥備”至“應(yīng)付所得稅的會計項目”。其中，每年按照一定比例預(yù)繳的土地增值稅，已被列入土地增值稅項目。而沒有支付的部分，則被“撥備”至“應(yīng)付所得稅”會計科目，原因是“沒有達到土地增值稅清算的條件”。
據(jù)悉，2006年開始，世茂房地產(chǎn)將土地增值稅從“銷售成本”的會計科目，劃轉(zhuǎn)至“應(yīng)付所得稅”項。由于該會計項目除土地增值稅外，還包括其他應(yīng)付未付的稅種，同時金額也是歷年累加，所以很難了解其過去幾年的土地增值稅繳納情況。
《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察到，2006年公司應(yīng)付所得稅總稅額僅為3.68億元，而去年應(yīng)付所得稅累計總金額已經(jīng)達到49.44億元，其中僅2009年一年所增加的應(yīng)付所得稅金額就高達近20億元。去年末，世茂房地產(chǎn)的現(xiàn)金及銀行結(jié)余為72.8億元。如果今年就對世茂房地產(chǎn)旗下全部項目進行土地增值稅清算，確實可能對企業(yè)的資金產(chǎn)生影響。
土地增值稅清算條件
上海財稅咨詢電話 “12366”昨日向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露土地增值稅清算的幾個條件：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算并申報。
而已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。
上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的資料顯示，世茂濱江花園自2004年以來一共取得過10余張預(yù)售許可證，共48萬余平方米，但是完全售完的只有2004年取得預(yù)售許可證的19萬平方米，其他項目的銷售率都沒有達到85%的比例。
因此，類似這樣的豪宅有巨額土地增值稅未清算，也在情理之中。
以世茂濱江花園最后一期的5號樓為例，取得的預(yù)售許可面積達97094.83平方米，但實際只銷售了68021平方米，銷售率只有70%，未達到上述85%“紅線”。
和世茂五號樓一樣，2004年6月取得的濰坊西路1弄1-12號和2弄1-2號所有的住宅部分都已銷售，但有58000多平方米車庫尚未銷售，也沒有達到85%的比例。只不過，該項目獲得預(yù)售許可證的時間已經(jīng)超過了3年，按照規(guī)定，主管稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行土地增值稅清算。
《每日經(jīng)濟新聞》記者前往上海市浦東新區(qū)稅務(wù)局詢問，工作人員表示，具體企業(yè)的稅收征收信息，屬于保密范疇，不能向社會公布。
土地增值稅存灰色空間
“一位知名房地產(chǎn)公司的老總曾計算過，如果完全按照法律規(guī)定正常納稅，每為股東創(chuàng)造1元錢的利潤，需要向政府繳納1.6元的稅，但事實上很少有開發(fā)商繳那么多的稅。”
新閔律師事務(wù)所合伙人劉福元表示，開發(fā)多年的項目未進行土地增值稅清算是業(yè)內(nèi)普遍性的問題，是稅收制度本身的缺陷所致。
據(jù)他介紹，法律規(guī)定“項目竣工且銷售完成85%”，但在實際清算時，必須是整個項目全部銷售完成以后才能進行。因為只有那時，稅務(wù)部門才能非常清楚地計算出購地成本、建筑成本、管理成本等，在此基礎(chǔ)上，再計算企業(yè)應(yīng)繳的土地增值稅。
但實際上，一般房地產(chǎn)開發(fā)項目很難全部銷售清，導(dǎo)致項目開發(fā)成本難以被界定，給土地增值稅的清算，帶來極大的難度。“比如開發(fā)車庫的成本，和開發(fā)項目其他部分的成本是在一塊的，沒辦法分開單獨核算，這就很難計算它的土地增值稅，給征收工作帶來了困難。”劉福元解釋道。
業(yè)內(nèi)觀點
下一步或嚴(yán)征土地增值稅？
新閔律師事務(wù)所合伙人劉福元說，我國正嘗試進行房地產(chǎn)稅收方面的改革，嘗試低稅率嚴(yán)征管，把本來該征收的稅收征上來。這或許是下一步房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方向。
2010年初以來，河南、廣西、上海、廈門等省市稅務(wù)機關(guān)開始強化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管力度，強化的具體措施包括提高預(yù)征率、將核定征收改為查賬征收，以及比以往更嚴(yán)格地要求企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)進行土地增值稅的清算。其中上海市地稅局在今年1月份下發(fā)文件，對符合銷售面積超過85%以上等條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，加強對房地產(chǎn)稅收的征管，很有可能會成為下一步宏觀調(diào)控的“重頭戲”之一。
據(jù)他介紹，加強對土地增值稅的清算，早在2007年初國稅總局就曾經(jīng)發(fā)過文，但由于地方稅務(wù)部門執(zhí)行上的原因，始終沒能執(zhí)行起來，稅務(wù)部門按照1%~2%的預(yù)征土地增值稅，導(dǎo)致部分應(yīng)該清算的土地增值稅偷逃。
他表示，如果上述稅收清算政策得到執(zhí)行，開發(fā)商的利潤額會大大減少，現(xiàn)金流也將受到影響，但是能夠?qū)σ种贫诘仄鸬揭徊糠肿饔?，最重要的意義是完善了我國房地產(chǎn)開發(fā)稅收管理制度，將會成為一項很重要的調(diào)控措施。
不過，他也承認(rèn)，由于土地增值稅的清算需要多個部門配合，具體執(zhí)行會有難度，因此更適宜于針對那些捂盤、囤地現(xiàn)象嚴(yán)重的項目，有重點、有選擇地進行土地清算。
