上海開征房屋保有稅的草案已經(jīng)成型，目前正在人大、政協(xié)、以及有關(guān)部門征詢意見，有望本月出臺。據(jù)透露，上海市房屋保有稅的征稅對象將是經(jīng)營性物業(yè)，持有多套住宅也解釋為經(jīng)營行為。如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產(chǎn)值千分之八的房產(chǎn)稅。

按一套房子200萬計算，新政出臺后，符合征收對象的業(yè)主，每年需要繳納1.6萬元保有稅，隨著房價的升高，這一稅收還將增加。業(yè)內(nèi)人垣認為，如果這一政策出臺，會對房產(chǎn)投資者帶來重大影響。但新政應該會充分考慮普通市民的居住需求。以上由東廣記者趙穎文報道。

200萬住房年繳1.6萬保有稅

國務(wù)院樓市新政出臺明天將滿月。截至目前，北京、深圳等城市已經(jīng)公布了各自版本的樓市新政，但滬版樓市新政細則至今仍是猶抱琵琶半遮面。昨天有媒體披露，落實“國十條”的上海樓市調(diào)控細則已經(jīng)進入最后沖刺階段，最快本周即可頒布，同時，上海旨在對住房保有環(huán)節(jié)征稅的房產(chǎn)稅征收也將在細則出臺后正式啟動，如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產(chǎn)值千分之8的房產(chǎn)稅。計稅基礎(chǔ)為評估價而不是房產(chǎn)成交價。

所謂房屋保有稅，就是對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。一套價格200萬元的住房，如按千分之8的稅率計算，每年需繳1.6萬元保有稅，隨著房價的升高，保有稅也將增加。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍指出，如果保有稅政策出臺，會對房產(chǎn)投資帶來重大影響。此外，人均住房面積，將是判定是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。雖然具體標準還沒有出臺，但有關(guān)的新政是為了抑制投機，在人均住房面積這一重要認定標準上，會充分考慮普通市民的居住需求。

對于房產(chǎn)稅的征收辦法，多數(shù)專家和民眾都認為，應當區(qū)分自住性房產(chǎn)和投資性房產(chǎn)，把自住性房產(chǎn)排除在征稅范圍以外。有業(yè)內(nèi)人士認為，上海房產(chǎn)稅針對的是非自住性，而且擁有多套、特別是高端豪宅的那些投資和投機客。此外也有消息稱，房產(chǎn)稅可能只對增量房征收，也就是說，在房產(chǎn)稅出臺之前已經(jīng)買入的房子只做起征點的人均面積考量，不再征收。不過，這些說法還沒有獲得相關(guān)政府部門的證實。

房產(chǎn)稅征收存在技術(shù)性難題

有業(yè)內(nèi)人士認為，房產(chǎn)稅的征收還存在一些技術(shù)性難題。比如，是地稅部門上門收取，還是讓老百姓自覺繳納？如果有人堅持不繳，又如何催繳？畢竟，房產(chǎn)稅不像個人所得稅，可以從工資中直接扣繳。盡管在其他一些國家，征收物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅已經(jīng)十分普遍，但國外有很完善的個人信用體系。拒不繳稅會影響到個人的信用記錄，對以后申請信用卡、買賣房屋等都會受到影響。但在國內(nèi)，相關(guān)的法律制度建設(shè)并不完善，從這一方面來看，開征房產(chǎn)保有稅，仍有一定難度。

進入5月份，在國務(wù)院和部分城市一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的“重壓”之下，一度高燒的樓市似乎進入了“冰凍期”：中介市場門可羅雀、銀行擰緊信貸“龍頭”、樓市重現(xiàn)打折促銷……但事實上，在這些表象的背后，房地產(chǎn)市場仍然暗流涌動，曲線炒房的“暗門”層出不窮。比如：購房者通過個人消費貸款的方式“繞過”住房貸款，無房戶則可以通過不同銀行購買多套房均可享受首套房優(yōu)惠，此外，由于銀行系統(tǒng)沒有實現(xiàn)全面聯(lián)網(wǎng)，在一地買房后還可以到異地貸款。據(jù)一位銀行業(yè)人士透露，對于這些打擦邊球的做法，銀行只要有利可圖，大多不會拒絕。

滬銀行審批有松口

目前，滬上還沒有一家銀行，對存量房貸政策做出調(diào)整，就連國務(wù)院新政出臺后，第一個表態(tài)要把存量房貸業(yè)務(wù)中首套、二套和三套及以上的利率，提高到基準利率0.85、1.1和1.2倍的中國銀行，目前在上海，也仍然按照原先的合同利率約定執(zhí)行。對于新增房貸，滬上各家銀行在審批時也有所松口。在套數(shù)核定時，不是貸款買的房子，可以不算在套數(shù)里。甚至一些已經(jīng)還清的貸款也可以看作沒貸過款。銀行之所以會外緊內(nèi)松，主要是因為最近一個月，新增房貸量大幅下滑，房貸業(yè)務(wù)一直處于吃不飽的狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，我國新增人民幣貸款約3.4萬億元，不到全年7.5萬億投放目標的一半。而房地產(chǎn)貸款例來是各家銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，銀行害怕輕易提高存量房貸利率，轉(zhuǎn)按揭大潮將不可避免。業(yè)內(nèi)人士分析，從目前成交量來看，樓市低迷還將持續(xù)，假如年底前，銀行還無法為手里的信貸資金，找到更優(yōu)質(zhì)的投放目標，那么房貸的議價空間也會進一步擴大。

恒大打折后房價高比原價

就在各大銀行忙著暗箱操作時，房地產(chǎn)商們也不甘落后，紛紛打出看似誘人的打折廣告。率先喊出全線8.5折優(yōu)惠的恒大地產(chǎn)就被指責打折后房價比原先還高。滬上松江九亭的一樓盤，近來也打出了8.8折的優(yōu)惠，但折后每平方米1萬7500元的均價仍然還有大量水份。目前松江九亭地區(qū)的新盤價格在1萬8到2萬元左右，而這個打出8.8折優(yōu)惠的樓盤位于北九亭，距離鎮(zhèn)中心和地鐵9號線距離較遠，去年同期的均價也就在1萬2到1萬3左右。據(jù)當?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰臉潜P經(jīng)理介紹，這一樓盤原本每平方米1萬9800的均價本來就是虛高，所以即使打了折，購房人也不會得到任何真正的優(yōu)惠。有業(yè)內(nèi)人士一針見血地指出，盡管目前樓市出現(xiàn)松動跡象，但像這樣公開大打折扣的仍然存在炒作意圖。

8%房產(chǎn)稅惹爭議該不該征收？

按照報道，上海開征的房產(chǎn)稅，無異于重新開征新稅，因為最重要的稅收要素如征收范圍、稅率和計稅依據(jù)等，都在現(xiàn)有的《房產(chǎn)稅暫行條例》中找不出依據(jù)，這是對現(xiàn)有的《房產(chǎn)稅暫行條例》的重大背離。按照《房產(chǎn)稅暫行條例》，居民住房免征房產(chǎn)稅，而現(xiàn)在要開征；按照《條例》，計稅依據(jù)是房屋的原值扣除30%，也就是購買時的價格再扣除30%征收，而現(xiàn)在卻擬定按照現(xiàn)價即評估價格征收，將土地增值計算在內(nèi)；按照《條例》，房產(chǎn)稅的稅率依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%，而按照草案，則稅率是8%，一下子提高6倍多。

如果將上海的草案與《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定相比，則可以認定，草案除了借用《房產(chǎn)稅暫行條例》上的稅種名稱外，與《房產(chǎn)稅暫行條例》沒有關(guān)系。嚴格來說，這樣重大的變動，與出臺新稅沒有區(qū)別，必須通過嚴格立法程序，才能取得合法性身份。而上海的草案，不但要規(guī)避立法程序，而且有幾點是完全無法從常識上予以解釋的。

70年后土地權(quán)仍回歸國家 8%稅率為懲罰性稅率

首先，8%的稅率是報復性、懲罰性的稅率。有數(shù)據(jù)顯示，上海住房租售比高達1∶500，就是說，一套房子出租500個月也就是40年才能收回購買價，出租房產(chǎn)一年根本不可能得到8%的回報，因此8%的稅率完全是懲罰性的。其次，目前住房增值，主要是土地增值而不是房子增值，房子是隨時間流逝而要折舊貶值的。因為土地國有，70年后土地權(quán)仍然回歸國家，其增值最終由國家所得。既然這種增值最終是國家的，憑什么要向現(xiàn)在的業(yè)主課稅？《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定以原值的7折計稅，有兩個考慮，一是土地增值部分因為最終歸于國家，不能課稅，所以不能按土地增值后的現(xiàn)值計稅，只能按原值計稅，將土地所有權(quán)問題擱置；二是人們購房的價格中有相當部分是給國家的稅費支出，不能將給國家納稅的價格也算作私人財產(chǎn)再次征稅，這部分必須扣除。而現(xiàn)在上海的草案以現(xiàn)價計稅不提扣除，第一將土地增值納入稅基，第二將購房時為國家交納的稅費也作為稅基，這是沒有道理的。

如果上海房產(chǎn)稅草案能獲通過，那么，此舉將嚴重影響《房產(chǎn)稅暫行條例》的嚴肅性和政府的公信力。法律法規(guī)是給人們一個穩(wěn)定的預期，它只有保持相當?shù)姆€(wěn)定，才能給人們長久的信心。為了某種政策目標而需要調(diào)整法律法規(guī)時，也需要進行充分的辯論和審慎的考慮。不斷變動的法律使人們無所適從，以購房為例，當人們按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定安排自己的經(jīng)濟行為，購買住房之后，政府卻又單方面修改了條例，改變稅收范圍和計稅依據(jù)，增加稅率，這將使按照《條例》安排自己經(jīng)濟行為的人，產(chǎn)生上當受騙的感覺，嚴重損害和透支政府的公信力。

稅收法定，是稅收的黃金法則。如果征稅者可以這樣輕率地規(guī)避法律程序，修改變動已有的規(guī)定，與人們玩貓捉老鼠的游戲，那么，人們將永遠生活在財產(chǎn)沒有保障，對未來沒有確信的不安定狀況之中，這正是投機心理和賭徒行為昌盛的根本原因。

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“我們算了一個數(shù)據(jù)，占總?cè)丝?0%的富人把房地產(chǎn)交易量的50%都買去了，但是這些最富的人根本是不需要這么多房子的。我們把住房供給那些根本不需要房子的人，讓他們買一套、兩套甚至10套，這跟炒股票沒有什么區(qū)別。”昨天，在某地產(chǎn)論壇上，針對樓市炒家的泛濫，經(jīng)濟學家、國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣激動地如是說。

王小廣拿出的數(shù)據(jù)讓不少人感到吃驚：“我們做了統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)中國的房地產(chǎn)需求投機比重太大，平均數(shù)超過50%，深圳投機性需求可以達到80%至90%。”

王小廣表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控最重要目標是改變十多年來形成的房價“只漲不跌，越調(diào)越漲”的預期。長期積累的暴利思維讓樓市泡沫越吹越大，只有當許多炒房的人都虧損的時候，市場才可能恢復理性。中國房地產(chǎn)之所以呈現(xiàn)非理性的狀態(tài)，正是因為缺乏風險教育。

王小廣表示，要解決樓市問題，一是以利率等金融手段為杠桿，增加炒房的成本；二是通過房產(chǎn)稅增加炒房者的投資成本，降低其投資收益。

王小廣還建議，對投資房地產(chǎn)所賺的錢征收所得稅。“如果投資一套房子賺了100萬，這些錢大部分要交給國家，這樣就不會導致房地產(chǎn)有過多的投資需求。”

據(jù)媒體報道，上海日前召開有各區(qū)政府和相關(guān)主管部門領(lǐng)導參加的通氣會，緊鑼密鼓地討論上海樓市調(diào)控細則，其中包括房產(chǎn)稅征收辦法。該細則最快將在本月內(nèi)公布。盡管房產(chǎn)稅的出臺還沒有一個時間表，但王小廣建議，第一套住房要免稅，二套要實施比較高的而且可以調(diào)整的稅率。