兩套市中心的樓中樓，市價300多萬元的房子，一轉眼，就莫名其妙地變成了別人的房子。王先生說，當他發(fā)現(xiàn)自己的房子“飛”走后，震驚不已。他一次又一次地交涉，一次又一次地申訴。

王先生說，他是一次性全額付款買下這兩套房子和兩個車庫的。但是，由于這些房產(chǎn)只有《使用權證書》，沒有《房屋產(chǎn)權證》，因此埋下了隱患。

昨日，王先生的代理人、廈門遠大聯(lián)盟律師事務所顏云青律師對記者表示：“這給了租戶可乘之機，他偽造使用權證書，把房子抵押、轉讓了。但是，這樣的轉讓應該是無效的。否則，今后全廈門所有只有使用權證的業(yè)主都將惶惶不可終日?！?/p>

蹊蹺

房子被轉讓房東不知情

王先生說，1996年，他花了60多萬元購買了位于萬壽路的萬壽綜合樓C座和D座的兩套房子和兩個車庫，房子沒有產(chǎn)權，但有70年的使用權。王先生還向記者出示了他持有的4本《使用權證書》，這4本證書是由鼓浪嶼療養(yǎng)院頒發(fā)的。

顏云青律師說，2002年8月至2004年7月，王先生把兩套房子出租給了廈門市中汽智誠汽車有限公司。為了證明房子是自己買的，王先生還向記者出示了當時支付購房款的收款憑證，以及與智誠公司的房屋租賃合同。

“租期到了以后，房子一直空著，我們也沒去住，只是偶爾過去看一看?！蓖跸壬f，他萬萬沒想到的是，2008年10月份的一天，卻發(fā)現(xiàn)自己這兩套房子都被貼了法院的封條，“我的房子怎么會被貼封條，這太不可思議了！”隨后，王先生立即報警，并和律師一起到法院，而從法院了解到的情況更令他震驚不已。

疑云

兩種版本證書 誰真誰假？

這時，王先生才驚奇地知道，兩套樓中樓被中汽智誠公司轉讓了。而且，“相關手續(xù)齊全”。不過，王先生發(fā)現(xiàn)，中汽智誠也有該樓中樓的《使用權證書》。但是，和王先生的 《使用權證書》相比，差異明顯。顏云青律師說：“中汽智誠拿的使用權證書是偽造的，首先，鼓浪嶼療養(yǎng)院的公章是假的，你們仔細看就會發(fā)現(xiàn)，假證書的公章，字體明顯比較粗?！?/p>

王先生說，這房子當年是鼓浪嶼療養(yǎng)院建設的，原來樓名為 “鼓療萬壽綜合樓”。他于1996年8月22日全額支付了購房款，并拿到了4本《使用權證書》。他手上的4本使用權證書上都蓋有原鼓浪嶼療養(yǎng)院領導江先生的私章，為了證明這4本使用權證書是真實的，他和律師從鼓浪嶼療養(yǎng)院找到了江先生的私章印文，并委托福建正泰司法鑒定中心對使用權證書的私章印文與鼓浪嶼療養(yǎng)院提供的私章印文進行鑒定。記者看到，該鑒定中心出具的司法鑒定意見書顯示，兩份材料上的私章印文為同一私章所蓋。

另外，王先生手中的證書是4本，即兩套樓中樓和兩個車庫是各一本證，這和該幢樓其他房產(chǎn)的使用權證書的登記方式是一樣的。但是，中汽智誠提供的是兩本，是一套樓中樓加一個車庫合成一本的證。對此，顏律師說：“這不符合萬壽綜合樓使用權的登記方式，也違背基本商業(yè)慣例?！?/p>

更蹊蹺的是，中汽智誠的使用權證書上表明，使用權歸中汽智誠公司，該使用權證登記日期是1995年6月1日。但是，中汽智誠公司是成立于1997年8月1日。也就是說，該房屋使用權登記時，中汽智誠公司根本還沒有成立，卻登記在了該公司的名下。

迷局

關鍵人物突然“人間蒸發(fā)”

這個問題的關鍵人物——— 中汽智誠公司法人代表林則堅失蹤了。就連中汽智誠公司也集體人間蒸發(fā)了。2008年10月份，本報記者就曾報道過《巨額債務壓垮廈門最牛廣本4S店》。報道指出廈門第一家4S店——— 中汽智誠廣州本田特約銷售服務店，因老板林則堅卷進巨額債務困境，已于2008年10月10日遭湖里區(qū)法院查封。此后，林則堅過去的常用手機就再也無法接通，宛如人間蒸發(fā)。

王先生從法院了解到，是智誠公司的法人代表林則堅，授權給中佳擔保投資公司，處理兩套樓中樓和兩個車庫的使用權轉讓、抵押等事宜。后來，中佳公司把林則堅告到法院，法院就把這兩處房產(chǎn)查封了。

更令王先生想不到的是，隨后中佳公司又以智誠公司的名義，以109萬余元的價格把這兩處房產(chǎn)轉讓給了黃某。黃某向中佳公司支付房款后，智誠公司卻未能將兩處房產(chǎn)交付給她使用，于是，黃某把智誠公司告上法庭，2009年6月份，法院判決智誠公司應將這兩處房產(chǎn)交付給黃某。據(jù)了解，當時法院也找不到林則堅及其中汽智誠公司的人員，只能通過法院公告的形式，在報紙上通告判決結果。

“智誠公司手上的證書是假的，可能是用掃描的方法偽造的。我的房子，就這樣落入了別人的手中，這太荒唐了?！蓖跸壬J為，林則堅偽造證件、公章，炮制了兩份虛假的房屋使用權證書，并委托中佳出售給黃某，不但構成了犯罪，而且嚴重侵害了他的合法權益，轉讓行為是違法、無效的。

回應

房子沒有產(chǎn)權如何鑒別？

近日，記者致電廈門中佳公司，詢問這兩套樓中樓的相關情況。幾經(jīng)波折，記者找到了中佳公司負責協(xié)調(diào)此事的相關人員，剛開始，她不太愿意接受記者采訪。記者再三詢問后，她才說：“這個問題，應該是中汽智誠公司最清楚，我們是找不到他們，他們跑了。我們沒辦法，才以他的抵押物起訴?！?/p>

她還說，中佳公司借錢給中汽智誠，中汽智誠拿著使用權證書，將兩套樓中樓和車庫作為抵押?！拔覀儾恍枰忉專覀兘桢X給人家，人家抵押給我們。我們有什么錯？有什么可解釋的？”

當記者問到，中佳公司在受理抵押時，有沒有按規(guī)定程序針對中汽智誠提供的《使用權證書》進行審查時，她說：“它本來是沒有產(chǎn)權的房子啊，我們怎么鑒別??？如果這個房子是有產(chǎn)權的，我們可以到房管局查詢，并辦理轉讓手續(xù)。但是，它本來就只有使用權而已?！?/p>

這位中佳的工作人員還說：“中汽智誠把房子抵押給我們公司，法院也應該保護我們的權益?！?/p>

專家說法

購無產(chǎn)權房法律風險大

廈門大學法學院副教授、研究生導師黃健雄：本案涉及到所謂的 “小產(chǎn)權房”抵押和轉讓問題。購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護。

“小產(chǎn)權”房屋是被法律禁止上市流轉的，也是不能用來抵押的。但由于經(jīng)濟利益的驅動，目前小產(chǎn)權房屋的流通在事實上是存在的，但因房產(chǎn)與地產(chǎn)的強制處置相互關聯(lián)，適用“房隨地走”或“地隨房走”的處理原則。在法律層面上，其土地性質(zhì)與固有特征決定了不能“地隨房走”，也必然導致抵押或者轉讓受阻。

中汽智誠公司作為承租人，并非上述房產(chǎn)的所有人，其通過偽造相關證件等涉嫌犯罪行為，將承租房以房抵債抵給中佳擔保投資公司，系無權處分行為，應為無效。中佳擔保投資公司將房產(chǎn)再賣給他人，也是有法律依據(jù)的。對于最后的購房人而言，也應注意這方面的法律規(guī)定，買房時，一定要看售房單位有沒有出售資格，千萬不要貪圖便宜，買只有“使用權”的房子。如果是二手房的話，由于購房合同上的名字無法更改，更可能會出現(xiàn)法律糾紛。由于僅擁有房屋的使用權，就不能像產(chǎn)權房那樣去抵押；如果遇到國家征收拆遷，購房人的利益將很難得到保證。

律師說法

受讓使用權應征求所有權人同意

只有使用權的房子能否辦理抵押，能否辦理轉讓？對此，福建凌一律師事務所林志銘律師說，一些不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位，在國家劃撥土地上，以本單位使用為名建設房屋對外轉讓，于是出現(xiàn)了“70年使用權房屋”的問題。這種變相的房地產(chǎn)開發(fā)行為，違反了國有土地出讓使用的規(guī)定，因這類變相開發(fā)而訂立的使用權轉讓合同，實際上是一種長期租賃合同。

此類房屋的 “購買方”只有使用權，沒有所有權，所有權屬于原建設單位。因此，購買方?jīng)]有處分權，因而抵押合同無效，也沒有相關部門可以為之辦理抵押登記。此類房屋的“轉讓”實質(zhì)上屬于承租權益的轉讓，應當取得原建設單位，即房屋所有權人的認可。

林志銘律師認為，在本案中，中汽智誠公司使用偽造的《使用權證書》將房產(chǎn)轉讓，其轉讓合同無效自不待言，即使《使用權證書》是真的，中汽智誠公司持有真的 《使用權證書》，也依法不得抵押、變賣上述房產(chǎn)。有關購買人黃某，在這一交易過程中也有過錯，受讓房屋使用權時，應當取得房屋所有權人即鼓浪嶼療養(yǎng)院的同意，假設當時曾向鼓浪嶼療養(yǎng)院查詢，就可以發(fā)現(xiàn)其中有詐。記者 陳捷 沈華鈴