2009年5月，與繁華的望京一路之隔，大望京村遍布低矮的民房。本報記者 薛珺 攝
七成村莊改造將走“大望京之路”
北京即將改造的227個行政村中，141個或采用土地儲備方式籌措資金，拆遷騰退
2009年5月，朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村開始拆遷騰退，作為北京市選定的城鄉(xiāng)一體化改造試點，大望京村用土地儲備的方式獲得貸款，安置村民，然后再將騰退的土地出售返還銀行貸款。
短時間內(nèi)，大望京村籌得43億資金，村民們得到了較高的補償，僅用40多天便全部拆遷完畢，無一強拆和上訪。被市委書記劉淇稱為大望京奇跡。
一年后，大望京的模式在朝陽區(qū)甚至全市“遍地開花”。但此時，房地產(chǎn)市場和調(diào)控政策卻已和一年前大不相同。
本報訊 根據(jù)統(tǒng)計，北京中心城內(nèi)的城鄉(xiāng)接合部面積約753平方公里，分屬227個行政村。市規(guī)劃委相關(guān)負責人介紹，其中141個行政村，可以將行政區(qū)劃內(nèi)建設(shè)用地的開發(fā)與城鄉(xiāng)一體化改造相結(jié)合，通過土地儲備和一級開發(fā)，實現(xiàn)村莊的整治改造。也就是大望京模式。
5月13日下午，與大望京村同屬崔各莊鄉(xiāng)的北皋村，一負責人說，該村的騰退拆遷比例已經(jīng)超過98%。北京有的地方同時開始搞改造，簽約率連40%都不到。
北皋、東營，兩個與大望京相距兩公里的村莊，在大望京村改造開始一年后，也基本照搬該模式，步入城鄉(xiāng)一體化的道路。
大望京試點成功之后，北京東北部和東部的30多平方公里村莊都將按照大望京的模式進行城市化，而在北京的城鄉(xiāng)接合部，更多村莊在仿效。
在北皋村拆遷騰退辦內(nèi)，有不少來自鄉(xiāng)政府和其他村的干部。崔各莊鄉(xiāng)副鄉(xiāng)長胡振儉介紹，一般一個村以副支書帶隊來三到五人，他們一方面幫忙，更重要的是學(xué)習，學(xué)習騰退拆遷的模式、做法。
2009年2月9日，北京市委書記劉淇、市長郭金龍到朝陽區(qū)調(diào)研時，要求推進大望京村城鄉(xiāng)一體化工作。獲得市領(lǐng)導(dǎo)肯定半個月后，朝陽區(qū)開始著手在全區(qū)推廣“大望京模式”，全力推動城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。
全市范圍內(nèi)，據(jù)北京日報報道，5月14日，市委書記劉淇就“加快城鄉(xiāng)接合部建設(shè)，推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展”到通州區(qū)梨園鎮(zhèn)高樓金村調(diào)研，該村也正在進行城鄉(xiāng)一體化改造，騰退的1200畝宅基地要拿出一部分招拍掛解決發(fā)展資金問題。
■ 對話
“我們抓住了最好的機遇”
崔各莊鄉(xiāng)副鄉(xiāng)長、發(fā)言人胡振儉稱，大望京村改造正逢房價地價低點
新京報：一年過去了，怎樣看待大望京城鄉(xiāng)一體化的這種模式？
胡振儉：目前來說，城鄉(xiāng)一體化還是模糊的概念，大家只知道這個目標，但到底什么是一體化，不知道。北塢和大望京的不一樣，唐家?guī)X的又有點不一樣。
新京報：對本地的村民來說呢，這種模式是最好的嗎？
胡振儉：總體來說，我們的政策是惠民的。統(tǒng)一按照土地儲備和綠色隔離的政策對待，既按面積算也可以按人口算，這樣村民是比較合適的。
新京報：土地儲備是這個模式的關(guān)鍵，當時為什么選擇了這個路子？
胡振儉：其實就是市場化運作。去年大望京試點時，是房價和地價的最低點，銀行貸款充足，可以說是歷史上最好的機遇，我們抓住了。
新京報：如果面臨現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控形勢，會不會有風險？
胡振儉：有風險，如果機遇過去，就不一定了。去年銀行愿意貸款，今年就不一定。土地中心不可能做賠本買賣。
■ “大望京模式”之突破
【土地】 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌解決土地瓶頸
大望京村黨支部副書記王連仲表示，之前村莊沒有納入城市規(guī)劃，而村集體沒有權(quán)力開發(fā)土地。將農(nóng)村集體土地納入土地儲備，轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地模式，較好地解決了這一問題。該模式2006年曾在房山的長陽鎮(zhèn)先行。當時負責項目的北京大岳咨詢公司總監(jiān)李偉介紹，過去，城市規(guī)劃劃定一個區(qū)域，區(qū)域外，哪怕差一米，都沒有拆遷進入城市的機會。而北京城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的概念，突破了土地這一瓶頸。
【資金】 土地儲備募集拆遷資金
拆遷騰退所需資金，一般的村集體和鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至區(qū)縣財政都無能為力。大望京村通過朝陽區(qū)土地整理儲備分中心進行一級開發(fā)，征地所需資金全部由土地儲備中心籌措。而農(nóng)民轉(zhuǎn)居轉(zhuǎn)工的保障則通過一級開發(fā)到二級開發(fā)的差價來解決，這里包括養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等五險，以及就業(yè)安置問題。
■ 分析
房產(chǎn)新政提升土地儲備風險
土地儲備帶來的級差地價收益是推動大望京模式的動力，同時給地方政府和銀行帶來穩(wěn)定的收益。隨著這一輪中央和北京市對房地產(chǎn)政策的調(diào)整，房價和土地未來收益呈不確定性，大望京模式的“遍地開花”也面臨隱憂。
拆遷補償預(yù)期水漲船高
在高房價的推動下，村民對拆遷補償?shù)钠谕狄惨辉倥矢摺?/p>
當初大望京村騰退時，附近的望京城房價約1萬——1.5萬元，一年后，房價漲到近3萬。村民的拆遷補償期望也水漲船高，在崔各莊鄉(xiāng)騰退辦公室外，有村民就表示，原來的補償現(xiàn)在只能買一半的房子，希望補償價也能跟上房價的上漲速度。
大望京村改造后，該村的補償標準也成為一個標桿，周圍村民以此為基數(shù)來確定價位，這讓后拆的鄉(xiāng)鎮(zhèn)頭疼不已。
最嚴重的是違章建設(shè)帶來的高昂拆遷成本。
記者了解到，朝陽區(qū)的一個村，原來60萬平方米的房屋面積，宣布城鄉(xiāng)一體化后，猛增到220萬平方米。按照目前的補償標準，如果全部給予補償，要多付出幾十億的拆遷補償款。
全市情況也不樂觀，5月16日，市政府辦公廳發(fā)出了《關(guān)于在城鄉(xiāng)接合部建設(shè)中堅決制止和查處違法建設(shè)的緊急通知》。要求堅決制止違法建設(shè)行為，加大清理拆除力度，并納入領(lǐng)導(dǎo)干部政績考核。
土地儲備的資金鏈風險
另一個風險來自資金鏈，土地儲備的資金來自銀行貸款。中國社會科學(xué)院《2009年城市藍皮書》指出，在各類銀行的貸款中，政府借土地儲備機構(gòu)之殼籌集的貸款占政府貸款的70%至90%，個別地方甚至接近100%。
這意味著一旦政府在土地儲備中賠本，導(dǎo)致資金鏈斷裂，將引發(fā)嚴重后果。
5月17日，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長、土地規(guī)劃研究中心主任嚴金明教授表示，通過政府信用來貸款，解決城中村改造的費用，與一般的機構(gòu)和個人貸款是不一樣的，只要經(jīng)濟沒有大起大落，一般來說風險較小。在目前的房產(chǎn)新政背景下，作為地方政府應(yīng)該注意其金融風險，因為銀行的貸款也可能收緊，這對項目的資金鏈會帶來影響，應(yīng)該引起注意。
北京大岳咨詢公司總監(jiān)李偉分析，房產(chǎn)新政下，如果是成熟土地，政府出讓或許不會虧本，但長期來看，可能要貼錢進行基礎(chǔ)設(shè)施的配套，所以越調(diào)控，地方政府越不愿意供地，因為供地越多，虧損越大。
中國社科院金融研究所中國經(jīng)濟評價中心主任劉煜輝則認為，土地收儲不是市場行為，是政府的壟斷行為，收儲的投入和二級市場拍出的收益相比還是九牛一毛，所以一級開發(fā)應(yīng)該沒有多少風險。關(guān)鍵是這些地在二級市場上能否賣出去，價錢如何，這方面壓力可能比較大。
政府表態(tài)不能“大干快上”
地方政府也意識到了這一問題，朝陽區(qū)委書記陳剛在年初的土地儲備會議上表示，中央、北京市在貸款發(fā)放、土地供應(yīng)等方面加大了調(diào)控力度，房地產(chǎn)市場和土地市場已不再是大干快上的時期。如果土地儲備工作中資金鏈斷裂，后果將不堪設(shè)想。
他表示要把主要精力先放在條件成熟、基礎(chǔ)工作到位、已經(jīng)啟動土地儲備的村，通過快拆快供，加快資金周轉(zhuǎn)，實現(xiàn)風險控制。
市發(fā)改委主任張工5月10日在向市人大常委會報告經(jīng)濟形勢時也表示，要對房地產(chǎn)的風險給予足夠關(guān)注，目前房地產(chǎn)調(diào)控變化快，調(diào)整大，預(yù)期不穩(wěn)定，增加了金融和經(jīng)濟風險，這將導(dǎo)致土地儲備的風險增加。
