學(xué)者匡賢明近日發(fā)表文章《商品房空置是個(gè)偽命題》，文章認(rèn)為：任何商品，消費(fèi)者有權(quán)選擇購(gòu)買(mǎi)并使用，也有權(quán)選擇購(gòu)買(mǎi)并閑置。他認(rèn)為：“真命題無(wú)非是(有人想通過(guò)空置率)征收物業(yè)稅、加大有房者持房成本”。

結(jié)果在下面的跟帖中，罵他的占多數(shù)。這可能出乎他的預(yù)料。應(yīng)該說(shuō)，他的論述方式基本是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的論述方式，而且呼吁改善土地制度，是為老百姓說(shuō)話。但可惜很多讀者沒(méi)看懂其中的邏輯，反而認(rèn)為他是為“富人說(shuō)話”。

其實(shí)早幾年就有“著名學(xué)者”關(guān)注過(guò)空置率，判斷方式就是樓房的燈光數(shù)量，并由此得出過(guò)著名的猜想：“北京的房?jī)r(jià)將下降三分之一，上海的房?jī)r(jià)將下降一半”。但這種猜想?yún)s成了笑話。早幾年還有人將房?jī)r(jià)的上升怪罪于“外資炒房”，但嚴(yán)格控制外國(guó)人買(mǎi)房的措施也未控制住房?jī)r(jià)繼續(xù)上升勢(shì)頭。

近年來(lái)，房?jī)r(jià)在上漲，空置房在上升，這似乎是矛盾的。只有理解了我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的“中國(guó)特色”，才會(huì)理解它的“合理性”。

人們現(xiàn)在想買(mǎi)房，是因?yàn)橐呀?jīng)將房產(chǎn)視為財(cái)富的象征。人們現(xiàn)在敢買(mǎi)房，是因?yàn)橄嘈耪畷?huì)保障他們房屋產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性。人們現(xiàn)在敢用房屋當(dāng)做投機(jī)對(duì)象，是因?yàn)橥稒C(jī)行為得到了“上漲”的獎(jiǎng)勵(lì)。

回顧每次房?jī)r(jià)調(diào)控政策，都有一個(gè)雷打不動(dòng)的內(nèi)容——打擊小產(chǎn)權(quán)房。但事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，正是市場(chǎng)為了適應(yīng)房?jī)r(jià)上漲的信號(hào)，做出的增加供給的反應(yīng)。這種增加供給的自發(fā)行為被遏制，就導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果：一是逼漲房?jī)r(jià)；二是讓投機(jī)者的財(cái)富升值。那些辱罵匡賢明的人，誰(shuí)敢去質(zhì)疑“打壓”小產(chǎn)權(quán)房政策的合理性？

如果土地是民間自由交易，那么買(mǎi)了地就得趕緊開(kāi)工，以減少未來(lái)的不確定性。但我們看到，有不少開(kāi)發(fā)商買(mǎi)塊土地讓其閑置，因?yàn)樗麄冎牢磥?lái)是確定的——沒(méi)有誰(shuí)能參與土地供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)，特別有個(gè)“耕地紅線”做后臺(tái)，這就相當(dāng)于逼著炒地的人賺錢(qián)。

每個(gè)城市都可以看到大量空置房，或由買(mǎi)家持有，或由開(kāi)發(fā)商持有。而同時(shí)大量新房還在開(kāi)工建設(shè)中。新房敢于開(kāi)工，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲誘導(dǎo)。晚買(mǎi)不如早買(mǎi)，也是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲誘導(dǎo)。只要耕地紅線不動(dòng)搖，農(nóng)村宅基地不能自由交易，那么房?jī)r(jià)上漲就有充足的后勁。而房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)超居民所能承擔(dān)的水平，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

對(duì)空置率敏感的，首先是購(gòu)買(mǎi)了多套房的人。其次應(yīng)該是商業(yè)銀行，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款占商業(yè)銀行資產(chǎn)的比重越來(lái)越大了。如果它的資產(chǎn)質(zhì)量發(fā)生問(wèn)題，將嚴(yán)重影響商業(yè)銀行的利潤(rùn)，甚至引發(fā)金融危機(jī)。而最擔(dān)憂的應(yīng)該是地方政府，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降的壓力將嚴(yán)重影響地方買(mǎi)地收入的預(yù)期。因此，空置率到底是多少，應(yīng)該是這三個(gè)主體關(guān)注的重點(diǎn)。

但真正掌握空置率數(shù)據(jù)的，是地方政府；而有動(dòng)力隱瞞該數(shù)據(jù)的，也會(huì)是地方政府。大家就這樣將問(wèn)題向后推，幢幢高樓將逐漸變成幢幢空樓，幢幢危樓。