“毫無疑問，這兩周是交易低潮?！敝卸β?lián)行房屋顧問張靖坤說，但客戶需求下降并不等于二手房交易價格下降。“房價經(jīng)過政策調(diào)整適應(yīng)期后，可能出現(xiàn)‘報復性上漲’”（5月5日《中國青年報》）。

我從近期媒體報道中注意到，受中央新一輪房地產(chǎn)新政影響，中國房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進入典型的多方觀望期和博弈膠著期，主要表現(xiàn)為：部分熱點一線城市房屋量降價不降，大多二線城市受波及不大甚至未受傳導。市場觀望表象的背后，是政府、開發(fā)商、購房者等利益攸關(guān)方的博弈較勁。

夜長夢多乃事物發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)調(diào)控亦然。我以為，房地產(chǎn)調(diào)控觀望期過長勢必傳導三種錯誤信號：對開發(fā)商而言，如果政府調(diào)控下一拳遲遲不出，他們就會堅信政府房地產(chǎn)調(diào)控不會玩真的，蟄伏避風一段時間后，房地產(chǎn)市場還是“過去那張舊船票”。某中介公司從事投資置業(yè)顧問的莊先生的觀點是：“扛過政策觀望期就萬事大吉?！薄斑@不是信口雌黃?！眹艺{(diào)控政策不是要把房價一棒子打到谷底，而是希望房價不能漲得太猛，保持一個穩(wěn)步上升的趨勢。對購房者而言，如果后續(xù)調(diào)控政策遲遲不能跟進，望眼欲穿之后高房價仍然高高在上無有下行跡象，他們對房價回歸理性的耐心信心就形將喪失。對政府而言，如果長期觀望過后調(diào)控效果仍然不顯，則不啻于傳遞出房價回天無力房市不可調(diào)控的消極信號。

要命的是，既往數(shù)輪調(diào)控“屢漲屢調(diào)屢調(diào)屢漲”尷尬現(xiàn)實提供的昭示是，夜長夢多勢必誘發(fā)“夜長夢碎”。老實說，現(xiàn)時“屢漲屢調(diào)屢調(diào)屢漲”已然衍生國人三種心理及其行為慣性。對開發(fā)商而言，調(diào)控新政每每“拳頭打在棉花上”，一而再再而三“狼來了”的調(diào)控效應(yīng)，將強化他們調(diào)控虛張聲勢的認知和有恃無恐僥幸對抗的心理慣性。對基于改善性需求的自住購房者而言，本次調(diào)控被坊間認為“史上最嚴厲的一次”，如果他們滿寄希望能買得起房的自住需求再度落空，必將對房地產(chǎn)調(diào)控失去信心，進而轉(zhuǎn)向相信“房價不會降”“早買不如遲買”。而對投機投資者而言，則會激發(fā)他們倍加瘋狂抄底牟利。北京一位中學老師說，近5年來政府一直在出臺抑制房價上漲的各種政策。每年發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書》預測來年房價“平穩(wěn)”、“走低”，但他看到的是另一番漲價現(xiàn)象——“政策沒有有效地控制房價?！睂φ?，設(shè)若本次“史上最嚴厲”新政都不能讓信馬由韁的房市低下高昂的頭顱，其調(diào)控房市的能力和社會公信力將面臨質(zhì)疑。

事實亦然。中科院政策所經(jīng)濟學家張洪石說，房產(chǎn)新政接連出臺后，不管是房地產(chǎn)開發(fā)商還是投資戶都在奮力扛住降價壓力，甚至已經(jīng)對政策調(diào)控產(chǎn)生了“抗藥性”。雖然國家近年來一直在出臺政策遏制房價過快上漲，但每次政策觀望期過后，京城房價仍舊一路飛跑。在北京某中介公司從事投資置業(yè)顧問的一位先生甚至預言：“不出下周末，房市就能轉(zhuǎn)暖?！北本╂溂曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司芍藥居分店一位經(jīng)紀人則聲稱，2008年房價大跌2009年房價大漲，一邊調(diào)控一邊漲價已經(jīng)使很多業(yè)主“心理非常成熟了”。長期來看，京城房價還會上漲，只是漲到一個大部分客戶都承受不了的高度時，“價格會暫時停下來‘歇一歇’，然后再繼續(xù)漲”。

值得注意的是，當下不少地方房市正值“高燒”階段，不下“猛藥”難以降溫。一方面，迫切須要后續(xù)調(diào)控措施跟進。經(jīng)濟學家警告，一旦缺乏后續(xù)調(diào)控政策不從根本上解決土地財政、房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上漲、市場供應(yīng)量嚴重不足等關(guān)鍵性問題，“房價經(jīng)過政策調(diào)整適應(yīng)期后，可能出現(xiàn)‘報復性’上漲?！绷硪环矫?，一些調(diào)控新政劍走偏鋒落實缺位。中國社會科學院5月5日發(fā)布《中國房地產(chǎn)藍皮書(2010)》指出，中國房地產(chǎn)市場秩序仍較為混亂，房地產(chǎn)調(diào)控手段不能切中要害，調(diào)控方式仍需創(chuàng)新。房地產(chǎn)調(diào)控方式仍不盡成熟，一些政策不但不能起到應(yīng)有作用還會造成相反效果。2009年之所以房價地價大幅上漲，可以說與房地產(chǎn)調(diào)控措施未及時到位、房地產(chǎn)調(diào)控手段不能切中要害有很大關(guān)系。本輪提高二套房首付比例、貸款利率不得低于基準利率的1.1倍等調(diào)控房市“組合拳”，重點打擊炒房投機。但不可忽視的是，也產(chǎn)生誤傷將真正的購房群體擋在了門外。

不少專家建議，國家在加大土地供應(yīng)量的同時，利用稅收杠桿把土地出讓收入的80％劃歸中央政府，則可以讓地方政府失去賣地沖動。為彌補地方財政收入不足，國家可以把高科技、節(jié)能減排、綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)的稅收劃給地方政府，以此鼓勵地方政府做實實體經(jīng)濟，而不是一心去經(jīng)營城市，從而讓房市回歸理性。由此可見，防止房地產(chǎn)調(diào)控“夜長夢碎”，現(xiàn)下缺少的不是方略路向，而是相關(guān)官員的理性態(tài)度和積極作為。