北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等10部門(mén)17日聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為專(zhuān)項(xiàng)檢查實(shí)施方案》，將對(duì)捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為進(jìn)行打擊。據(jù)介紹，參與專(zhuān)項(xiàng)檢查的部門(mén)包括北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、發(fā)展改革委、監(jiān)察局、財(cái)政局、國(guó)土局、規(guī)劃委、國(guó)資委、地稅局、工商局和統(tǒng)計(jì)局。
【地產(chǎn)商反應(yīng)】房地產(chǎn)商火速調(diào)整三大策略 降價(jià)風(fēng)起 融資轉(zhuǎn)向 拿地保守
【炒房者】 “我和政策比耐心” | 溫州炒房團(tuán)逃離樓市真相 | 地下炒房團(tuán)融資路線圖
【房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)】 房?jī)r(jià)多米諾骨牌第一波 中小房企稱(chēng)最多再挺三個(gè)月
投資撤退 上海周邊“潛力區(qū)”變“高危區(qū)”
北京遠(yuǎn)郊樓盤(pán)領(lǐng)跌 二手房、新房分化明顯
樓市調(diào)整催熱租賃市場(chǎng) 京滬租金最高漲50％
【相關(guān)產(chǎn)業(yè)】 受累房產(chǎn)調(diào)控建材價(jià)格4月繼續(xù)下降
【股市影響】10只地產(chǎn)股漲停 帶動(dòng)大盤(pán)絕地反擊 | 地產(chǎn)股投資機(jī)會(huì)尚未顯現(xiàn)
【媒體評(píng)論】調(diào)控樓市不宜只盯房?jī)r(jià) | 樓市將進(jìn)入1-2年調(diào)整期
------------------------------------------------------------------------------
按照分工，北京市住建委將重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)證售房、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)、虛假交易、交付使用的商品房達(dá)不到使用條件、工程質(zhì)量不合格嚴(yán)重影響使用、不執(zhí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度規(guī)定的行為。
北京市發(fā)展改革委將負(fù)責(zé)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋經(jīng)紀(jì)公司在銷(xiāo)售房屋時(shí)，不執(zhí)行一套一標(biāo)的明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定及其他價(jià)格違法行為。國(guó)土部門(mén)重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)閑置土地、欠繳地價(jià)款及其他違反土地出讓合同約定的行為。規(guī)劃部門(mén)重點(diǎn)加強(qiáng)批后建設(shè)工程的全過(guò)程監(jiān)督，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中擅自變更規(guī)劃性質(zhì)，增加建筑面積等違法行為，并監(jiān)督其在建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收前實(shí)現(xiàn)規(guī)劃。稅務(wù)部門(mén)重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷漏稅行為。加強(qiáng)土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。
北京市各區(qū)、縣政府負(fù)責(zé)對(duì)本區(qū)縣在建、在售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為組織檢查，重點(diǎn)檢查從事政策性住房建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否按照土地出讓合同及相關(guān)規(guī)定，按時(shí)完成建設(shè)任務(wù)并保證工程質(zhì)量。
中原地產(chǎn)張大偉表示，10部門(mén)開(kāi)展聯(lián)合行動(dòng)嚴(yán)查違規(guī)行為，有利于鞏固樓市調(diào)控的效果。
以土地政策為例，記者注意到，2009年北京供應(yīng)的住宅用地總建筑面積達(dá)1200萬(wàn)平米，這意味著從今年下半年開(kāi)始，市場(chǎng)可以提供12萬(wàn)套商品房?！疤貏e是北京房山等區(qū)域，如果加快土地開(kāi)發(fā)，將增加商品房供應(yīng)量，有利于樓市的健康調(diào)整。”張大偉說(shuō)。
然而，“《實(shí)施方案》中大部分條款并未提及處罰措施，因此其后續(xù)執(zhí)行情況需要觀察。”張大偉表示。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《實(shí)施方案》的出臺(tái)，更多的是給市場(chǎng)一個(gè)信號(hào)，即：政策仍將持續(xù)，調(diào)控預(yù)期不改，這對(duì)市場(chǎng)心理影響更大。
房地產(chǎn)調(diào)控“滿(mǎn)月”，全國(guó)樓市銷(xiāo)量銳減；地產(chǎn)股頻破擬定增發(fā)價(jià)，股市再融資遇阻；行業(yè)景氣度見(jiàn)頂回落，土地購(gòu)置和開(kāi)發(fā)熱情正在下滑。面對(duì)調(diào)控重壓和市場(chǎng)變局，部分一線房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整自身的運(yùn)營(yíng)策略，以應(yīng)對(duì)行業(yè)寒冬。
隨行就市降價(jià)促銷(xiāo)、中止增發(fā)融資轉(zhuǎn)向多元化渠道、放緩購(gòu)地節(jié)奏加快現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等舉措，正在成為房企的共識(shí)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家預(yù)計(jì)，一季度過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)給政府足夠的空間與時(shí)間調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，在流動(dòng)性從緊的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將普遍采取收縮戰(zhàn)略，總體投資將趨于保守，行業(yè)景氣度也將下行。
打折促銷(xiāo)日益流行
“如果新開(kāi)項(xiàng)目的認(rèn)籌率達(dá)不到60％，我們會(huì)考慮5％-10％的折扣率?！北本┍镜匾患曳康禺a(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
按照樓市的銷(xiāo)售慣例，新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)根據(jù)周邊項(xiàng)目和二手房的成交均價(jià)，確定意向銷(xiāo)售的價(jià)格區(qū)間，并以此向社會(huì)進(jìn)行推介。這在業(yè)內(nèi)被稱(chēng)為“蓄水”。如果意向客戶(hù)的蓄積量大幅超過(guò)所供應(yīng)的房源量，開(kāi)發(fā)商會(huì)考慮按照價(jià)格區(qū)間的上限定價(jià)，或者進(jìn)一步提價(jià)。
“目前的房?jī)r(jià)已處于歷史高位，加之調(diào)控新政大幅壓縮新增需求，新盤(pán)的客戶(hù)蓄積量普遍不足，這給追求周轉(zhuǎn)率的開(kāi)發(fā)商造成了很大的銷(xiāo)售壓力?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師齊凡表示。
5月16日，萬(wàn)科位于北京的紫苑項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，該項(xiàng)目此次開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)為25000元/平方米?，F(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，實(shí)際購(gòu)房有兩個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，如一次性付款打97折。附加開(kāi)盤(pán)當(dāng)日折扣等優(yōu)惠條件后，其實(shí)際最終售價(jià)約為24200元/平方米。
“如果萬(wàn)科紫苑放在4月初開(kāi)盤(pán)，均價(jià)估計(jì)得上30000元/平方米。目前，該區(qū)域二手房的成交價(jià)格普遍在25000元/平方米以上?！北本┮晃环康禺a(chǎn)銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)的經(jīng)理坦言。
“我們希望萬(wàn)科的樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)當(dāng)月的銷(xiāo)售率達(dá)到60％，如果達(dá)不到，我們會(huì)調(diào)整開(kāi)工節(jié)奏，以促銷(xiāo)手段把房子賣(mài)出去?！被⒛昴瓿踉趯?duì)機(jī)構(gòu)投資者解釋萬(wàn)科的策略時(shí)，萬(wàn)科總裁郁亮如是說(shuō)。
市場(chǎng)預(yù)期，下半年房企在銷(xiāo)售方面的壓力將會(huì)繼續(xù)增大。因此，包括恒大、保利、綠地等公司先后扛起了“打折旗”。5月5日，恒大地產(chǎn)宣布，其全國(guó)樓盤(pán)統(tǒng)一85折“讓利”促銷(xiāo)。隨后，保利地產(chǎn)位于上海的保利湖畔陽(yáng)光苑、保利維拉家園等項(xiàng)目的售價(jià)也出現(xiàn)“暗降”。據(jù)保利上海內(nèi)部人士透露，為了保證70％的銷(xiāo)售率，今后一段時(shí)期會(huì)有比較可觀的折扣優(yōu)惠。
目前，多數(shù)開(kāi)發(fā)商已在研究5月以后的價(jià)格戰(zhàn)略，穩(wěn)中下降或成為趨勢(shì)?？傮w而言，5月份房企定價(jià)以小幅度的折扣讓利為主。萬(wàn)科、保利、中海、華潤(rùn)、金地等一線房企的在售項(xiàng)目中，明確降價(jià)的樓盤(pán)尚在少數(shù)，但多數(shù)樓盤(pán)表示將在現(xiàn)有價(jià)格基礎(chǔ)上給予不同程度的折讓。
融資轉(zhuǎn)向多元化
擬增發(fā)地產(chǎn)股頻頻跌破發(fā)行價(jià)，上市房企股市再融資遭遇鴻溝。招商地產(chǎn)董事會(huì)因公司股價(jià)大幅下跌已決定撤銷(xiāo)非公開(kāi)發(fā)行股票方案。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，政策收緊短期內(nèi)不會(huì)改變，受此影響，地產(chǎn)股走勢(shì)也不會(huì)有大的“起色”。多數(shù)地產(chǎn)公司的增發(fā)方案將面臨流產(chǎn)的危險(xiǎn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年至今，申萬(wàn)行業(yè)分類(lèi)下共有49家A股房地產(chǎn)公司公布增發(fā)預(yù)案，擬合計(jì)募資金額超過(guò)1000億元。截至5月18日收盤(pán)，已有35家公司的股價(jià)跌破增發(fā)價(jià)，占比超過(guò)七成。
今年以來(lái)，包括保利地產(chǎn)、格力地產(chǎn)、華發(fā)股份、金地集團(tuán)在內(nèi)的15家地產(chǎn)公司公布再融資方案，目前，這15家公司的股價(jià)全部跌破增發(fā)價(jià)格。以保利地產(chǎn)為例，公司計(jì)劃增發(fā)價(jià)格為17.92元，截至5月18日收盤(pán)，保利地產(chǎn)股價(jià)為10.90元，相當(dāng)于復(fù)權(quán)價(jià)格13.72元，低于增發(fā)底價(jià)。而保利2009年度曾以24.12/元的價(jià)格增發(fā)股份，包括劉益謙在內(nèi)的認(rèn)購(gòu)者均“被套其中”。
直接融資受阻，地產(chǎn)公司紛紛開(kāi)始借道信托、海外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)等融資方式。今年以來(lái)，恒大地產(chǎn)先后兩次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)募集資金13.5億美元。加之加快銷(xiāo)售回款，目前，恒大持有貨幣資金近210億港元。
另外，信托也成為部分開(kāi)發(fā)商多元化融資的重要途徑。多家信托公司已將地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)當(dāng)作今年主要開(kāi)拓的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
5月11日，中融信托將10億元募集資金以增資形式對(duì)福星股份子公司武漢福星惠譽(yù)置業(yè)有限公司進(jìn)行直接輸血。據(jù)介紹，該單一資金信托將全部用于項(xiàng)目公司的地塊開(kāi)發(fā)，其中3億元用于增加福星惠譽(yù)的注冊(cè)資本，控股50％，剩余7億元?jiǎng)t計(jì)入福星惠譽(yù)的資本公積。
從5月6日-5月14日，先后有中華企業(yè)、浙江廣廈、獐子島、香江控股等5家上市房企公布了31.6億元的信托融資計(jì)劃。
“房地產(chǎn)公司目前的流動(dòng)資金比較充裕，但資金投放也很大，需要不斷拿地、維持開(kāi)工量。地產(chǎn)公司都是負(fù)債式發(fā)展，越好的公司越缺錢(qián)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的“慣性”將迫使它們需要源源不斷的資金支持。而在股市和銀行信貸兩大融資渠道收窄的背景下，海外發(fā)債和信托等方式開(kāi)始涌上前臺(tái)。
中華企業(yè)通過(guò)上海信托、中誠(chéng)信托兩家融資的綜合成本分別為8.8％、9.0％，高于銀行信貸。而獐子島參與的中誠(chéng)信托大連彩虹項(xiàng)目集合信托計(jì)劃，綜合成本率不超過(guò)12.5％。
保守拿地收縮戰(zhàn)線
“政策出臺(tái)以后，開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了兩個(gè)陣營(yíng)：如綠地、保利等過(guò)去一年里大規(guī)模擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商，加大推盤(pán)和促銷(xiāo)力度，保證資金回籠；此類(lèi)開(kāi)發(fā)商很可能會(huì)暫停新項(xiàng)目的開(kāi)工和拿地，同時(shí)放緩在建工程的速度以減少資金投入壓力；而地方小國(guó)企和中小開(kāi)發(fā)商，由于在建工程和可售房源都相對(duì)較少，加上政策調(diào)控期間采取保守策略、不敢輕易投資?！币晃环康禺a(chǎn)分析師指出。
知情人士透露，2010年初，萬(wàn)科等多家房企均擬定了相對(duì)激進(jìn)的一線城市擴(kuò)展戰(zhàn)略，其中萬(wàn)科在上海的拿地計(jì)劃就有8幅之多。業(yè)內(nèi)人士分析，受新政影響，這些企業(yè)原本激進(jìn)的拿地戰(zhàn)略很可能會(huì)調(diào)整。
“今年開(kāi)發(fā)商拿地會(huì)必然將趨于理性，一些重點(diǎn)地塊今后可能會(huì)出現(xiàn)更多的聯(lián)合體形式，房地產(chǎn)企業(yè)合作的機(jī)會(huì)更大。”一位地產(chǎn)商表示，他認(rèn)為，國(guó)家嚴(yán)控銀行信貸流向土地市場(chǎng)，對(duì)于土地出讓比例的要求也日趨嚴(yán)格，因此開(kāi)發(fā)商不會(huì)像去年那樣瘋狂拿地。
隨著開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)線的收縮，房地產(chǎn)開(kāi)工率也可能見(jiàn)頂回落。日信證券最新報(bào)告指出，4月份新開(kāi)工面積累計(jì)同比增長(zhǎng)達(dá)到64.17％，在建面積累計(jì)同比增長(zhǎng)31.66％，當(dāng)月新開(kāi)工面積為1.34億平米，同比增長(zhǎng)71.8％。由于去年基數(shù)較低，預(yù)計(jì)5月份新開(kāi)工面積還會(huì)保持快速增長(zhǎng)，增速會(huì)逐漸放緩，但未來(lái)4至5個(gè)月后，在成交大幅萎縮下，新開(kāi)工面積將會(huì)出現(xiàn)低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)。
浙商證券報(bào)告也顯示，4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資環(huán)比3月下降3.19％。房屋新開(kāi)工面積環(huán)比下降22.99％；土地購(gòu)置面積環(huán)比下降19.74％。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著調(diào)控政策的深入、商品房成交量的進(jìn)一步萎縮，房企繼續(xù)控制拿地和開(kāi)發(fā)節(jié)奏的趨勢(shì)將十分明顯。
在浙江溫州,很多炒房者的最新行動(dòng)，不是去看房，不是去賣(mài)房，而是去看心理醫(yī)生。
因?yàn)槌捶吭庥觥盎F盧”，不少投資客情緒低落，以至不得不去醫(yī)院治療。
陳晨（化名）是溫州一個(gè)小的投資客，投資了上海九亭的樓盤(pán)。這一地區(qū)樓盤(pán)扎堆，投資客多，在新政調(diào)控下，部分樓盤(pán)價(jià)格降幅已達(dá)10％。陳晨是靠貸款炒房，“3月才接盤(pán)，幾乎是最后一棒?！彼f(shuō)，“現(xiàn)在拋盤(pán)也無(wú)人接，我最擔(dān)心上海房產(chǎn)保有稅政策出臺(tái)，如果稅率高的話，將是一個(gè)致命打擊?！?/p>
溫州當(dāng)?shù)氐囊幻脴I(yè)公司經(jīng)理?xiàng)钫涓嬖V中國(guó)證券報(bào)記者，溫州投資客熱衷上海、杭州等長(zhǎng)三角的城市，部分人在新政前交了十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)元的定金，但行情急轉(zhuǎn)直下只好棄樓，定金全部打了水漂?！艾F(xiàn)在各類(lèi)看房團(tuán)已經(jīng)停了，5月底溫州要搞一個(gè)房展，招商情況非常不好?！睏钫湔f(shuō)，大家都在觀望。
與小散戶(hù)相比，大戶(hù)們似乎更抗凍。
婁墨（化名）是溫州當(dāng)?shù)刂某捶靠停嗄甑耐顿Y生涯里多次擔(dān)任溫州炒房團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)，他說(shuō):“買(mǎi)樓我們是莊家，能拿整棟就買(mǎi)整棟，不能買(mǎi)整棟起碼買(mǎi)一個(gè)樓層，開(kāi)發(fā)商給七折是正常價(jià)?！?/p>
但目前的行情讓他琢磨不透，和中國(guó)證券報(bào)記者談完自己過(guò)去“輝煌的戰(zhàn)績(jī)”，想起近期難出手的存貨他突然情緒低落，用手抹了一把臉，靠在沙發(fā)上望著天花板，“賣(mài)還是不賣(mài)”？
想賣(mài)的理由很簡(jiǎn)單——盡管市場(chǎng)僵持，但房?jī)r(jià)必然下跌，曇花一現(xiàn)的瘋狂交易行情過(guò)后，溫州人的出貨量跌入冰點(diǎn)?！耙膊恢肋€會(huì)有什么可怕的政策出來(lái)，如果保有稅征收，我敢肯定房?jī)r(jià)起碼跌三成。”婁墨說(shuō)，更可怕的是，疾風(fēng)暴雨般的政策已經(jīng)把成交量打至冰點(diǎn)，無(wú)路可逃。
不想賣(mài)的也有理由：“難道國(guó)家會(huì)把房地產(chǎn)砸死？鐵定不可能！”更何況，溫州炒房靠的都是銀行資金，婁墨說(shuō)：“虧損我虧三成，銀行虧七成，大不了我不還貸款了?！?/p>
而今年以來(lái)瘋漲的市場(chǎng)也讓他有了猶豫的時(shí)間和資本。婁墨表示，與個(gè)人投資者不同，溫州不少資金量大的炒房客做的都是長(zhǎng)線交易，“就像炒股里的價(jià)值投資”。他2007年在北京東三環(huán)買(mǎi)入的一批房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)不止翻番，即使價(jià)格像市場(chǎng)預(yù)期一樣調(diào)整三成，離他的成本線依然很遠(yuǎn)，“大不了我零利潤(rùn)出貨”。
更重要的是，他在賭政府對(duì)房?jī)r(jià)下跌的忍耐程度?！暗?0％、跌30％，看看2008年的深圳，政府真的希望看到那樣的場(chǎng)面嗎，銀行怎么辦？”他注意到，很多嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策都打上了“暫行”的標(biāo)簽，以自己的經(jīng)驗(yàn)判斷，這些政策也許最多只能執(zhí)行兩年，“做價(jià)值投資我不怕等”。
“我很看好未來(lái)的房?jī)r(jià)，”婁墨頓了頓又加上一句，“絕對(duì)看好。在這個(gè)節(jié)骨眼上，如果降價(jià)拋掉了樓盤(pán)，等房?jī)r(jià)降到合理價(jià)位，我根本買(mǎi)不回來(lái)?！?/p>
婁墨現(xiàn)在最看好的仍是二三線城市，“京滬深地區(qū)就像大盤(pán)股一樣過(guò)于笨重，二三線城市這種小盤(pán)股，僅僅我們的資金就很容易把一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)炒起來(lái)。如果現(xiàn)在把這些地區(qū)的房子賣(mài)了回頭再買(mǎi)，很有可能都砸自己手里?！?/p>
婁墨打算觀望三個(gè)月。他承認(rèn)，究其原因，一是舍不得利潤(rùn),二是也拋不掉，“我在和政策、和買(mǎi)房人比耐心”。
溫州看房團(tuán)暫停
今年全國(guó)兩會(huì)之后，新華社連續(xù)發(fā)文批評(píng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有部分敏感的溫州炒房客預(yù)感“山雨欲來(lái)”，快速拋售手頭房產(chǎn)。
老董就是其中一位。他是溫州炒房團(tuán)資深成員，他在去年年底已經(jīng)嗅到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，今年年初，他出售了10多套房產(chǎn)。
“GDP早已經(jīng)是10％增長(zhǎng)，如果你的資產(chǎn)連CPI都跑不過(guò)，那你的資產(chǎn)就是縮水了?！睂?duì)于房地產(chǎn)新政調(diào)控，溫州炒房團(tuán)成員老董不以為然。
溫州人非常善于利用資金的杠桿作用。溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理王珍楠接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，如果首付只需40％，溫州人就能撬起60％的資金，能使資金放大1.5倍。如果不能放大，購(gòu)房全部利用自己的資金，那就要看是否具有升值潛力。但目前樓市新政組合拳下，溫州炒房團(tuán)選擇暫時(shí)放棄。
提到溫州炒房團(tuán)，不得不提《溫州晚報(bào)》，2003年，《溫州晚報(bào)》首開(kāi)異地看房先河，先后組團(tuán)帶人到上海、北京、杭州、海南等地購(gòu)房，看房團(tuán)活動(dòng)一直持續(xù)到今年4月，但國(guó)家房產(chǎn)新政出臺(tái)之后，《溫州晚報(bào)》看房團(tuán)暫停了。
《溫州晚報(bào)》房產(chǎn)工作室一策劃人員接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，看房團(tuán)已經(jīng)停止了，至少觀望3個(gè)月，而之前報(bào)社樓下就是一個(gè)“永不落幕”的房展會(huì)，全國(guó)各地很多城市的開(kāi)發(fā)商首選溫州進(jìn)行項(xiàng)目推介。但現(xiàn)在沒(méi)有樓盤(pán)推介，部分項(xiàng)目也延期進(jìn)行。
不僅僅看房團(tuán)難以再現(xiàn)往日火爆場(chǎng)面，連一季一度的房展會(huì)也遭遇招商困難的境地。原本5月底溫州要搞房產(chǎn)會(huì)，現(xiàn)在招商情況非常慘淡，以至于不得不拉部分二手房源“救場(chǎng)”。
但中國(guó)證券報(bào)記者在采訪中了解到，溫州炒房團(tuán)并沒(méi)有出現(xiàn)大面積拋售情況，目前溫州人退出國(guó)內(nèi)樓市的資本應(yīng)該不到100億元，這個(gè)數(shù)字，還不到溫州民間游資投資樓市總額的一成。
一組來(lái)自中國(guó)人民銀行溫州中心支行的最新數(shù)據(jù)顯示，在國(guó)家房產(chǎn)新政密集出臺(tái)的4月份，溫州市金融機(jī)構(gòu)國(guó)內(nèi)新增存款余額為4億元人民幣，不到總量的千分之一。
中國(guó)人民銀行溫州中心支行辦公室副主任凌勇在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)說(shuō)，從掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，并未出現(xiàn)外界流傳的國(guó)內(nèi)存款暴漲的現(xiàn)象。
股權(quán)、黃金投資漸熱
春江水暖鴨先知。溫州投資客炒過(guò)出租車(chē)牌、住宅商鋪、煤炭、黃金甚至大蒜，溫州游資的一舉一動(dòng)，格外引起關(guān)注。
目前PPI和CPI都在上漲，特別是4月高漲的原材料價(jià)格給后期產(chǎn)品價(jià)格造成巨大壓力，因此在住宅市場(chǎng)受到調(diào)控下，尋找保值升值的渠道成為溫州投資客的迫切需求。
5月16日，溫州民間資本峰會(huì)上，溫州投資客開(kāi)始為資金尋找下一個(gè)方向。
中國(guó)銀河證券股份有限公司溫州大南路證券營(yíng)業(yè)部鐘小軍總經(jīng)理告訴中國(guó)證券報(bào)記者，目前還看不出樓市資金大幅流入股市的跡象，但有部分投資客對(duì)股權(quán)投資產(chǎn)生興趣。
鐘小軍參加了溫州民間資本峰會(huì)，他說(shuō)，多數(shù)炒房團(tuán)成員依然長(zhǎng)期看好中國(guó)房地產(chǎn)，只是短期利潤(rùn)被“鎖定”。
中國(guó)證券報(bào)記者獲悉，溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)正牽頭組建的溫商對(duì)外投資聯(lián)盟，旗下將包括各類(lèi)獨(dú)立運(yùn)行的私募基金，委托專(zhuān)家進(jìn)行對(duì)外投資。目前溫州已有陽(yáng)光私募看中溫州游資，短短幾天，招募資金近2億元。
業(yè)內(nèi)人士分析，如果許多股權(quán)投資機(jī)構(gòu)真正做到很規(guī)范，并且確實(shí)能給溫州資本帶來(lái)穩(wěn)定且可觀的收益，那大批溫州民間資本涌入股權(quán)投資市場(chǎng)是必然的，目前已有這種勢(shì)頭。
在溫州，民間資本轉(zhuǎn)向VC、PE領(lǐng)域的趨勢(shì)已很明顯，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，溫州目前已有通過(guò)各種形式投入到股權(quán)投資領(lǐng)域的資金大約200億元。
中國(guó)證券報(bào)記者在所住的酒店還發(fā)現(xiàn)，有溫州本地老板參與創(chuàng)投機(jī)構(gòu)的宣講會(huì)議。溫州一券商告訴中國(guó)證券報(bào)記者，類(lèi)似的創(chuàng)投機(jī)構(gòu)到溫州募資，早在2008年上半年就曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)。但隨著后來(lái)爆發(fā)的金融危機(jī)，溫州民間資本進(jìn)入PE行業(yè)的步伐明顯放緩，募資規(guī)模也出現(xiàn)顯著下降。但最近一段時(shí)間來(lái)，明顯感覺(jué)到又在回漲。
事實(shí)上，不少溫州商人雖然做制造業(yè)，但并不滿(mǎn)意制造業(yè)5％-8％的毛利率。“在溫州做勞動(dòng)密集型的實(shí)業(yè)很難賺到錢(qián)，賺3％的毛利都很困難?！崩隙f(shuō)，溫州人不喜歡存銀行，銀行的利息還抵不上CPI的消耗，寧愿投放民間信貸，一個(gè)月還能收回10分利，一年下來(lái)，收益也比做實(shí)業(yè)高。
中國(guó)證券報(bào)記者在溫州采訪時(shí)，聽(tīng)說(shuō)溫州投資客購(gòu)買(mǎi)實(shí)物黃金動(dòng)輒幾百萬(wàn)元，甚至上千萬(wàn)元。數(shù)據(jù)顯示，最近中國(guó)黃金溫州旗艦店金條銷(xiāo)量快速增長(zhǎng)，投資者也從過(guò)去的按“克”買(mǎi)黃金，升級(jí)為論“斤”買(mǎi)。
投資“價(jià)值洼地”城市
“觀望”成為溫州炒房客使用最多的詞匯之一，在通貨膨脹預(yù)期之下，炒房團(tuán)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅拋售現(xiàn)象?！白钪饕牵抡雠_(tái)后，市場(chǎng)交易急劇萎縮，觀望情緒濃，即使拋盤(pán)，也無(wú)人接手?！崩隙f(shuō)。但是，投資地域正在發(fā)生變化。
2009年10月起，陸續(xù)從山西煤改撤資的溫州投資客，有一少部分聚集三亞，一少部分轉(zhuǎn)到境外迪拜、澳洲等地，特別是近日國(guó)內(nèi)房產(chǎn)新政連下重拳，溫州炒房團(tuán)對(duì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外市場(chǎng)表現(xiàn)出一定興趣，但很多政策法規(guī)并不熟悉，溫州炒房團(tuán)還是比較謹(jǐn)慎，但并不如外界預(yù)計(jì)的那么熱烈，大部分資金還在手里觀望。王珍楠認(rèn)為，“這部分資金大約有300億元?！?/p>
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)對(duì)1000多位身價(jià)在2000萬(wàn)元—5億元之間的樓市投資者進(jìn)行的調(diào)研訪談結(jié)果顯示，部分投資者早在2009年9月份開(kāi)始陸續(xù)將手上部分房產(chǎn)拋售。
“部分投資者開(kāi)始向?qū)懽謽呛蜕啼佫D(zhuǎn)移，住宅價(jià)格過(guò)去幾年上漲，而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格相對(duì)偏低，一些優(yōu)質(zhì)地段寫(xiě)字樓和獨(dú)立商鋪成為了他們關(guān)注的目標(biāo)。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說(shuō)。
由于新政打壓，絕大部分溫州資本已經(jīng)暫停了對(duì)一線新房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，但不少投資者已經(jīng)將目光投向珠海、廈門(mén)、昆明等二線城市。王珍楠分析說(shuō)，“這些城市是典型的價(jià)值洼地，還有增長(zhǎng)潛力，雖然遭遇調(diào)控，但不屬于房?jī)r(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的區(qū)域，因此受調(diào)控影響較小?！?/p>
溫州人的投資動(dòng)向，也印證了中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄的一份研究報(bào)告，薛建雄對(duì)上千萬(wàn)投資者提出方向性投資建議，關(guān)注一些資源型的三四線城市房產(chǎn)。
薛建雄認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的情況下，國(guó)家淘汰一些過(guò)剩產(chǎn)能，同時(shí)將一些相對(duì)成熟的產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移，國(guó)家高速公路和鐵路網(wǎng)的建設(shè)，也為目前的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了基礎(chǔ)條件，因此未來(lái)幾年會(huì)出現(xiàn)一些類(lèi)似鄂爾多斯、包頭等三年GDP翻一倍的中小城市。嗅覺(jué)靈敏的投資客可能會(huì)借助這一輪樓市調(diào)控時(shí)機(jī)大舉進(jìn)入。
在觀望情緒的背后，溫州炒房團(tuán)其實(shí)內(nèi)部意見(jiàn)并不統(tǒng)一，他們甚至對(duì)樓市判斷出現(xiàn)截然相反的結(jié)論。
之前宏觀調(diào)控的“失效”，已經(jīng)給炒房者老董的一個(gè)習(xí)慣性思維，他認(rèn)為，目前僅僅造成觀望情緒，但他懷疑樓市政策能持續(xù)多久，他認(rèn)為可能會(huì)復(fù)制前幾輪調(diào)控的結(jié)果，部分泡沫嚴(yán)重區(qū)域短時(shí)間內(nèi)能明顯產(chǎn)生遏制作用，但從長(zhǎng)期來(lái)看，依然看好中國(guó)房地產(chǎn)。老董說(shuō)，這次國(guó)家調(diào)控的基調(diào)是“遏制過(guò)快增長(zhǎng)”。
不過(guò)，也有炒房者認(rèn)為，目前已經(jīng)不是幾年前的大環(huán)境了，炒房時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去，隨便提錢(qián)進(jìn)入樓市的年代，基本不可能再出現(xiàn)了。
“現(xiàn)在炒房客最擔(dān)心的是保有稅，如果征收高稅率的保有稅，那么對(duì)炒房者是一個(gè)打擊。”一不愿意透露姓名的炒房者說(shuō)，“其他任何營(yíng)業(yè)稅都可以轉(zhuǎn)嫁到下家，唯獨(dú)保有稅轉(zhuǎn)嫁不了?！?/p>
當(dāng)?shù)卣鲃?dòng)引導(dǎo)
溫州市市長(zhǎng)趙一德接受媒體采訪時(shí)表示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅溫州流動(dòng)的民間資本已經(jīng)達(dá)到6000多億元，而且每年以14％的速度快速增長(zhǎng)。如何提高民間資本投資的安全性和收益率，如何將民間資本有效有序引導(dǎo)到有利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的方向，一直是市政府深思的問(wèn)題。
據(jù)悉，溫州將組建股權(quán)營(yíng)運(yùn)中心、溫州民間資本投資服務(wù)中心，擬于6月份以后正式運(yùn)營(yíng)，以整合溫州民資。其中，溫州民間資本投資服務(wù)中心，打算引入50余家國(guó)內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)、基金公司，集中發(fā)布“資本與項(xiàng)目”的供需雙方信息。而溫州市股權(quán)營(yíng)運(yùn)中心，則希望實(shí)現(xiàn)非上市公司的股份轉(zhuǎn)讓?zhuān)屆耖g資本與產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目有效對(duì)接。
5月13日，民間資本“新36條”，如同迷惘期聽(tīng)到一聲春雷，為溫州炒房團(tuán)資金打開(kāi)了另外一扇窗?！靶?6條”能否激活浙江“蟄伏”民間資本，還有待觀察。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，目前包括溫州商人在內(nèi)的浙江商人還在等待“新36條”的細(xì)則落地，期待真正打破民營(yíng)投資發(fā)展中存在的“玻璃門(mén)”現(xiàn)象。
“如果有更寬廣的投資渠道，也不會(huì)都扎堆房產(chǎn)?！币煌顿Y客說(shuō)。
5月16日，距離嚴(yán)厲的“4·16”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)剛好一個(gè)月。在上海陸家嘴（600663）的甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)，富祥咨詢(xún)公司總經(jīng)理聶先生悠閑地喝著茶。工商登記資料顯示富祥公司的所屬行業(yè)是咨詢(xún)服務(wù)，但圈里人告訴中國(guó)證券報(bào)記者，實(shí)際上，富祥公司的主業(yè)是炒房，而且只炒總價(jià)千萬(wàn)元以上的上海豪宅,公司股東是四個(gè)溫州富商。
富祥公司目前還有五六套豪宅，總價(jià)近7000萬(wàn)元，而聶先生依然篤定，并不急著降價(jià)出售?！霸俚纫粌赡臧伞Ｕ呖隙〞?huì)松的。房?jī)r(jià)肯定還得漲?！彼攘艘豢诓杷?。當(dāng)中國(guó)證券報(bào)記者詢(xún)問(wèn)，每月高額的房貸怎樣還時(shí)，聶先生得意地嘿嘿一笑，“錢(qián)不是問(wèn)題”。
上海某投資公司負(fù)責(zé)人閆亮告訴中國(guó)證券報(bào)記者，盡管銀根收緊，但像富祥公司這樣手中拿著多套房產(chǎn)、資金實(shí)力雄厚的“炒房主力”并不缺錢(qián)：只要賣(mài)掉一套房產(chǎn)，就可以支撐很多套房產(chǎn)的資金鏈。除此之外，今年以來(lái)，有空殼企業(yè)做后盾的地下炒房團(tuán)又找到了新的融資渠道：通過(guò)個(gè)人所掌控的企業(yè)平臺(tái)來(lái)套取貸款。
“目前上海的房?jī)r(jià)只跌了10％左右，遠(yuǎn)沒(méi)有跌破炒房者的成本。很多人都在通過(guò)其他途徑積聚資金，打算長(zhǎng)期堅(jiān)守。通過(guò)消費(fèi)貸款套現(xiàn)是小投資客的做法,資金規(guī)模大的投資客往往通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸款來(lái)?yè)伪P(pán)?！遍Z亮揭開(kāi)了像富祥公司這樣的地下炒房團(tuán)的融資秘密。
富祥公司的操作手法在圈子里并不是秘密。在去年4月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)候，富祥公司曾用40萬(wàn)元定金，即總房?jī)r(jià)的1％就拿下了4套千萬(wàn)元以上的外灘豪宅。支付定金的“戶(hù)主”姓名是富祥公司隨意找來(lái)的，甚至用了員工的身份證。鎖定豪宅后，他們從溫商圈子里尋找有投機(jī)意向的人。之后，變更戶(hù)主姓名,支付最多30％的首付款，簽訂手寫(xiě)售房合同。這部分首付，可以是一個(gè)投資客的，也可以是很多人集資的。到簽訂正式售房合同，富祥公司要么找到接棒的人，加價(jià)出售；要么憑借購(gòu)房合同套取銀行貸款。
閆亮告訴中國(guó)證券報(bào)記者，今年4月以來(lái)，越來(lái)越多的私營(yíng)企業(yè)主利用自己名下的企業(yè)來(lái)套取貸款，貸款的實(shí)際用途是“撐盤(pán)”———繼續(xù)持有房產(chǎn)，并保持房產(chǎn)價(jià)格不下跌。
通常只有還貸一年以上的房產(chǎn)，銀行才允許提前還款。而且還貸不滿(mǎn)一年的房產(chǎn)從銀行抵押貸款的成數(shù)低。所以這些有企業(yè)背景的地下炒房團(tuán)通常會(huì)選擇用還貸一年以上的房產(chǎn)做抵押，向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款。
申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款通過(guò)銀行審批后，企業(yè)主們會(huì)籌措資金提前還房貸，讓房子成為沒(méi)有負(fù)債的資產(chǎn)。之后就可以把房產(chǎn)抵押給銀行了。有了抵押物，銀行就向個(gè)人發(fā)放企業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款。
富祥公司只要拿出一套豪宅，就可以申請(qǐng)五六百萬(wàn)元的貸款。
閆亮告訴中國(guó)證券報(bào)記者，這些炒房主力們從銀行大量套現(xiàn)有兩方面的考慮：首先，在銀根收緊的趨勢(shì)下，資金勢(shì)必成為稀缺資源,所以一定要提前占有。其次，手里有了充裕的資金，一旦發(fā)現(xiàn)樓市有企穩(wěn)回升的苗頭就可以抄底。
“現(xiàn)在第二套房子貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，最多貸六成。而通過(guò)企業(yè)貸款，我能幫他們貸到七成，利率還打九折，最長(zhǎng)期限20年。消費(fèi)貸款最多貸一二百萬(wàn)元，而經(jīng)營(yíng)性貸款貸上千萬(wàn)元也很正常?！遍Z亮透露。
今年3月以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)不斷下達(dá)收緊房地產(chǎn)貸款的“窗口指導(dǎo)”。商業(yè)銀行不得不努力尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。而支持中小企業(yè)發(fā)展的信貸產(chǎn)品成了很多銀行的首選。例如某股份制商業(yè)銀行就把面向自雇人士、個(gè)體工商戶(hù)、合伙人和私營(yíng)業(yè)主等“成長(zhǎng)型經(jīng)營(yíng)業(yè)主”的信貸產(chǎn)品作為市場(chǎng)推廣的重點(diǎn)。
這種變形為“經(jīng)營(yíng)性貸款”的炒房資金有很強(qiáng)的隱蔽性。它們不僅掩蓋了投資房地產(chǎn)的真相，而且順應(yīng)了國(guó)家扶持中小企業(yè)、促進(jìn)個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策導(dǎo)向。
樓市在買(mǎi)賣(mài)雙方僵持、觀望中度過(guò)了國(guó)十條出臺(tái)后的第一個(gè)月。業(yè)內(nèi)外似乎都在屏息等待房地產(chǎn)業(yè)中倒下的第一塊多米諾骨牌。就目前情形看，中小房企仍將首當(dāng)其沖，一位開(kāi)發(fā)商直言，“我們頂多能撐三個(gè)月，其實(shí)大家都差不多。”而就區(qū)域來(lái)說(shuō)，受中心城市輻射帶動(dòng)的中小城市或大城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域?qū)⒙氏阮I(lǐng)跌。業(yè)內(nèi)人士坦言，部分二、三線城市房?jī)r(jià)降幅將超過(guò)30％.
房?jī)r(jià)何時(shí)開(kāi)始松動(dòng)，也許歷史經(jīng)驗(yàn)可引以為鑒。2008年7月，隨著金融危機(jī)加劇，樓市成交開(kāi)始直線下降，但房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)定上漲。整整三個(gè)月后，也就是到2008年10月，上海等一線樓市成交量只有2007年同期的兩成左右，房?jī)r(jià)由此直線下跌。
一個(gè)可以對(duì)比的數(shù)據(jù)是，今年年初以來(lái)，樓市成交同樣連續(xù)數(shù)月下降，而房?jī)r(jià)持續(xù)堅(jiān)挺。到了5月，上海等地樓市成交量再次跌到去年同期的兩成不到。而房?jī)r(jià)是否也將由此推開(kāi)下跌的第一波浪潮？
本期周刊，上海證券報(bào)深入采訪大中小三類(lèi)房企，一個(gè)明確的共識(shí)是：大房企此輪房?jī)r(jià)抗跌性更強(qiáng)，其原因是2009年巨額的銷(xiāo)售回款支撐，加上此前融資儲(chǔ)備的充裕。相反，中小城市中小房企的資金壓力正逐漸加大，用他們的話說(shuō)，就是銀行的門(mén)難登，購(gòu)房者又不買(mǎi)賬！降價(jià)，已成必由之路。而一些受訪企業(yè)更直言，房?jī)r(jià)最多再挺3個(gè)月！
中小房企：房?jī)r(jià)最多再挺3個(gè)月
房企A，曾獲評(píng)上海民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)，其早年建設(shè)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目目前仍是上海地標(biāo)性建筑之一。而今天，已經(jīng)被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)三線城市的A企業(yè)正在為無(wú)處尋錢(qián)而苦惱不已。
張先生（化名）是A企業(yè)某項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人，近日，與銀行人士吃飯溝通是他的主要工作之一。據(jù)他介紹，目前房企從銀行貸款正變得越來(lái)越難?！耙郧耙恍┓中芯湍軟Q定的貸款項(xiàng)目，現(xiàn)在全部要拿到總行去批。另外，如果開(kāi)發(fā)商以前的貸款還沒(méi)有還清，那再借錢(qián)就更麻煩?！睆埾壬寡阅壳啊皦毫艽?。”
通過(guò)降價(jià)來(lái)增加現(xiàn)金流，這一點(diǎn)A公司不是沒(méi)有想到。據(jù)張先生介紹，該公司的部分樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始嘗試小幅降價(jià)，比如9.8折或9.9折的優(yōu)惠。“但購(gòu)房者根本不買(mǎi)賬?！睆埾壬f(shuō)。
“現(xiàn)在上海，包括上海周邊城市很多售樓處都只有看房咨詢(xún)的人，買(mǎi)房的人幾乎沒(méi)有。在利空政策還沒(méi)出盡的時(shí)候，誰(shuí)不想等到形勢(shì)明朗一些再做決定？”克而瑞機(jī)構(gòu)上海事業(yè)部副總經(jīng)理李振宇稱(chēng)。
而當(dāng)記者問(wèn)及A公司在政策未有轉(zhuǎn)向的情況下，其資金還能支撐多久時(shí)，張先生稱(chēng)最多三個(gè)月。也就是說(shuō)，如果其他融資渠道都沒(méi)有突破，三個(gè)月后，A公司在售樓盤(pán)將考慮大幅降價(jià)，折扣底線為30％。
雖然此輪政策主要針對(duì)住宅物業(yè)，但一些開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的中小企業(yè)也同樣被波及。浙商王先生（化名）在上海南外灘黃金地段擁有一棟爛尾寫(xiě)字樓。憑借其與世博區(qū)域隔江相望的地段優(yōu)勢(shì)，曾醞釀在五月開(kāi)盤(pán)的該寫(xiě)字樓定下了單價(jià)6萬(wàn)左右的意向售價(jià)。
不巧的是，隨著4月底房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的到來(lái)和五一冷清的成交打擊，王先生意向銷(xiāo)售價(jià)格一降再降，目前定價(jià)只有4萬(wàn)多，但仍不敢貿(mào)然開(kāi)盤(pán)。
“現(xiàn)在，幾乎40％以上的開(kāi)發(fā)商選擇推遲開(kāi)盤(pán)。一是因?yàn)槟壳靶蝿?shì)不明朗，二是現(xiàn)在可能即便降價(jià)也賣(mài)不動(dòng)。受此影響，我們這些代理企業(yè)的策劃部門(mén)也到了幾乎無(wú)事可做的地步?！鄙虾Ｒ拙悠髣澆抗ぷ魅藛T稱(chēng)。
王先生同樣面臨非常緊張的資金壓力。據(jù)了解，他有意到老家浙江永康舉行一場(chǎng)推介會(huì)，意向購(gòu)房者需要交納的意向金高達(dá)百萬(wàn)元，但同時(shí)可以獲得一份價(jià)值數(shù)萬(wàn)元的黃金制禮品。如果數(shù)月后無(wú)意購(gòu)房，意向金可以返還。“這意味著開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)意向金獲得巨額的短期融資，禮品就是開(kāi)發(fā)商付出的利息成本?！币晃涣私庠撈髽I(yè)的人士介紹。
除了一線城市的中小房企外，二、三線城市的中小房企日子更加難過(guò)?！敖衲甓?、三線城市的房屋開(kāi)工量非常大，這需要龐大的資金投入。而且二、三線以前的監(jiān)管力度很弱，包括樓盤(pán)剛出地面就銷(xiāo)售等都沒(méi)有得到有效控制。這時(shí)候執(zhí)行收緊銀行信貸和嚴(yán)格監(jiān)管市場(chǎng)，將給二、三線城市的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大的壓力?！睆V州一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
龍頭房企：降價(jià)是遲早的事
雖然這輪降價(jià)可能由中小房企領(lǐng)跌，但大房企仍最終難免降價(jià)之路。據(jù)上海證券報(bào)了解，在數(shù)日前的一次萬(wàn)科集團(tuán)內(nèi)部會(huì)議上，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮告誡各地分公司不要心存幻想。原因是“政府抓的很緊?，F(xiàn)在還不是最嚴(yán)厲的狀態(tài)?！蓖瑫r(shí)，萬(wàn)科集團(tuán)授權(quán)地方分公司可視各地情況調(diào)整銷(xiāo)售及價(jià)格策略。
到17日，北京萬(wàn)科率先小幅降價(jià)，業(yè)內(nèi)預(yù)期北京房?jī)r(jià)將就此進(jìn)入全面調(diào)整。而萬(wàn)科在上海的樓盤(pán)雖未出現(xiàn)明顯降價(jià)跡象，但業(yè)內(nèi)稱(chēng)萬(wàn)科、保利等大型房企都改變了早期的樂(lè)觀預(yù)期，對(duì)樓市可能出現(xiàn)下行的判斷越來(lái)越明顯。
大型房企可能出現(xiàn)普遍降價(jià)趨勢(shì)的時(shí)間點(diǎn)是在今年下半年。據(jù)了解，大量房企的新盤(pán)上市周朝定在今年下半年，在供給量大幅增加和需求觀望雙重作用下，房企降價(jià)將不可避免。而一線城市周邊樓市的率先降價(jià)將傳導(dǎo)至一線城市。
成交量暴跌是開(kāi)發(fā)商不敢漲價(jià)的主要原因。地產(chǎn)專(zhuān)家薛建雄介紹，上周上海商品住宅網(wǎng)上簽約量不足6萬(wàn)平方米，只有正常市場(chǎng)情況下一天的成交量。北京中原地產(chǎn)李文杰則稱(chēng)，北京情況比上海更糟。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，如果宏觀調(diào)控政策在較長(zhǎng)周期內(nèi)持續(xù)目前的力度，房?jī)r(jià)必將進(jìn)一步松動(dòng)。
“有地產(chǎn)名人說(shuō)開(kāi)發(fā)商可以撐一年肯定是夸張的，我覺(jué)得在目前的形勢(shì)下開(kāi)發(fā)商最多也就能撐半年?！?潛龍地產(chǎn)副總經(jīng)理賀承軍稱(chēng)。中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜也預(yù)計(jì)，開(kāi)發(fā)商在堅(jiān)持兩三個(gè)月后降價(jià)在所難免。受此影響，廣州房?jī)r(jià)或在8月份回落10％，其中，郊區(qū)回落15％左右，市區(qū)下降5％。
城門(mén)火起，殃及池魚(yú)。當(dāng)去年下半年各路資金從一線城市的“高價(jià)區(qū)”涌入周邊“潛力區(qū)”，上海周邊城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)飆漲。不幸的是，這種風(fēng)光只是曇花一現(xiàn)，隨著宏觀調(diào)控政策對(duì)投資投機(jī)者史無(wú)前例的打擊，炒房資金迅速撤離，這些“池魚(yú)類(lèi)”的中小城市難逃一跌。
“雖然同是上海周邊區(qū)域，但江蘇比浙江會(huì)跌得快。其中蘇州、無(wú)錫、常州等地都是去年上海人的炒房熱土，部分樓盤(pán)甚至80％以上是上海和浙江的投資客。受新政影響，今年一定會(huì)率先領(lǐng)跌?！鄙虾Ｒ患掖笮头康禺a(chǎn)公司高層表示。
從目前情況看，這些以上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈為概念的周邊樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的成交疲態(tài)。以蘇州為例，統(tǒng)計(jì)顯示，從4月14日至5月14日的一個(gè)月內(nèi)，市區(qū)新商品房成交套數(shù)呈大幅下降趨勢(shì)。4月21日至4月25日每天成交量從163套、105套、128套、95套再到59套，直線銳減。進(jìn)入5月份以后更減至日均不足50套。以此推算，今年5月蘇州新房成交量將在1500套左右，僅能達(dá)到去年同期的17%左右。
再看南通，隨著蘇通大橋的通車(chē)，南通被劃入上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。受此概念拉動(dòng)，南通在去年進(jìn)入房?jī)r(jià)快速上漲的階段。到南通買(mǎi)房一度成為上海人新的投資方向。但到了今年上半年，南通樓市已經(jīng)明顯降溫。到上周，整個(gè)南通市區(qū)沒(méi)有熱門(mén)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，投資客卻出現(xiàn)大量退房現(xiàn)象。一周僅成交50余套的銷(xiāo)售情況令開(kāi)發(fā)商十分擔(dān)憂。
而在某地產(chǎn)網(wǎng)站上，南通、無(wú)錫、昆山、常州等地的樓盤(pán)打折廣告正明顯增加。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，隨著上海樓市新政的推出，以及中小城市房企壓力的進(jìn)一步加大，這些城市的房?jī)r(jià)“破水”將更快更猛。
“去年以來(lái)，一些手中資金并不寬裕的上海人開(kāi)始到上海周邊炒房，昆山等地部分樓盤(pán)迅速?gòu)?000多元/平方米升至超過(guò)8000元。可是，根據(jù)新政，一旦沒(méi)有了外地人購(gòu)房的貸款支持，哪里還有那么多自有資金去炒房。想買(mǎi)的不買(mǎi)了，買(mǎi)了的得退房。這就是目前上海周邊中小城市的樓市現(xiàn)狀?！币晃簧虾ｉ_(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
和上海相比，珠三角的這種情形并不明顯。去年以來(lái)，隨著交通的同城化，越來(lái)越多的佛山、惠州樓盤(pán)開(kāi)始將目標(biāo)瞄準(zhǔn)廣州、深圳的購(gòu)房者。但廣州市場(chǎng)人士稱(chēng)，與上海周邊不同，惠州、佛山等地的房?jī)r(jià)并未在去年瘋漲，新政出臺(tái)后，房?jī)r(jià)也沒(méi)有出現(xiàn)明顯的松動(dòng)。世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)前一個(gè)月，佛山的新房成交均價(jià)為8028元/平方米，新政出臺(tái)后一個(gè)月成交均價(jià)為7931元/平方米，向下僅微調(diào)1%。
“一方面，珠三角這些二、三線城市的房?jī)r(jià)并未因?yàn)閺V州、深圳概念而瘋漲，價(jià)格相對(duì)理性。所以調(diào)控時(shí)也不會(huì)有太大的降價(jià)幅度。另一方面，這些城市本身都有自己的產(chǎn)業(yè)支撐，本地人也具備強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力，房?jī)r(jià)有較強(qiáng)支撐力?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)王世界表示。
無(wú)論是2008年的調(diào)整，還是此次樓市新政，遠(yuǎn)郊區(qū)域都注定是最敏感的樓市神經(jīng)末梢。5月18日，記者調(diào)查了解到，降價(jià)樓盤(pán)中有近50%是處于北京遠(yuǎn)郊區(qū)域，降幅最大者已接近30%。與此同時(shí)，另外一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，新開(kāi)樓盤(pán)和二手房?jī)r(jià)格降幅出現(xiàn)分化，二手房?jī)r(jià)格降幅明顯大于新房。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商與炒房客的不同心理狀態(tài)導(dǎo)致他們?cè)诮祪r(jià)問(wèn)題上采取了不同方式。
遠(yuǎn)郊樓盤(pán)紛紛下調(diào)房?jī)r(jià)
與北京城區(qū)樓盤(pán)房?jī)r(jià)的或漲或跌、似明似暗相比，遠(yuǎn)郊一、二手房紛紛下調(diào)價(jià)格顯得直接且順理成章。
北京通州的K2清水灣均價(jià)下降2000元/平方米、京貿(mào)國(guó)際城均價(jià)下降800元/平米、珠江拉維小鎮(zhèn)均價(jià)下降3000元/平米、北京大興的恒盛波爾多小鎮(zhèn)均價(jià)下降2000元/平米、領(lǐng)海天使灣均價(jià)下降500元/平米、北京昌平高教新城、門(mén)頭溝的西貿(mào)國(guó)際-熙旺中心、懷柔金橋國(guó)際均價(jià)都下降了1000元/平米……
記者調(diào)查了解到，北京遠(yuǎn)郊區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)，這些降價(jià)的一、二手房中有近50%是處于北京遠(yuǎn)郊區(qū)域，降幅最大者已接近30%。
鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)赂嬖V記者，由于受北京CBD東擴(kuò)和通州新城規(guī)劃的作用，今年通州的房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)50%。
對(duì)此，中原地產(chǎn)張大偉則進(jìn)一步告訴記者，在3月份時(shí)，該區(qū)域的投資客戶(hù)比例高達(dá)約5成，部分樓盤(pán)房?jī)r(jià)半年內(nèi)漲幅甚至達(dá)到200%。
實(shí)際上，2005年北京通州房?jī)r(jià)在4000元/平方米，2009年初在8000元/平方米，由此可見(jiàn)短期投機(jī)炒作因素使該區(qū)域房?jī)r(jià)迅速翻了一番，而此次領(lǐng)跌也完全合乎邏輯。
需要指出的是，北京大興、昌平、門(mén)頭溝、懷柔，以及燕郊等區(qū)域的房?jī)r(jià)下調(diào)與通州的情況都有相似之處。
對(duì)此，地產(chǎn)大腕、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹、中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰也多次表示向記者表示，由于需求相對(duì)較小，樓市調(diào)整首先將從北京六環(huán)外開(kāi)始，這一幕與2008年如出一轍。
二手房新房跌幅出現(xiàn)分化
與2008年不同的是，新政下此輪樓市調(diào)整，二手房和新房的價(jià)格跌幅卻出現(xiàn)明顯分化。
“受新政影響，北京通州、房山、大興新房成交量顯著下跌，但新房成交價(jià)格下跌幅度并不大。與此同時(shí)，新政前后房山區(qū)新房?jī)r(jià)格并未出現(xiàn)大幅波動(dòng)，保持在13000元/平方米左右?！敝袊?guó)指數(shù)研究院薛建行告訴記者，從他們掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，北京新房整體市場(chǎng)價(jià)格并未出現(xiàn)大面積松動(dòng)。
“現(xiàn)房7000-8000/平米，本月新開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)10000元/平米。”北京燕郊上上城一位銷(xiāo)售人員也略顯無(wú)奈地表示。
“新政前，北京通州二手房房?jī)r(jià)達(dá)到22000元/平米，現(xiàn)在已經(jīng)下降至18000元/平米，降幅近20%。”張?jiān)抡f(shuō)。
對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士分析表示，開(kāi)發(fā)商與炒房客的不同心理是導(dǎo)致這一現(xiàn)象的直接原因。而此次樓市調(diào)控旨在打擊投機(jī)，炒房客心慌拋盤(pán)，是導(dǎo)致上述現(xiàn)象的根本原因。
另一方面，大型開(kāi)發(fā)商卻是手中“不差錢(qián)”，暫時(shí)還能堅(jiān)挺房?jī)r(jià)。記者據(jù)聚源數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年一季度末，據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)分析，105家A股房地產(chǎn)企業(yè)持有的貨幣資金合計(jì)近1824億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)60%，創(chuàng)三年以來(lái)新高。
“正是開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持不降價(jià)（也有害怕降價(jià)引發(fā)退房潮的擔(dān)心），而炒房客見(jiàn)機(jī)出貨，這兩個(gè)方面因素導(dǎo)致二手房領(lǐng)跌房?jī)r(jià)，新房房?jī)r(jià)調(diào)整卻羞羞答答的局面?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
在樓市買(mǎi)賣(mài)交易遭遇速凍之時(shí)，租賃市場(chǎng)卻被催熱。在一手房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始打折和二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)的情況下，購(gòu)房者對(duì)此還不買(mǎi)賬，部分剛性需求目前甚至選擇過(guò)渡性質(zhì)的租賃也不愿此時(shí)入市，這倒使得當(dāng)下的住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，轉(zhuǎn)租為售和以租代買(mǎi)現(xiàn)象均明顯增多，不少樓盤(pán)的租金水平也在短期內(nèi)出現(xiàn)兩位數(shù)的增長(zhǎng)。
“我們門(mén)店4月前積累了多組客戶(hù)，新政出臺(tái)后均表示暫時(shí)不考慮出手?！币拙映夹沤鹕辰返甑杲?jīng)理賈紅兵介紹。
但與此同時(shí)，租房客也在增加?！耙粚?duì)外地來(lái)滬的年輕夫妻，選擇在看中的小區(qū)先租住1年，觀察房?jī)r(jià)走勢(shì)之后再做決定，而5月之后這類(lèi)以租代買(mǎi)的現(xiàn)象更加常見(jiàn)?！辟Z紅兵介紹。
“調(diào)控來(lái)了，租金卻明顯上漲了，記得去年4月這里的兩室一廳月租在1700-2000元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到2800-3200元了。”浦東陸家嘴板塊一處老公房社區(qū)的翁小姐介紹?！氨緛?lái)看中一間，每月2400元的租金想著再討價(jià)還價(jià)一下，沒(méi)想到當(dāng)晚就通知我房子已經(jīng)另租他人，租金還漲到2500元。”在上海工作的余小姐在近期租房時(shí)明顯感受到了租賃市場(chǎng)的變化。
一份來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海公司的內(nèi)部統(tǒng)計(jì)顯示，新政出臺(tái)前后，其租賃業(yè)務(wù)的確表現(xiàn)出升溫趨勢(shì)，出租套數(shù)同比增長(zhǎng)33%。而且從租賃業(yè)務(wù)占二手房整體業(yè)務(wù)的比重來(lái)看，從4月上半月的26%升至4月下半月的52%，5月上半月更高達(dá)76%。另從租金結(jié)構(gòu)上看，整個(gè)4月和5月以來(lái)，2000-4000元/月房源的成交比重都屬于各租金價(jià)位段中最高的，不過(guò)5月以來(lái)的比重比4月更為擴(kuò)大，從37%升至43%，還有2000元/月以下房源的占比也提高了4%，不過(guò)4000元/月以上房源的占比下降了10%，顯示出調(diào)控背景下，過(guò)渡性質(zhì)更為明顯的中低端租賃回暖、高端租賃市場(chǎng)反而疲弱的市場(chǎng)狀態(tài)。
同時(shí)，對(duì)于具體樓盤(pán)的租金統(tǒng)計(jì)也反映出市場(chǎng)的變化，如新政前后，中遠(yuǎn)兩灣城的大戶(hù)型租金提高6%，合生江灣的大戶(hù)型租金提高9%、小戶(hù)型租金提高17%，仁恒河濱城的大、中、小戶(hù)型租金分別提高18%、22%和24%，東方城市花園的大戶(hù)型租金下降13%但小戶(hù)型租金上漲15%等。
美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理李志仁則表示，剛性需求是當(dāng)前住宅市場(chǎng)最大的購(gòu)買(mǎi)力，但資金實(shí)力促使他們主要青睞小戶(hù)型、老公房等低總價(jià)房源，并且強(qiáng)烈的看跌心理與政策預(yù)期也使得過(guò)渡性租賃開(kāi)始增多。并且，由于持幣觀望氣氛濃郁，許多原本就在租房的潛在購(gòu)買(mǎi)力眼下也延長(zhǎng)了租房期。
事實(shí)上，不僅是上海，樓市新政調(diào)控“滿(mǎn)月”，來(lái)自北京的市場(chǎng)消息也顯示京城租賃市場(chǎng)升溫、租金有跳漲現(xiàn)象。有報(bào)道介紹，與一年前相比，北京一套普通兩居室的租金漲幅在15%-20%，而一些地段好、交通方便的房源漲幅更高達(dá)50%。北京業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是一種“替代效應(yīng)”，并且隨著樓市調(diào)控力度加大，很多人推遲了購(gòu)房計(jì)劃，租房需求增大在一定程度上推高了租金上漲。
工信部18日公布的數(shù)據(jù)顯示，隨著房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的開(kāi)展，4月主要建材產(chǎn)品價(jià)格繼續(xù)下降。息旺能源分析師劉傳軍接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，作為建材行業(yè)的上游產(chǎn)品，石油焦行業(yè)終于受到了房地產(chǎn)調(diào)控的“拖累”，目前進(jìn)口石油焦市場(chǎng)已經(jīng)深受打擊。
工信部最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國(guó)水泥出廠價(jià)格每噸平均為277.7元，比上月下降0.8元；全國(guó)平板玻璃出廠價(jià)格每重量箱平均為76.5元，比上月下降0.8元。水泥和平板玻璃的出廠價(jià)格都是連續(xù)3個(gè)月下降，與我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控節(jié)奏完全吻合。
作為建材行業(yè)原料，石油焦市場(chǎng)也感受到了來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的“涼意”。根據(jù)介紹，90％左右的石油焦終端需求都會(huì)最終落到建材行業(yè)。近日，主營(yíng)供應(yīng)商——中石化、中石油齊下調(diào)石油焦出廠價(jià)格100-200元/噸不等，帶動(dòng)地方煉廠價(jià)格有類(lèi)似下跌。
根據(jù)息旺能源的監(jiān)測(cè)，目前，國(guó)產(chǎn)低硫焦售價(jià)1700-1870元/噸，高硫焦1550-1610元/噸，并且主營(yíng)廠家后期還有繼續(xù)拉低的意向，但對(duì)于進(jìn)口焦來(lái)說(shuō)，自4月后高硫到岸成本就已升至155-160美元/噸（人民幣約1100元/噸），低硫約200美元/噸（人民幣約1400元/噸），成本已經(jīng)逼近當(dāng)前的市場(chǎng)售價(jià)，如果國(guó)產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下滑，進(jìn)口成本即將倒掛。
為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，其嚴(yán)厲程度可謂史無(wú)前例。目前，以新盤(pán)為代表的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下行趨勢(shì)，政策效果正逐步顯現(xiàn)。然而在房?jī)r(jià)下降的同時(shí)，樓市的成交量卻持續(xù)低迷，行業(yè)景氣度也面臨向下的風(fēng)險(xiǎn)。顯然，僅把房?jī)r(jià)作為調(diào)控目標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，如何在房?jī)r(jià)回歸價(jià)值的同時(shí)，保證成交量的正常穩(wěn)定，更是政策需要考量的著眼點(diǎn)。
本輪樓市調(diào)控?zé)o論是中央還是各地方政府，都把平抑房?jī)r(jià)視為重中之重。在北京、深圳等一線城市陸續(xù)出臺(tái)政策細(xì)則后，萬(wàn)科、恒大等大型開(kāi)發(fā)商對(duì)新盤(pán)價(jià)格進(jìn)行了不同程度的下調(diào)，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)一絲松動(dòng)。
以北京的限購(gòu)令為代表，各地出臺(tái)的樓市調(diào)控政策旨在打擊投機(jī)性需求，從而擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫。僅從房?jī)r(jià)的走勢(shì)上來(lái)看，這一政策正開(kāi)始發(fā)揮作用。不過(guò)，樓市在輪番強(qiáng)攻下迅速降溫，成交量大幅下降的現(xiàn)象卻值得警視。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，新政出臺(tái)后多數(shù)城市的成交量持續(xù)下降。5月上半月，北京、上海、廣州、深圳等13個(gè)重點(diǎn)城市的日均成交水平全部低于4月下半月，其中北京、上海、廣州、杭州等10個(gè)城市的降幅超過(guò)30％。北京、上海、廣州等7個(gè)城市的日均成交水平低于上一個(gè)地產(chǎn)周期的低谷——2008年的全年平均水平，且降幅均超過(guò)30％。
由于我國(guó)仍處于快速的城市化進(jìn)程中，市場(chǎng)上存在著大量首次置業(yè)和改善型、自住型的購(gòu)房需求，購(gòu)買(mǎi)潛力巨大。政策陸續(xù)出臺(tái)后，眾多購(gòu)房者保持觀望，樓市成交量應(yīng)聲下降，使得巨大的購(gòu)買(mǎi)力被冰封。而國(guó)家在抑制投機(jī)性需求的同時(shí)，也在強(qiáng)調(diào)供給力度，加大保障性住房的建設(shè)水平，加大經(jīng)適房、廉租房、限價(jià)房等供給。不過(guò)僅從短期來(lái)看，保障房建設(shè)還不能有效跟上，難以滿(mǎn)足廣大購(gòu)房者的潛在需求。困擾樓市已久的供需矛盾并沒(méi)有得到實(shí)際解決。
事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位舉足輕重。從歷史上看，樓市成交活躍不僅帶動(dòng)了樓市繁榮，還拉動(dòng)鋼鐵、建材、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而提振整個(gè)經(jīng)濟(jì)。目前，由于樓市成交低迷，開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)速度下降，再融資也面臨諸多阻力，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)投資將有所放緩。投資增速的下降對(duì)鋼鐵、建材等房地產(chǎn)上游行業(yè)產(chǎn)生了一定影響，和地產(chǎn)相關(guān)性較高的螺紋線材、熱軋產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)領(lǐng)跌局面。與此同時(shí)，處于行業(yè)下游的空調(diào)、冰箱、電視、洗衣機(jī)等家電產(chǎn)品受地產(chǎn)成交量萎縮的影響也開(kāi)始慢慢顯現(xiàn)。
在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境日趨復(fù)雜的當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要。房?jī)r(jià)下降而成交量被抑制，樓市的供需矛盾依然存在。因此，房?jī)r(jià)不應(yīng)成為政策唯一的關(guān)注點(diǎn)。在房?jī)r(jià)回歸理性的過(guò)程中，保證房地產(chǎn)業(yè)的活躍程度和健康發(fā)展才是政策最應(yīng)達(dá)到的效果。
在一系列政策調(diào)控后，樓市成交量下滑，價(jià)格也開(kāi)始進(jìn)入下行空間。券商人士認(rèn)為，相比2008年，本輪樓市的調(diào)整時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，預(yù)計(jì)樓市將進(jìn)入1-2年的調(diào)整期，一二線城市的調(diào)整幅度會(huì)更大。
一二線城市調(diào)整幅度更大
申銀萬(wàn)國(guó)分析師殷姿指出，2009年房?jī)r(jià)快速上漲、信貸政策寬松，導(dǎo)致居民的杠桿水平顯著提升。一旦信貸緊縮，市場(chǎng)整體購(gòu)買(mǎi)力會(huì)受到巨大影響，房?jī)r(jià)調(diào)整的壓力也將大幅增加。信貸依賴(lài)度越大的城市，價(jià)格調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)越高。因此預(yù)計(jì)全國(guó)整體價(jià)格調(diào)整幅度在10％以?xún)?nèi)，一線城市和部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市，價(jià)格調(diào)整幅度在30％左右。
“今年下半年至明年上半年行業(yè)將處于明顯調(diào)整期。調(diào)整時(shí)間將長(zhǎng)于2008年，但價(jià)格和交易量不會(huì)比2008年更低?！敝薪鸸狙芯繂T白宏煒表示，預(yù)計(jì)今年二季度和三季度全國(guó)交易量下降明顯，四季度止跌回穩(wěn)，全年交易量同比下降16％。價(jià)格方面，預(yù)計(jì)新房?jī)r(jià)格將滯后交易量1-3個(gè)月下降，二季度末價(jià)格進(jìn)入環(huán)比下降周期，并在年末探底，相比今年年初的價(jià)格高點(diǎn)下降15％，與2009年全年均價(jià)基本持平。
白宏煒認(rèn)為，本輪調(diào)整將是市場(chǎng)理性回歸的過(guò)程，不會(huì)改變行業(yè)向上的大趨勢(shì)。同時(shí)，本輪調(diào)整將緩解“限制供地、高地價(jià)、高房?jī)r(jià)”的市場(chǎng)瓶頸，有利于行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。一二線城市，特別是過(guò)去半年中價(jià)格上漲過(guò)快的城市（如北京、上海、杭州等），市場(chǎng)下調(diào)幅度將明顯大于三四線城市。
殷姿指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于政策出臺(tái)后的觀望期，導(dǎo)致成交量偏低。后期市場(chǎng)成交量可能有小幅回升，但總體來(lái)說(shuō)仍會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持低位。與2008年相比，本輪房?jī)r(jià)下調(diào)的壓力更大，且調(diào)整時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，預(yù)計(jì)在1年以上。
房企盈利增速回落
民族證券分析師崔娟認(rèn)為，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的嚴(yán)厲程度史無(wú)前例，商品房銷(xiāo)售面積同比增速將從高位回落，房地產(chǎn)板塊的盈利增速未來(lái)兩年將趨穩(wěn)回落，上市房企資金壓力的加大使房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)投資速度將有所放慢，房企降價(jià)壓力逐步增強(qiáng)。
“短期來(lái)看，市場(chǎng)尚處于補(bǔ)庫(kù)存的階段?！鄙赉y萬(wàn)國(guó)分析師殷姿指出，隨著銷(xiāo)售低迷，開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存將逐步累積，開(kāi)工將出現(xiàn)一定幅度的收縮，預(yù)計(jì)三季度末到四季度調(diào)整明顯，而2011年開(kāi)工率負(fù)增長(zhǎng)的概率較大。
國(guó)信證券分析師方焱表示，目前房?jī)r(jià)松動(dòng)只是開(kāi)始，未來(lái)隨著銷(xiāo)量的低迷，價(jià)格將回落，預(yù)計(jì)今年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積將同比下降17％左右，銷(xiāo)售價(jià)格將回落至2009年3季度的水平。
方焱認(rèn)為，自2009年12月政策拐點(diǎn)出現(xiàn)以來(lái)，地產(chǎn)龍頭的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳，萬(wàn)科、中海1-4月銷(xiāo)售面積分別同比下滑11.5％、12％；地產(chǎn)板塊2009年末每股現(xiàn)金流為0.89元，1季度末已由正轉(zhuǎn)負(fù)。政策面惡化將導(dǎo)致樓市量?jī)r(jià)齊跌，再加上投資者預(yù)期悲觀將使多數(shù)地產(chǎn)股直接融資難以順利實(shí)施，地產(chǎn)股缺乏釋放業(yè)績(jī)動(dòng)力，因此未來(lái)業(yè)績(jī)將面臨向下重估。
