——后土地財(cái)政時(shí)代中國怎么辦之二

倘若土地財(cái)政在中國已必然盛極而衰，那么，接下來的路可以怎么走呢？

這就要分析土地財(cái)政相關(guān)主客體的各種關(guān)系了。土地財(cái)政的主體是地方政府，它不會(huì)嫌財(cái)政收入太多的?？傊?cái)政收入是多多益善。

當(dāng)房地產(chǎn)的社會(huì)公眾承受力紅線形成，土地財(cái)政開始萎縮，怎么辦呢？某些地方政府的常規(guī)邏輯思維如下：

一則：財(cái)政總收入是不能減少的，支出更難以減少，如果土地財(cái)政大幅減少了，那首先要想辦法從房地產(chǎn)上把損失的財(cái)政收入補(bǔ)回來，比如增收房地產(chǎn)交易稅。

二則：如果財(cái)政收入不能從房地產(chǎn)稅中回補(bǔ)，就要想辦法從非房地產(chǎn)項(xiàng)中征收。比如征收礦產(chǎn)資源稅、水資源稅等。

三則：如果地方稅收項(xiàng)無法填補(bǔ)缺口，那么就要向中央伸手，要中央將原屬于中央的稅收項(xiàng)分一部分給地方，或向中央要更多的轉(zhuǎn)移支付。

四則：如果要不到中央稅收或轉(zhuǎn)移支付，那么，就要中央允許地方發(fā)行債券，或向銀行融資，如果地方財(cái)政信用達(dá)不到等級(jí)，就要中央財(cái)政信用擔(dān)保。

五則：如果中央財(cái)政不愿意擔(dān)保，同時(shí)市場也不愿向高風(fēng)險(xiǎn)的地方政府融資，那么，地方政府才會(huì)被迫收縮開支，會(huì)先收縮對外投資，后收縮公款消費(fèi)，最后收縮公務(wù)員編制工資獎(jiǎng)金。

如果按照以上常規(guī)路徑演繹，那么，如果真到了某一天，地方政府不得不收縮公務(wù)員編制、工資、獎(jiǎng)金的時(shí)候，中國經(jīng)濟(jì)很可能已經(jīng)非常困難了，中國微觀企業(yè)很可能已經(jīng)被涸澤而漁了。

筆者這一系列文章就是想提前演繹一下這個(gè)路徑，推演一下如此被現(xiàn)實(shí)被動(dòng)倒逼著不得不走的路，到底能不能走通，而中國會(huì)為此付出多大的代價(jià)？這個(gè)代價(jià)我們能不能付得起？我們還能不能另辟蹊徑，進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期？

本文先探討第一回合的博弈：在土地財(cái)政銳減后，地方政府還有沒有辦法從房地產(chǎn)中找到補(bǔ)缺的辦法。

前一段時(shí)間引起極大關(guān)注的是房地產(chǎn)保有稅，或者說物業(yè)稅。一度曾言之鑿鑿，說即將推出，某某城市馬上要試點(diǎn)，稅率在0.6%云云。一副“山雨欲來風(fēng)滿樓“的態(tài)勢。然而，最近又似乎偃旗息鼓了。

房地產(chǎn)保有稅（物業(yè)稅）能不能調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作？答案是肯定的，短期肯定有效。可為什么這個(gè)稅種千呼萬喚出不來呢？

首先，它缺乏基本的法理。房地產(chǎn)保有稅是一個(gè)模糊的詞，更準(zhǔn)確的應(yīng)該稱為物業(yè)稅，英文名稱為“Property Tax”，意為財(cái)產(chǎn)稅。這種增值性財(cái)產(chǎn)的課稅對象，從范圍上看，包括土地、黃金、字畫、古董等。由于其他種類課稅難度較大，而土地房產(chǎn)無法隱匿，且其凈價(jià)值和增值率在一定時(shí)期內(nèi)具有穩(wěn)定性，因此成為很好的課稅對象。

以美國為例，物業(yè)稅是美國的地方稅種，每年繳稅為房價(jià)的0.12%（路易斯安那州某縣）~3.02%（紐約州奧爾良縣）之間，平均約為1%。

換一個(gè)視角：據(jù)美國普查統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2009年12月美國新房銷售的中間價(jià)為每套22.13萬美元，約合人民幣7500元/平方米。當(dāng)然，美國不同地區(qū)、不同城市的房價(jià)差別也很大。紐約曼哈頓區(qū)的中間價(jià)格則為每套81萬美元。曼哈頓是紐約房價(jià)最高的區(qū)域，按照中間價(jià)格每套550萬人民幣算，約為2.75萬元人民幣/平方米。

是在這樣的房價(jià)收入比的情況下，美國才征收物業(yè)稅的。

按照中國的法律，中國一切土地資源屬于全體人民。但問題是，國人購買作為生活必需品的首套住宅，還要支付如此高的土地價(jià)格。在美國，買房子的同時(shí)也購買了土地所有權(quán)。但中國房屋下的土地僅僅是70年的土地使用權(quán)，70年后，按照法理這些土地又重新歸國家所有了。

在中國相對房價(jià)如此之高的情況下，在中國人買房只買了70年使用權(quán)的情況下，政府再增收物業(yè)稅，不僅是嚴(yán)重的雙重征稅，更缺乏基本的法理。

即使將物業(yè)稅改稱為“房地產(chǎn)保有稅”，也是講不通的。按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部權(quán)威專家所言，中國房屋的平均壽命是30年，那也就是說，房子沒有土地增值，本身每年都在折舊，你怎么還能征稅呢？這不是讓居民財(cái)富縮水雪上加霜嗎？

因而，目前情況下，對房地產(chǎn)再征“物業(yè)稅”或“保有稅”是站不住腳的。同時(shí)，它從短期或許能降低房地產(chǎn)價(jià)格，但從長期來看，它會(huì)增加房價(jià)的剛性成本，進(jìn)一步抬高房價(jià)的“鐵底”。

不過，有一種稅是可以征收的，即房地產(chǎn)閑置稅，這是一種對于資源浪費(fèi)的懲罰性稅收，法律上是講得通的。它的征收對于社會(huì)公眾也大有好處，可以逼迫閑置房進(jìn)入銷售或者租賃，促使房價(jià)和房屋租賃價(jià)格下跌。

但實(shí)際操作的難度在于，這些閑置房大多掌握在房地產(chǎn)既得利益者手中，他們對于政策的影響力很大，豈能甘于被懲罰？他們必然會(huì)以征收操作技術(shù)難度大等種種借口進(jìn)行阻擊。非大魄力鐵腕不能施行。

最后一個(gè)出路是向房地產(chǎn)商加收稅費(fèi)，可房地產(chǎn)商利益集團(tuán)很強(qiáng)大，人家也有道理——該交的稅都交了，憑什么再加稅費(fèi)呢？

這樣博弈下來，地方政府想在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)“堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)”，大有可能是四處碰壁的結(jié)果。

（作者系本報(bào)主筆）