取消商品房預(yù)售制的呼聲由來已久，最近上海市房管局發(fā)表的一份答復(fù)中再次表明了政府在這一問題上的兩難立場：長期看，逐步提高商品房預(yù)售條件并最終取消預(yù)售制度是方向，短期看，目前取消預(yù)售制度的市場條件尚不完全具備。

商品房預(yù)售制，作為房地產(chǎn)市場上的“中國特色”之一，多次遭遇到“廢除”的呼聲。最近，上海市住房保障和房屋管理局在答復(fù)市人大代表、上海金融學(xué)院政法學(xué)院院長薄海豹提出的“為抑制高房價(jià)，建議上海取消預(yù)售房制度”的書面意見時(shí)表示，逐步提高商品房預(yù)售條件并最終取消預(yù)售制度是改革方向，但目前取消預(yù)售制度的市場條件尚不完全具備。

這份答復(fù)再次表明了政府在這一問題上的兩難立場：“廢”是大方向，但現(xiàn)實(shí)情況是仍將“存”。那么，取消商品房預(yù)售制到底難在何處呢？

爭論由來已久

關(guān)于“是否應(yīng)取消商品房預(yù)售制度”的討論，其實(shí)由來已久。

早在2004年，央行提交的“中國房地產(chǎn)金融報(bào)告”里，就曾建議改期房為現(xiàn)房銷售，然而報(bào)告一出，住建部馬上就出面表示預(yù)售制度不會(huì)取消。2007年的“兩會(huì)”上，也有代表建言取消商品房預(yù)售制度，認(rèn)為這一制度大大降低了開發(fā)商的門檻，為“空手套白狼”提供了便利。

而過去半年內(nèi)，是否該取消商品房預(yù)售制與是否該開征物業(yè)稅（或房產(chǎn)稅）成了樓市兩大最熱門的爭議話題。先是去年12月，著名房地產(chǎn)律師陳海陽接受媒體專訪是大聲呼吁取消商品房預(yù)售制度；緊接著今年1月，廣西住建廳宣布將選擇南寧作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)城市，然而幾乎消息出爐的第二天，住建部就出面否認(rèn)我國將取消商品房預(yù)售制，而今年3月，民革中央向全國“兩會(huì)”遞交了一份集體提案，發(fā)出了改革或取消商品房預(yù)售制度的呼吁。

在民間人士、代表委員和政府各部門之間接二連三進(jìn)行的你來我往的互動(dòng)之后，老百姓依然對政府在取消預(yù)售房制度這一問題上的態(tài)度感到困惑。

現(xiàn)行預(yù)售制問題多多

作為“取消派”的代表人物，在今年上?！皟蓵?huì)”上，人大代表薄海豹曾直言，“運(yùn)作多年的商品房預(yù)售制度是持續(xù)推高房價(jià)的重要原因之一。”他認(rèn)為，預(yù)售商品房制度在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期及房地產(chǎn)低迷時(shí)期有其積極作用，帶動(dòng)了產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，也為政府提供了稅收。

但時(shí)商品房預(yù)售制度也帶來諸多問題：如開發(fā)商的不當(dāng)宣傳給購房者以誤導(dǎo)，交房時(shí)房屋面積縮水、規(guī)劃中的配套設(shè)施變更、不能如期交房等侵犯購房者權(quán)益的事件屢見不鮮，嚴(yán)重的還有開發(fā)商資金鏈斷裂或其他原因造成爛尾樓。更有甚者，把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，最后攜款潛逃。

薄海豹代表分析說，在現(xiàn)行的房產(chǎn)開發(fā)體制下，開發(fā)商取得一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后，募集部分資金，把房屋造到結(jié)構(gòu)封頂就開始預(yù)售。預(yù)售時(shí)房價(jià)高開，建造成本卻相對較低，使得房地產(chǎn)開發(fā)商只要預(yù)售不太多的房屋就可以收回全部或絕大多數(shù)的開發(fā)成本，隨后就都是開發(fā)商的凈利潤了。于是，在沒有還貸等資金壓力情況下，開發(fā)商放慢銷售速度并惡意哄抬房價(jià)，以獲取暴利。

結(jié)果，房子的售價(jià)越高銷售越慢，無形中令開發(fā)商獲利越多。面對剛性的旺盛需求，開發(fā)商的抬價(jià)慢售策略會(huì)導(dǎo)致市場的進(jìn)一步恐慌氣氛，加劇買漲心態(tài)，導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步上漲，由此形成慢售漲價(jià)——再慢售更漲價(jià)的惡性循環(huán)的怪圈。對此，薄海豹代表建議上海率先取消商品房預(yù)售制度。

立馬廢除難度太大

盡管歷次網(wǎng)絡(luò)民意調(diào)查都顯示，七成以上的受訪者都認(rèn)為目前的房地產(chǎn)預(yù)售制度弊大于利，有太多的空子可以給開發(fā)商鉆，對于上述預(yù)售制所存在的種種弊端，政府有關(guān)部門也看到了問題，也承認(rèn)隨著我國城市化進(jìn)程的逐漸完成，長期看現(xiàn)房銷售將逐步取代期房銷售，但政府也有自己的擔(dān)憂。

在寫給薄海豹代表的答復(fù)中，上海市房管局首次公開表達(dá)了他們的三大“擔(dān)憂”。

第一，也是最根本的擔(dān)憂在于目前上海的住房供應(yīng)相對短缺。今年年初上海商品住房網(wǎng)上可供面積只有480萬平方米不到，如果現(xiàn)在就取消預(yù)售，供不應(yīng)求的矛盾將會(huì)加劇，對市場也將會(huì)造成巨大的負(fù)面影響，房價(jià)可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)再次呈現(xiàn)飛漲態(tài)勢，這既與中央的房產(chǎn)調(diào)控精神相悖，又與老百姓的愿望背道而馳。

第二，一旦取消商品房預(yù)售制度，在供求關(guān)系尚沒有得到根本扭轉(zhuǎn)之前，預(yù)售活動(dòng)并不會(huì)自動(dòng)終止，而是很有可能會(huì)以私下交易等違規(guī)形式繼續(xù)存在，這不但不能起到原先的作用，反而會(huì)進(jìn)一步擾亂房地產(chǎn)市場秩序，加大房產(chǎn)調(diào)控的難度，房價(jià)也會(huì)出現(xiàn)畸形上漲趨勢。

最后，而基于對人民幣升值的預(yù)期，一旦上海取消商品房預(yù)售制度，將直接刺激外資加速進(jìn)入房地產(chǎn)首市場，加劇市場供不應(yīng)求，哄抬房價(jià)非正常上漲，脹大房價(jià)泡沫，調(diào)控效果也就此打住。

取消后房價(jià)漲跌難料

當(dāng)然，政府所擔(dān)憂的立即取消商品房預(yù)售制將加劇供求矛盾進(jìn)而進(jìn)一步推高房價(jià)的說法，民間和業(yè)內(nèi)也分成了支持和反對兩種觀點(diǎn)。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理出發(fā)，政府的擔(dān)憂的確不無道理。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，一旦取消預(yù)售制，將給購房者發(fā)出“供給減少”的信號(hào)，促使房價(jià)重新走入上升通道，宏觀調(diào)控也很有可能前功盡棄。

但另一種觀點(diǎn)卻認(rèn)為，只要預(yù)售制一天不取消，由它引發(fā)的層出不窮的侵害消費(fèi)者利益的行為就一天不可能消失。而如果商品房預(yù)售制度被逐步取消，或者開發(fā)商提高應(yīng)投入資金比例，如將目前的25%提升至50%，那么開發(fā)商勢必為了回籠資金而加快銷售速度，努力增加有效供應(yīng)，不但捂盤惜售哄抬房價(jià)的行為會(huì)消失，而且降價(jià)促銷也在情理之中。

正是因?yàn)槿∠A(yù)售制對房地產(chǎn)市場影響頗為復(fù)雜，對房價(jià)走勢影響難料，因此政府在這一問題上的改革步伐也走得異常小心。