隨著房市調(diào)控政策的密集出臺(tái)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的形勢(shì)已經(jīng)得到遏制。在高房?jī)r(jià)松動(dòng)之后，如何立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，從根本上緩解房市的供求矛盾、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展？近期，中國(guó)金融40人論壇聯(lián)合北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院、香港路勁集團(tuán)，就“地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)”組織了雙周研討會(huì)。特邀嘉賓香港路勁集團(tuán)董事局主席單偉豹、天則經(jīng)濟(jì)研究所學(xué)術(shù)委員會(huì)主席張曙光、四十人論壇成員巫和懋（北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院副院長(zhǎng)）、賈康（財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)）、巴曙松（國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)）、陳超（工銀瑞信基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家），論壇特邀研究員沈建光（瑞穗證劵大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）參與了圓桌討論，會(huì)議由論壇秘書(shū)長(zhǎng)王海明主持。本報(bào)予以部分發(fā)表（全文請(qǐng)參見(jiàn)www.cf40.org.cn），是為21世紀(jì)北京圓桌第251期。（曹理達(dá)）

調(diào)控的時(shí)機(jī)與力度

主持人：您如何評(píng)價(jià)此輪房?jī)r(jià)泡沫的嚴(yán)重程度？如何看待此輪房市調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)與力度？

沈建光：在調(diào)控政策密集出臺(tái)之前，大部分專家認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)跌。今年3月兩會(huì)剛結(jié)束，地王又出現(xiàn)了，當(dāng)時(shí)有一種觀點(diǎn)比較有代表性，即認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)今后會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，人口拐點(diǎn)在2015年前后才能出現(xiàn)，所以在此之前，住房需求非常強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲。房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)一直漲上去？當(dāng)時(shí)我是持否定態(tài)度的。我們可以借鑒的一個(gè)典型例子是香港。香港1997年亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂，房?jī)r(jià)一直跌到2004、2005年，基本上跌了一半。直到現(xiàn)在，香港的房?jī)r(jià)水平跟1997年差不多。這十幾年香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非?？欤丝谝苍鲩L(zhǎng)很多。所以，對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的討論，不能光看經(jīng)濟(jì)前景好、增長(zhǎng)快，就認(rèn)為房?jī)r(jià)就可以一直增長(zhǎng)上去。當(dāng)大部分人一致認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲，這種情形往往預(yù)示著泡沫即將破裂。

格林斯潘認(rèn)為，對(duì)于貨幣政策的制定來(lái)說(shuō)，很難認(rèn)定有沒(méi)有資產(chǎn)價(jià)格泡沫，所以即便有泡沫也不緊縮貨幣政策去刺破，應(yīng)任由其發(fā)展，貨幣政策只要在泡沫破滅之后有所反應(yīng)就可以了。日本泡沫的時(shí)候，從上世紀(jì)80年代初開(kāi)始，十年左右的時(shí)間房?jī)r(jià)一直在升，由于當(dāng)時(shí)日本財(cái)團(tuán)勢(shì)力很強(qiáng)大，日本政府沒(méi)有做任何有效干預(yù)，泡沫從1985年到1990年急劇膨脹，之后泡沫破裂，對(duì)日本經(jīng)濟(jì)的打擊非常大。和格林斯潘的政策相比，目前我們的調(diào)控方法是反其道而行之。當(dāng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)但還不確定時(shí)，先刺破它，雖然可能有些負(fù)面影響，但為避免非常大的泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)，可以提早做一些事情。所以，現(xiàn)在采取的調(diào)控政策是非常及時(shí)的。

單偉豹：房地產(chǎn)調(diào)控要不要？一定要。香港的房地產(chǎn)之前一直在上漲，但是后來(lái)出了“八萬(wàn)五”的政策，房?jī)r(jià)跌了50%，整個(gè)社會(huì)動(dòng)蕩很厲害。香港是一個(gè)小社會(huì)，加上資本實(shí)力比較雄厚，能夠渡過(guò)難關(guān)。但在中國(guó)這個(gè)全世界人口最多的國(guó)家，如果這種情況發(fā)生，社會(huì)混亂是不可預(yù)計(jì)的。所以，為了整個(gè)國(guó)家和社會(huì)的安定，在資本市場(chǎng)當(dāng)中宏觀調(diào)控是必須的。

宏觀調(diào)控應(yīng)該在房地產(chǎn)有泡沫的時(shí)候進(jìn)行，那么如何定義泡沫？以房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，中國(guó)目前是40%-50%了，其他相關(guān)指標(biāo)都表明，目前的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)價(jià)值。香港的經(jīng)驗(yàn)是，每次當(dāng)面粉比面包貴的時(shí)候，當(dāng)每一個(gè)家庭都想去炒樓的時(shí)候，泡沫就絕對(duì)存在，泡沫破裂的時(shí)間也不會(huì)太遠(yuǎn)了。

最近出臺(tái)的房市調(diào)控政策基本上關(guān)注供求，比如實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策、減少投機(jī)等，都是旨在增加供應(yīng)、減少需求。這次政策一出房?jī)r(jià)就跌了，這個(gè)效果是累積的。沒(méi)有一個(gè)政策一出來(lái)就有效，都要三五個(gè)月才能產(chǎn)生效果。所以，不能在短期內(nèi)看沒(méi)有效果就出進(jìn)一步的政策。中醫(yī)治病講究的是抽絲剝繭，不能說(shuō)今天病不好，明天就加量吃，這樣會(huì)吃死人的，所以調(diào)控還是要謹(jǐn)慎的去做。

“居者有房住”還是“居者有住房”？

主持人：如何平衡商品房和保障性住房的關(guān)系？完善保障性住房體系，對(duì)于未來(lái)的住房格局會(huì)產(chǎn)生怎樣的積極影響？

張曙光：今年提出要建600萬(wàn)套保障性住房，規(guī)模很大，但能否落實(shí)才是關(guān)鍵?，F(xiàn)在的保障性住房在供給和需求兩個(gè)方面都有問(wèn)題：需求方面，我們只考慮城里貧困人口的住房保障，而沒(méi)有考慮進(jìn)城農(nóng)民工的住房保障問(wèn)題；其次，用什么辦法保證供給？地方政府靠房地產(chǎn)撈錢，現(xiàn)在讓它掏錢是很難的，國(guó)有企業(yè)干什么？比如，76家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，剩下的16家做什么？炒地皮、炒房?jī)r(jià)，還是讓它做保障性住房？這是政府的責(zé)任。所以，如果在需求層面考慮到進(jìn)城農(nóng)民工，在供給層面考慮讓國(guó)有企業(yè)做保障性住房，很多問(wèn)題就可以解決。 單偉豹：奉行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，政府主要照顧的是最底層的居民，要保證每個(gè)人有房住，但是絕對(duì)不應(yīng)該每個(gè)人有住房，沒(méi)有這個(gè)必要。如果每個(gè)人有住房，就是干擾了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。香港的“八萬(wàn)五”政策，就是讓每個(gè)人有住房，結(jié)果搞的一塌糊涂。大家都納稅的情況下，收入兩萬(wàn)五以下的可以買很便宜的房子，而兩萬(wàn)五以上的就得買高價(jià)的房子。這樣對(duì)于收入為兩萬(wàn)五千零一塊錢的人是不公平的，努力工作的人享受不到福利，而不努力工作的人卻可以享受福利。

所以，政府要照顧收入最低的25-30%的居民，建設(shè)廉租房，讓他們有房住。目前政府的目標(biāo)是到2012年建設(shè)1260萬(wàn)戶經(jīng)濟(jì)適用房，如果是1260萬(wàn)戶的廉租房我完全同意，但是經(jīng)濟(jì)適用房，很難保證分配的公平，監(jiān)管成本很高，公務(wù)員、高收入者買經(jīng)適房的情況屢屢出現(xiàn)，這是不合理、不公平的情況，不應(yīng)該采取這個(gè)辦法，而且其中醞釀著災(zāi)難性的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

賈康：住房制度當(dāng)中應(yīng)包括兩軌：保障軌和市場(chǎng)軌。這兩軌不是互相孤立的，政府在對(duì)轄區(qū)通盤(pán)的土地開(kāi)發(fā)、建設(shè)中，應(yīng)該對(duì)廉租房、適租房、一般商品住宅以及別墅區(qū)所占的比例和區(qū)位等方面進(jìn)行規(guī)劃。保障軌是托底的，最低收入階層要住有所居，廉租房怎么設(shè)計(jì)？現(xiàn)在看來(lái)肯定不能設(shè)計(jì)成一大片，這樣就會(huì)出現(xiàn)國(guó)外大片貧民窟的問(wèn)題。

廉租房之上應(yīng)該有非產(chǎn)權(quán)的適租房，也有人叫公租房，由政府建立，長(zhǎng)期、穩(wěn)定出租，主要面向夾心層，如年輕白領(lǐng)、剛畢業(yè)的大學(xué)生。之所以稱之為適租房，是因?yàn)檎梢哉{(diào)動(dòng)一部分私人產(chǎn)權(quán)房和二手房的房源來(lái)加入，當(dāng)然要配些特殊政策。這個(gè)供給層面在中國(guó)存在一定的社會(huì)心理障礙。中國(guó)社會(huì)中的年輕人對(duì)于住房有一道過(guò)不去的檻兒，比如小伙子大學(xué)畢業(yè)了，到了談婚論嫁的時(shí)候，一般都得有個(gè)一百平米以上的房子，否則就是“人生的大失敗”。所以，從價(jià)值觀上必須引導(dǎo)年輕人順應(yīng)這個(gè)階梯消費(fèi)的過(guò)程，職業(yè)生涯初期先租政府配好條件的房子，雖然是租的，但也是體面、有尊嚴(yán)的，可以安心居住搞裝修、結(jié)婚生子的，以后收入增長(zhǎng)了，再買產(chǎn)權(quán)房。

在經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域，各地大量的事實(shí)表明，經(jīng)濟(jì)適用房的漏洞百出，弊病防不勝防，管理成本很高，效率卻十分低下，是政策理性不到位造成兩軌混同后的不良結(jié)果。北京市大量的經(jīng)濟(jì)適用房就是兩軌混同之后造成了公共資源嚴(yán)重誤配，天通苑、回龍觀這么多地皮、資金投入進(jìn)去，轉(zhuǎn)租率、空置率高達(dá)50%-80%，高收入者開(kāi)著寶馬、奔馳進(jìn)去，其中真正解決低收入人群住房問(wèn)題的比重甚低，這是很失敗的案例。

政府只要管好保障性住房，商品房的價(jià)格多高其實(shí)都沒(méi)有關(guān)系，是由市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的問(wèn)題，是高收入階層在市場(chǎng)環(huán)境中自己解決怎么花錢的問(wèn)題。在這個(gè)層面，政府要管的只是市場(chǎng)規(guī)則、公平競(jìng)爭(zhēng)和收稅。征收稅金也在很大程度上是為了施加必要的再分配調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)：高收入者納的稅收進(jìn)了國(guó)庫(kù)以后，財(cái)政做轉(zhuǎn)移支付，更多地支持托底的廉租房和適租房建設(shè)，扶助低收入階層，從這個(gè)角度講，政府在托好低端保障、安居房的底的同時(shí)，本應(yīng)該樂(lè)見(jiàn)高端交易者隨行就市，房?jī)r(jià)越高，稅越多，對(duì)整個(gè)社會(huì)再分配中籌得扶助低端的財(cái)力越有利。

房市調(diào)控下一步

主持人：如何看待房地產(chǎn)調(diào)控在今年宏觀政策調(diào)整中的作用？是否應(yīng)該通過(guò)加息來(lái)進(jìn)一步擠壓房地產(chǎn)泡沫？

巫和懋：過(guò)度寬松的貨幣政策是所有問(wèn)題的根源。金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的影響是間接的。在2008年年初的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)很熱，我們?cè)卺槍?duì)過(guò)熱進(jìn)行宏觀調(diào)控，不料馬上遇到金融風(fēng)暴，造成了過(guò)度的波動(dòng)。金融危機(jī)發(fā)生之后，在2009年我們一下子又把貨幣增速提到30%，新增信貸9.6萬(wàn)億人民幣。貨幣政策在2010年的目標(biāo)是M2增長(zhǎng)17%。17%怎么組成呢？是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率加上通貨膨脹率。如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率是9%的話，通貨膨脹率就是8%，而信貸新增數(shù)量如果又達(dá)到7.5萬(wàn)億，這都將是非常高的。

當(dāng)前人們傾向于把中國(guó)的情況和日本泡沫的情況進(jìn)行比照，認(rèn)為當(dāng)時(shí)日本房?jī)r(jià)漲的很快，所以現(xiàn)在我們不要讓房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；同時(shí)當(dāng)時(shí)日元升值很快，所以我們就故意不升匯率，逆其道而行。其實(shí)，日本泡沫的根源還是過(guò)度寬松的貨幣政策，這也是中國(guó)目前最嚴(yán)重的問(wèn)題，房地產(chǎn)泡沫只是一個(gè)表象。今后不管是物價(jià)上漲，還是資產(chǎn)泡沫的擴(kuò)張，根源都在于過(guò)度寬松的貨幣政策。所以，當(dāng)前的房市調(diào)控政策是及時(shí)的，但更應(yīng)該從根源上解決問(wèn)題，即把寬松的貨幣政策盡快的轉(zhuǎn)為趨緊，調(diào)升利率、恢復(fù)有管理的浮動(dòng)匯率制度。 張曙光：現(xiàn)在匯率和利率確實(shí)應(yīng)該動(dòng)一動(dòng)了。一季度CPI雖然上漲了2.2%，低于政府目標(biāo)，但房?jī)r(jià)上漲了11.7%，大大高于按揭貸款利率，工業(yè)品出廠價(jià)格上漲5.6%，燃料、動(dòng)力價(jià)格上漲達(dá)9.9%，這表明實(shí)際利率已經(jīng)是負(fù)值。雖然加大公開(kāi)市場(chǎng)操作力度是必要的，央行重啟三年期央票，一季度已回籠了七八千億資金，但仍然不能從根本上解決問(wèn)題。因此，升息是必要的。

匯率是更為根本性的問(wèn)題，如果我們的匯率制度不是這樣扭曲，如果我們能放松管制，允許企業(yè)和老百姓出去投資，資金能夠流向別的地方，北京的房?jī)r(jià)肯定不會(huì)像現(xiàn)在這樣高于倫敦金融區(qū)。匯率改革的關(guān)鍵是放松管制，做活機(jī)制，而不是行政調(diào)整匯價(jià)水平，因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)證明，行政調(diào)整只能是走走停停，停的時(shí)間比走的時(shí)間要多，失去了很多寶貴的時(shí)機(jī)。具體辦法，一是脫鉤換錨，重回一籃子貨幣，并按貿(mào)易權(quán)重調(diào)整；二是先真正按照現(xiàn)有3‰的日波幅實(shí)施，進(jìn)而再適當(dāng)擴(kuò)大波動(dòng)幅度；三是進(jìn)一步放松資本項(xiàng)目管制，增加投資渠道。做活機(jī)制必然帶來(lái)匯價(jià)變動(dòng)，當(dāng)然也不排除行政調(diào)整?，F(xiàn)在，美國(guó)就匯率問(wèn)題給中國(guó)施壓，當(dāng)然是從本國(guó)的利益出發(fā)，我們也應(yīng)當(dāng)從中國(guó)的利益出發(fā)進(jìn)行改革和調(diào)整。匯率改革和調(diào)整不可能解決中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一切問(wèn)題，但若不調(diào)整，一個(gè)問(wèn)題也解決不了。

主持人：今年房?jī)r(jià)的走向?qū)?huì)如何？從中長(zhǎng)期來(lái)看，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，還需推進(jìn)哪些制度改革？

巴曙松：目前來(lái)看，今年下半年和明年房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整是必然而且正常的，但是不會(huì)出現(xiàn)恐慌性的大幅度的下降，而是需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整。去年房地產(chǎn)行業(yè)不成熟，缺乏應(yīng)對(duì)調(diào)整周期經(jīng)驗(yàn)，所以在拿地價(jià)格很低的情況下，新開(kāi)工面積一直是負(fù)增長(zhǎng)，很多地產(chǎn)商被金融危機(jī)嚇怕了，不敢開(kāi)發(fā)。2009年的9億平方米銷售量，大部分來(lái)自于大地產(chǎn)商，他們能夠進(jìn)行跨城市、跨業(yè)態(tài)的布局，商業(yè)地產(chǎn)、高中低檔住宅都有，所以他們?cè)谑袌?chǎng)需求不確定的時(shí)候就有消化能力。而今年一些地產(chǎn)商吸取了教訓(xùn)，進(jìn)行大規(guī)模布局、購(gòu)買土地。同時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)投機(jī)性需求波動(dòng)很大，這次調(diào)控房?jī)r(jià)反應(yīng)得這么快，表明了房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)特性。今年下半年一是調(diào)控政策見(jiàn)效，二是供應(yīng)放量，再加上去年9億平方米放量之后的回落，疊加效應(yīng)會(huì)導(dǎo)致一個(gè)調(diào)整。當(dāng)投機(jī)性需求擠出之后，實(shí)際需求會(huì)很快跟進(jìn)，所以房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)恐慌性的下降。

巫和懋：中國(guó)的城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)進(jìn)行，住房需求會(huì)持續(xù)增加，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)看是不會(huì)走低的。在這種情況下，調(diào)控的目標(biāo)不是把房?jī)r(jià)打下來(lái)，而是讓房?jī)r(jià)合理上漲。在調(diào)控的過(guò)程中要進(jìn)行差別化的處理，因地制宜，避免一刀切。不同城市的房?jī)r(jià)上漲的情況不同，貸款管理政策也應(yīng)有所區(qū)分。在保障性住房的建設(shè)方面，現(xiàn)在只有全國(guó)提供的套數(shù)和平米數(shù)，具體到各個(gè)地方政府怎么施行保障性住房怎么做，應(yīng)該有更細(xì)化的安排。另外，普通住宅和高檔住宅也要分門(mén)別類的進(jìn)行處理。不能把豪宅從房地產(chǎn)市場(chǎng)中排除出去，也不要把它妖魔化。不同收入階層有不同的住房需求，允許人們致富，但致富之后買豪宅又不允許，這也不合理。豪宅和普通住宅的開(kāi)發(fā)比例要有具體的安排。根據(jù)地區(qū)、需求和住房類型等不同的指標(biāo)，通盤(pán)考量土地的供給，從房產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)上進(jìn)行改善，這才是房市調(diào)控未來(lái)政策的著力點(diǎn)。

陳超：房地產(chǎn)泡沫背后隱含的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)失衡現(xiàn)象的綜合。首先是流動(dòng)性過(guò)剩，這在國(guó)內(nèi)外歷來(lái)都是房地產(chǎn)泡沫的根本誘因。其次，房市泡沫是社會(huì)貧富差距擴(kuò)大的結(jié)果，收入最高的10%-20%的人擁有大量財(cái)富，他們的財(cái)富投資到哪去？在沒(méi)有太多渠道的情況下，必然涌入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。最后，政府功能缺失，保障性住房供給不足，這也是導(dǎo)致供求失衡的根本原因之一。

既然泡沫的根源在于經(jīng)濟(jì)的根本失衡，解決起來(lái)就“易疏不易堵”，或者“疏堵結(jié)合”，不能簡(jiǎn)單打擊需求。這次政策區(qū)分了自住型需求和投資投機(jī)需求，專門(mén)打擊投資型需求是合適的，但是也是不夠的。在資本市場(chǎng)當(dāng)中，一個(gè)泡沫的破滅經(jīng)常意味著另一個(gè)泡沫的催生。過(guò)剩的流動(dòng)性在房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)法吸收，將會(huì)流到資本市場(chǎng)。所以，未來(lái)股市的失衡會(huì)更嚴(yán)重。接下來(lái)大宗商品上漲也是非常有可能的，因?yàn)橘Y本總是要追逐利潤(rùn)的。過(guò)剩的流動(dòng)性的走向值得警惕。

在投資品方面，中國(guó)需要金融產(chǎn)品創(chuàng)新方面走得更快，比如房地產(chǎn)信托基金就應(yīng)該做起來(lái)，給投資者多種的投資渠道。中國(guó)在資本市場(chǎng)上創(chuàng)新空間很大，有很多需要做的事情，這樣才能吸收流動(dòng)性。從供給層面上，土地的招拍掛制度，國(guó)外已經(jīng)做得很成熟了，像英國(guó)的三級(jí)拍賣制度，都很值得借鑒。同時(shí)，保障性住房應(yīng)該加大供給力度。歸根結(jié)底，疏與堵結(jié)合才能真正解決問(wèn)題。