5月，《北京市物業(yè)管理辦法》出臺。將于10月1日起施行。

　　物業(yè)服務以成立業(yè)委會為分水嶺分為前期物業(yè)和后期物業(yè)。

　　記者對本市多個小區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京市80%以上的前期物業(yè)服務存在巨大黑洞?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》究竟能否真正解決社區(qū)中的諸多問題？

　　問題1

　　笑話是怎么來的？

　　15年來無人知

　　前期物業(yè)費開發(fā)商出

　　“前期物業(yè)費由開發(fā)商掏錢”——這是《北京市物業(yè)管理辦法》出臺后媒體報道的一大“亮點”。市住建委負責人對媒體表示，在小區(qū)業(yè)主大會沒成立的前期物業(yè)階段，開發(fā)商要按標準向業(yè)主提供物業(yè)服務，但不能向業(yè)主收取物業(yè)費。

　　一貫錙銖必較的開發(fā)商為何如此仁慈？業(yè)主真的是占了便宜？

　　事實是，北京市99%的業(yè)主，甚至絕大多數(shù)小區(qū)的業(yè)委會主任，都不知道有這樣一個規(guī)定：

　　“居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費由該居住小區(qū)的開發(fā)建設單位按照建安費2％的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)?！?/P>

　　這是1995年市政府第21號令頒布的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十四條的一項規(guī)定?！斑@意味著新建小區(qū)的物業(yè)公司在開始接手小區(qū)服務時，本身就有一筆巨額啟動經(jīng)費——來源就是業(yè)主交納的建安費的一部分。”北京市業(yè)申委召集人任晨光說。

　　事實是，15年來，北京新建小區(qū)絕大多數(shù)購房者，交了首付，辦好按揭，然后再交納第一年的物業(yè)費及一大堆各種稅費，然后才能領到新居的鑰匙。廣大業(yè)主并未意識到，在領新房鑰匙的同時，又重復交納了一筆物業(yè)費。

　　以任晨光所在的北京市海淀區(qū)健翔園為例，近10萬平方米的小區(qū)，每平方米1600元的建安費，總啟動費用約為330萬元。

　　從2005年開始，健翔園小區(qū)業(yè)主通過訴訟，要求移交被非法侵占的330萬元“物業(yè)管理啟動經(jīng)費”，以歸入公共維修基金。5年時間，經(jīng)過一審、二審、重審，至今官司還沒打完。

　　330萬是個什么概念？任晨光表示，這實際上相當于全體業(yè)主兩年的物業(yè)費。這也意味著，小區(qū)業(yè)主憑空多交了兩年的物業(yè)費。

　　一條原本如此的規(guī)定，現(xiàn)在成了“業(yè)主占了便宜”的天大笑話。而具有諷刺意味的是，這條規(guī)定頒布至今15年。到今年10月1日，這條規(guī)定將隨著新辦法的出臺而被廢止。

　　問題2

　　街道的角色到底是什么？

　　就是不備案

　　業(yè)主沒法辦

　　小區(qū)成立業(yè)主大會的最常見難題是什么？備案。

　　備案為什么難？用海淀區(qū)當代城市家園一位業(yè)主的話來說，一個秘訣，就是“拖死你”。

　　新的《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，材料齊全的“應當當場予以備案”。這一規(guī)定針對的是此前存在的普遍問題——有關部門就是不備案，業(yè)主無法可辦。

　　2009年4月，海淀區(qū)當代城市家園選舉產(chǎn)生了第二屆業(yè)委會。

　　4月17日，業(yè)委會成員就將第二屆業(yè)主大會備案材料上報清河街道辦事處備案，辦事處卻不給備案，理由是小區(qū)業(yè)委會換屆沒有按照清河街道辦2008年5月21日和今年3月2日的兩個《公告》指導意見進行。指導意見要求，該小區(qū)換屆須由社區(qū)居委會主任任組長，社區(qū)居委會具體負責換屆。

　　對此，業(yè)主代表認為，《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《指導規(guī)則》都沒有明確要求換屆選舉中需要組成由居委會參與的工作組，以此為由不予備案于法無據(jù)。

　　業(yè)委會成立后的8個月內(nèi)，業(yè)委會及業(yè)主代表多次向街道辦、區(qū)政府等部門遞交材料，爭取備案，但一直無果。2009年10月，新任業(yè)委會向海淀區(qū)法院遞交行政訴訟狀，要求街道為新任業(yè)委會備案，遭法院駁回。后業(yè)委會上訴至一中院，至今仍未審結(jié)。

　　從第二屆業(yè)委會誕生直至1年多后的今天，當代城市家園仍得不到街道備案。

　　根據(jù)北京市業(yè)申委的不完全統(tǒng)計，90%的小區(qū)在成立業(yè)主大會時遭遇這一“圈套”。原本簡單的告知性備案，在實際操作中成了某些政府部門執(zhí)掌業(yè)主大會成立生殺大權(quán)的“準生證”。

　　“備案既不是行政許可，也不是行政審批。但相關部門卻將其當做一種行政權(quán)力。”當代城市家園新任業(yè)委會主任孫茂告訴記者，街道不備案引發(fā)的后果是，街道不進行備案，小區(qū)物業(yè)以此為借口拒絕與業(yè)委會簽訂正常的物業(yè)服務合同。而不簽訂合同，小區(qū)業(yè)主始終無法享受規(guī)范的物業(yè)服務。

　　值得注意的是，在此次出臺的新《辦法》中，規(guī)定必須提交的材料之一為“籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告”。

　　“如果組長一人拒不簽字，業(yè)主大會選舉出來的業(yè)委會就無法備案嗎？”當代城市家園業(yè)主周女士質(zhì)疑。這也是記者聽到的最多的質(zhì)疑：一個小區(qū)的業(yè)主委員會備案控制在一人手中，符合民主原則嗎？

　　周女士認為，“這一條規(guī)定赤裸裸地暴露出想讓業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立完全操縱在街道辦手中，因為籌備組組長已經(jīng)明確規(guī)定必須由街道辦指定?！?

　　問題3

　　老物業(yè)耍賴不走沒辦法？

　　流血沖突不斷

　　老賴不曾遭罰

　　老物業(yè)耍賴不走，誰來買單？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，老物業(yè)拒不履行交接義務，而在訴訟仲裁期間，雙方產(chǎn)生糾紛造成的損害，總是明確地轉(zhuǎn)嫁到了業(yè)主身上。

　　擁有1600多戶業(yè)主的豐臺區(qū)鴻業(yè)興園小區(qū)現(xiàn)在正經(jīng)歷著這樣的“陣痛”：

　　2009年2月，鴻業(yè)興園小區(qū)召開第二次業(yè)主大會，通過決議授權(quán)業(yè)主委員會在與小區(qū)開發(fā)商、前期物業(yè)鴻基旺物業(yè)公司協(xié)商無果的情況下啟動物業(yè)招標程序。2009年5月，雙方無法達成協(xié)議，業(yè)委會啟動物業(yè)招標程序。當年7月，北京億展資產(chǎn)管理公司中標，成為小區(qū)新物業(yè)，業(yè)委會與之簽訂了新的物業(yè)服務合同。2009年10月，小區(qū)召開了第三次業(yè)主大會，決議通過了新的物業(yè)服務合同。

　　2009年12月，新物業(yè)與老物業(yè)接洽，希望能順利完成物業(yè)交接。但鴻基旺物業(yè)拒絕交接，豐臺區(qū)小區(qū)辦、新村街道辦出面協(xié)調(diào)未果。

　　2010年3月，新物業(yè)向豐臺法院起訴，要求老物業(yè)撤離。但時至今日，距業(yè)主大會通過新物業(yè)合同已有8個月，老物業(yè)仍未撤離。

　　鴻業(yè)興園小區(qū)業(yè)委會趙主任向記者介紹，目前小區(qū)已經(jīng)處于半癱瘓狀態(tài)，最突出的問題是由于車輛停放缺乏管理，業(yè)主間因車位發(fā)生過一起流血沖突。

　　而根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，新物業(yè)“不得強行接管”?！安坏脧娦薪庸苤笤趺崔k？沒有配套細則，就有縱容和激勵原物業(yè)服務企業(yè)拒不交接的反作用?！倍嗝小皩崙?zhàn)”經(jīng)驗的小區(qū)業(yè)委會負責人對記者表示，此條款中的“協(xié)商”并無任何法律約束力。

　　于啟波律師建議，業(yè)主大會決議和程序合法的前提下，應由建委組織交接，減少后續(xù)問題。

　　由于新物業(yè)無法進駐，2009年，包括樂府江南小區(qū)在內(nèi)發(fā)生過10余起物業(yè)交接沖突，停水斷電、垃圾成山、停車管理陷入真空。

　　耐人尋味的是，至今未聽說有一家拒不撤離的老物業(yè)因此而遭受“罰款”。

　　問題4

　　業(yè)委會的命運會改觀？

　　從以前的被阻撓

　　變成將來被操縱

　　新《辦法》出臺后，罰與不罰，究竟誰說了算？

　　以一個13萬平方米的中小型社區(qū)為例，如一個月物業(yè)費3元/平方米，一個月的收入是39萬。如果以停車費來計算，以每車位每月500元計算，780輛車一個月的停車費是39萬。

　　按照《辦法》規(guī)定，就算物業(yè)公司一條都不遵守，所有的罰款最高限加起來僅為39萬元。有業(yè)主尖銳地評論說，在物業(yè)費和巨額的公共收益面前，新《辦法》的權(quán)威性“如同一張廢紙”。

　　曾代理過多起物業(yè)案件的于啟波律師表示，《辦法》中對物業(yè)公司違法行為的處罰規(guī)定，易導致人們誤以為物業(yè)公司的嚴重違法行為最高處罰就是罰款十萬元了事。事實上，按照有關法規(guī)，物業(yè)公司的違法違規(guī)行為可有停業(yè)整頓、吊銷執(zhí)照、資質(zhì)，沒收非法所得等處罰。

　　不過，更危險的是關于“雙啟動”的規(guī)定。根據(jù)《辦法》第十四條規(guī)定，開發(fā)商可以推薦業(yè)主代表申請成立業(yè)主大會，符合條件的業(yè)主也可申請成立業(yè)主大會。

　　這一規(guī)定被稱為“雙啟動”。

　　“開發(fā)商為了盤踞小區(qū)共有部分牟利，以前的做法是極力阻撓業(yè)主大會成立；阻擾業(yè)主大會炒掉前期物業(yè)；極力讓前期物業(yè)賴著不走。”鴻業(yè)興園小區(qū)業(yè)主李蒙認為，今后這一局面將發(fā)生根本改變。

　　“開發(fā)商會想方設法成立自己的偽‘業(yè)主大會’和偽‘業(yè)委會’?！崩蠲烧f，稍有社區(qū)工作經(jīng)驗的人就會意識到，“雙啟動”很可能變成“單啟動”，也就是只有開發(fā)商推薦的業(yè)主代表和召集的業(yè)主才能啟動成立業(yè)主大會。

　　海淀學知園業(yè)委會主任苗正華認為，開發(fā)商與業(yè)主是小區(qū)共有部分利益博弈的雙方，而今后將由開發(fā)商來推薦業(yè)主代表，“創(chuàng)造”與自己博弈的另一方。其中的微妙之處，在不久的將來便會一清二楚。