出于對樓市走向預(yù)期的改變，不少炒家開始急于出貨，炒樓花再現(xiàn)江湖。昨日，記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，隨著樓市調(diào)控進入僵持階段，北京的新房退房率開始上揚，與此同時，在去年購入部分未獲得房產(chǎn)證的房源開始頻頻出現(xiàn)在北京的二手房市場。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，8月上旬，建筑年代為2010年的新樓盤在二手房市場放量明顯增加，較新政前翻了幾乎兩倍。

新房尚未入住即被掛牌

“70年大產(chǎn)權(quán)，美立方LOFT小戶型，180萬業(yè)主包改底單。”昨日，記者從二手房交易網(wǎng)站安居客網(wǎng)站看到，去年10月剛剛開盤、位于朝陽區(qū)北苑路的美立方，已經(jīng)開始有購房者進行拋售，而213套的掛牌量也占到了這個新項目2000套總房源量的10.7%。根據(jù)網(wǎng)上公開的信息顯示，該項目的入住時間為明年6月底，換句話說，目前在售的所有美立方房源均無房產(chǎn)證，業(yè)內(nèi)將這種期房“無證”買賣稱為炒樓花。

炒樓花，是指買家在樓盤未落成之前只交數(shù)量很少的訂金或首付款，利用銀行貸款杠桿買下一套或多套單元，之后待房價上漲后轉(zhuǎn)手賣給其他購房者，從中賺取差價。屬于期房炒作，是樓市泡沫的主要制造手段。

“購房者拋售美立方的炒樓花行為并非個別，像西二旗的領(lǐng)秀新硅谷、通州的珠江拉維小鎮(zhèn)、石景山的融景城等新盤均存在這樣的現(xiàn)象。”鏈家地產(chǎn)分析師張月告訴記者，出于對未來樓市走向的不看好，現(xiàn)在許多投資者都將去年或者今年年初購買的新房進行掛牌。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月上旬，建筑年代為2010年的新樓盤在二手房市場放量明顯增加，較新政前翻了幾乎兩倍。

降價預(yù)期+還貸壓力促投機者拋售

由于可以利用金融杠桿，曾幾何時，炒樓花一度被投資者大肆利用，為此2005年5月，國辦發(fā)[2005]26號文和北京市政府12號文明確規(guī)定，禁止炒樓花，并要求在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)。加上北京市開始執(zhí)行商品房預(yù)售網(wǎng)簽制，炒樓花現(xiàn)象幾近絕跡。但今年上半年，隨著房價的攀高之后逐漸下滑，這種現(xiàn)象又有“死灰復(fù)燃”的苗頭。

“購房者大量拋售新盤的原因，主要是在獲得一定收益后，對未來預(yù)期發(fā)生改變。”張月表示，新盤業(yè)主剛買入就急于放入二手房市場可能有兩個原因，一方面是隨著樓盤降價的顯現(xiàn)，降價預(yù)期逐漸增強，購房者已經(jīng)獲取到一定的收益，因此將其投向二手房市場。另一方面，信貸政策等門檻提高，很多業(yè)主已無力持有新房，只好在二手房市場掛牌，伺機轉(zhuǎn)售。

收益頗豐 風(fēng)險猶在

投資者如此熱衷炒樓花，究竟其中能帶給他們怎樣的收益？

記者算了這樣一筆賬，以目前正在掛牌交易的石景山融景城77平方米兩居室為例，去年該項目一期開盤均價為1.43萬元/平方米，如果按照1.5萬元/平方米的購入成本計算，購房者的買入價約為115萬元，加上稅費大約成本在117萬元左右，目前的整體售價為180萬元/套。

如果是首付20%，則投資者的成本為25萬元，貸款92萬元。除去一次性還給銀行的貸款及3000多元的手續(xù)費及25萬元成本，購房者純獲利62.6萬元，投資收益超過250%。如果首付30%，則投資者的成本為36.5萬元，購房者的純獲利依然在62萬-63萬元之間，投資收益約為170%。即便是購房者全款購買該項目，也有大約63萬元的利潤，投資收益為54%。

盡管收益頗豐，但卻是國家和北京市明令禁止的。“主要還是為了這種投機行為給樓市帶來的泡沫。”北京市京劍律師事務(wù)所律師金翔告訴記者，由于利益的驅(qū)動，盡管監(jiān)管層一再強調(diào)未取得房產(chǎn)證的項目不得辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，但投機者依然有辦法進行買賣。

知情人士告訴記者，投機者如果打算出售手中的樓花，一般都會委托中介進行買賣，但由于沒有取得房產(chǎn)證，購房者無法獲得貸款，因此以全款買賣居多。具體流程為：先由購房者支付一定比例的房款，雙方簽訂買賣合同，并注明房產(chǎn)證下發(fā)后多久之內(nèi)進行過戶，過戶后再付清余下房款。

“但期房轉(zhuǎn)讓從簽協(xié)議到實際過戶可能間隔比較長時間，這期間可能產(chǎn)生很大的變數(shù)，一些賣房人因為房價上漲，甘愿承擔違約責任毀約，給買房人造成損失。”昨日，市住建委市場交易處相關(guān)負責人也表示，目前，北京市還在執(zhí)行2005年國辦和市政府的相關(guān)文件，有這種現(xiàn)象發(fā)生，市民可向市住建委舉報。