房價有了泡沫，政府要不要調控？不同的監(jiān)管哲學有不同的答案。任志強(博客)在他的《萬言書》中倡導的是“無形的手”的理論。在西方，包括格林斯潘在內的很多經濟學家都認為，等泡沫破裂之后來收場要比戳破泡沫對經濟造成的危害要小，最近我參加過一次為歐洲央行主席特里謝舉行的早餐講演。無論是在私下還是在會上，歐美的央行官員和經濟學家對政府是否有能力判定泡沫存在以及是否有手段控制泡沫都有深刻的懷疑。

另一方面，正如劉明康主席最近在博鰲亞洲論壇上明確表示的，中國政府在金融管理方面實行的是防御性的而不是事后收場式的監(jiān)管方針。事實上，近十幾年來世界的重大經濟危機都是由金融危機引發(fā)的，而金融危機無一例外都同泡沫破裂有關。金融泡沫是經濟發(fā)展的癌癥。它將社會資金從經濟發(fā)展的正常營養(yǎng)渠道吸入由少數(shù)人的貪婪所促成的與社會發(fā)展現(xiàn)狀相脫離的惡性膨脹中。

泡沫經濟的一個特點是從泡沫中得到好處的人往往是在現(xiàn)有政策所允許的范圍內合法地得到暴利。房產商的盈利增長700%，但完全可能沒有重大的違法行為。政府如果通過調整涉及全局的宏觀財政經濟政策來治理局部的泡沫，譬如說通過調高利率來收緊銀根，那么，很有可能給其他行業(yè)帶來殃及池魚的后果。

同樣，如果在泡沫期間起征物業(yè)稅或房產稅，結果可能是購房者而不是賣房者為超值的泡沫財富埋單。只要是泡沫，總有破的時候。等到泡沫破了，對購房者來說可能出現(xiàn)資不抵債，房價低于房貸的情況，對賣房者來說，超額盈利已經落袋為安。目前在美國到處可以看到這種情況。

政府因此面臨著兩難的局面。一方面，在治理房價時不能因為使用重錘而傷及無辜；另一方面，又不得不對危及民生的房價泡沫進行治理。這里需要有進行外科手術的準確度和精密度。要有這樣的精密度，首先要判定導致房價泡沫的根本原因。

房價泡沫并不是由供需關系造成的。中國有13億人，3到4億人口要從農村遷入城市，又有18億畝的土地紅線。需求壓力似乎絕對壓倒供應能力。但是，從市場的角度來看，對房屋的需求指的是為滿足與收入相匹配的居住條件而存在的有支付能力的需求，這種需求是在具體收入水平同實際供房條件的磨合中逐步建立起來的。一個中產階級收入的人家擁有2或3套房產，這不在這種需求的范圍之內。為了投資增值，買別墅像買油畫，明知付的是天價，仍然把希望寄托在別人出價會更高的設想上，這也不是正常的住房供需關系。

同近年來各國金融危機的起因一樣。國內房價泡沫的根本原因是過度的流動性。雖然按照房貸在整個銀行貸款的比例來看，國內銀行房貸數(shù)量不算高，首付貸款比例不算低，貸給開發(fā)商的款項同整個銀行貸款的數(shù)目相比，也沒有到亮紅燈的地步。但是，國內有兩個特殊情況：第一，居民儲蓄和民間流動資金數(shù)目巨大；第二，除了股市之外，幾乎沒有其他投資機會。因此，在把社會游資導入房市方面，銀行貸款起到了特殊的杠桿效應。除此之外，一些企業(yè)將從經濟刺激政策中得到的貸款投入房市，從房價泡沫中追求快速收益，這也促成了流動性的劇增。

如果國家整體經濟仍然需要寬松的貨幣政策，那么，為了控制房市投機而緊縮銀根，勢必影響經濟的發(fā)展。2003-2006年間美國所面臨的就是類似的情況：一方面，從宏觀經濟層面上來看，低通脹和低失業(yè)率說明聯(lián)儲沒有加息的必要；另一方面，從微觀經濟的層面上看，房屋市場和房貸中出現(xiàn)的種種跡象，充分說明房市有嚴重的泡沫。

房產泡沫破裂的經濟風險是銀行風險；它的政治風險是中產階級財富的大量縮水。美國的房產泡沫拖垮了美國以至世界的經濟，從中產階級身上掠走了好幾萬億美元的財富。在市場經濟中，政府確實很難為房價封頂，開發(fā)商也不應當因為賺錢而受懲罰。但是，政府有責任防范金融系統(tǒng)風險，也有責任保護購房者。

最近有的經濟學家在分析美國金融危機的教訓時，提出了一個有意思的觀點：如果宏觀經濟數(shù)據(jù)不足以支持政府和央行調整財政和貨幣政策的話，那么，在尋找解決局部泡沫的手段方面，不妨從微觀經濟層面來觀察和處理泡沫。

譬如說，在控制房產泡沫上，政府不妨建立一道房產泡沫的預警線。房產價格是否過熱，并不是沒有一定的客觀經濟指標可以作為參考。政府和銀行完全有可能根據(jù)這些指標，包括歷史房價走勢、通脹率、利率、租金與房價的比率、周邊的房價、地價的變化、開發(fā)商成本的變化等等，在征求各方面意見的基礎上，運用金融工程，建立一定模式，定期計算房價波動走勢和幅度。如果房價在一定時期內持續(xù)出現(xiàn)超出一定界限的非正常過熱現(xiàn)象，就發(fā)出預警信號。這是一個獨立于政策之外的硬性標準，有了它，就有可能通過市場本身而不是政策來監(jiān)督市場。

銀行也不妨把用于房產開發(fā)和房屋按揭的貸款分項單獨進行能動的管理。如果出現(xiàn)房產泡沫的預警信號，那么，因為銀行面臨的風險增加了，就有必要單獨提高這部分貸款的準備金率。同時，開發(fā)商貸款的利率以及高額部分按揭的按揭率也應當隨之提高。同對房產征稅不同，提高風險保證金不但可以防止過多的資金進入房市，更重要的是可以為防范社會系統(tǒng)風險進行準備。如果預警信號取消，準備金率、利率和按揭率還可以再調整回去。目前，包括格林斯潘在內的堅持主張由市場來管理市場的經濟學家，都建議用提高資本準備金的方法來控制風險。如果房市中明顯有泡沫，完全有理由對這一部分的貸款使用增加資本準備金的手段來減小杠桿力，防范潛在風險的惡化。

同時，歷史證明，在金融泡沫之下，一定隱藏著違規(guī)和腐敗的現(xiàn)象。在出現(xiàn)房價預警信號時，政府的各個部門不妨在同房產相關的各個環(huán)節(jié)上，包括地產權益、房產開發(fā)、房屋貸款、交易和推銷等方面，加強審計、清查、監(jiān)督和管理。

在控制房產泡沫上，政府不妨建立一道房產泡沫的預警線。房產價格是否過熱，并不是沒有一定的客觀經濟指標可以作為參考。如果房價在一定時期內持續(xù)出現(xiàn)超出一定界限的非正常過熱現(xiàn)象，就發(fā)出預警信號。這是一個獨立于政策之外的硬性標準，有了它，就有可能通過市場本身而不是政策來監(jiān)督市場。

銀行可以把用于房產開發(fā)和房屋按揭的貸款分項單獨進行能動的管理。如果出現(xiàn)房產泡沫的預警信號，那么，銀行就有必要單獨提高這部分貸款的準備金率。同時，開發(fā)商貸款的利率以及高額部分按揭的按揭率也應當隨之提高。同對房產征稅不同，提高風險保證金不但可以防止過多的資金進入房市，更重要的是可以為防范社會系統(tǒng)風險進行準備。如果預警信號取消，準備金率、利率和按揭率還可以再調整回去。目前，包括格林斯潘在內的堅持主張由市場來管理市場的經濟學家，都建議用提高資本準備金的方法來控制風險。芝(加哥期權交易所董事總經理鄭學勤 )