當(dāng)房產(chǎn)新政出臺(tái)近四個(gè)月的時(shí)候，當(dāng)剛公布的7月份全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比持平、樓市依然膠著的時(shí)候，第十屆博鰲房地產(chǎn)論壇召開了，8月12日-14日，以“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”為主題，樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會(huì)，共同探討后調(diào)控時(shí)代的房地產(chǎn)走向。

本報(bào)訊 在8月12日開幕的2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在主題演講中認(rèn)為，今年中央出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)新政產(chǎn)生了六大效果，投機(jī)購(gòu)房行為基本得到遏制，中央調(diào)控樓市的決心將不會(huì)松動(dòng)。

朱中一說，今年房地產(chǎn)新政產(chǎn)生了六大效果：

房?jī)r(jià)漲幅整體回落。今年4月份全國(guó)70個(gè)大中城市商品房售價(jià)同比漲幅達(dá)12%，創(chuàng)2005年有此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的新高。5月份部分城市過快上漲勢(shì)頭得到遏制，70城市中12個(gè)城市的房屋售價(jià)出現(xiàn)下跌，住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，是去年3月份以來的首次環(huán)比下跌。7月份70城市新建商品住房和二手房?jī)r(jià)同比漲幅分別較上月回落1.2%、1%，已連續(xù)3個(gè)月回落。像上海、杭州、廈門、深圳、三亞等已3個(gè)月環(huán)比下降。

商品房市場(chǎng)明顯萎縮。1-5月份，全國(guó)商品房銷售面積3億平方米，同比增長(zhǎng)22.5%，增速較1-4月份回落10.3個(gè)百分點(diǎn)。1-6月份、1-7月份分別較上月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)和5.7個(gè)百分點(diǎn)。7月當(dāng)月全國(guó)商品房面積銷售6406萬平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳、杭州等一些主要城市出現(xiàn)較大幅度下降。

竣工面積同比下降。一些主要城市住房竣工面積同比下降。1-6月份，40個(gè)重點(diǎn)城市中有17個(gè)城市同比下降，海南?？?、三亞兩大城市均在其中，其他還有北海、廣州、上海、北京、天津等。這說明不少企業(yè)竣工的速度在放慢，一些地方也可能面臨后續(xù)供應(yīng)不足的問題。

土地的價(jià)格明顯趨穩(wěn)。今年上半年，土地供應(yīng)量明顯放大，但完成供應(yīng)計(jì)劃不足1/3。國(guó)土資源部7月30日公布，上半年供地5.6萬公頃，雖然比去年同期實(shí)際供應(yīng)的2.4萬公頃相比，增加了135%，但完成的全年計(jì)劃不到1/3，除天津、北京、江蘇外，其余28個(gè)省區(qū)市完成供應(yīng)計(jì)劃都沒有達(dá)到一半。而完成的天津、北京、江蘇，保障房比例較高，商品房比例不高。

今年2季度全國(guó)地價(jià)總體水平小幅上升，但明顯趨穩(wěn)。全國(guó)105個(gè)主要城市地價(jià)水平每平方米2756元，環(huán)比增長(zhǎng)1.52%，同比增長(zhǎng)9.29%。其中，2季度城市商業(yè)、居住、工業(yè)用地環(huán)比地價(jià)較一季度分別下 降 0.36%、1.2%、0.53%。

另外兩個(gè)效果是：辦公樓和商業(yè)營(yíng)運(yùn)用房銷售增長(zhǎng)率大大超過住宅；保障性用房建設(shè)明顯加快?！爸醒胝{(diào)控樓市的政策不會(huì)松動(dòng)”，這成為與會(huì)的專家學(xué)者和開發(fā)商幾乎一致的認(rèn)識(shí)，朱中一也不例外。他認(rèn)為，今后幾個(gè)月，引發(fā)經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性不大，完成全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保八的問題估計(jì)也不大。但又鑒于市場(chǎng)不確定因素比較多，一些企業(yè)對(duì)購(gòu)地問題、開發(fā)問題、進(jìn)度的放慢也會(huì)影響明后兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整、更趨理性

朱中一：房地產(chǎn)業(yè)將更趨理性

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，前十年，房地產(chǎn)行業(yè)既是一個(gè)快速發(fā)展的十年，也是一個(gè)不斷探索的十年。他覺得后一個(gè)十年，會(huì)是一個(gè)更加理性的十年，更加成熟的十年。從企業(yè)來說，過去的十年房地產(chǎn)企業(yè)開始由本土化、粗放型管理，逐步發(fā)展成區(qū)域性、規(guī)范化管理。另外，房產(chǎn)品質(zhì)也在提高。經(jīng)過十年的探索，大家應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)并形成解決的辦法，包括市場(chǎng)和保障問題，怎么樣進(jìn)一步加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的問題等等。既要考慮企業(yè)的開發(fā)規(guī)模和銷售指標(biāo)，同時(shí)又怎么樣把產(chǎn)品做得更加綠色、環(huán)保、低碳？從這些來講，后一個(gè)十年會(huì)更加理性，而且通過這次調(diào)控，擠出一些不健康的因素后，更能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

巴曙松：警惕日本式地產(chǎn)泡沫

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松坦言，中國(guó)應(yīng)警惕日本式房地產(chǎn)泡沫破滅?！敖诘闹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，讓人本能地想起日本的泡沫經(jīng)濟(jì)。”巴曙松分析了日本房地產(chǎn)泡沫的四個(gè)階段。

他認(rèn)為，日本房地產(chǎn)泡沫從1955年開始，經(jīng)過了面臨供給不足的第一階段到地價(jià)和房?jī)r(jià)出現(xiàn)了異常高幅度上漲的第二、第三階段，直到地產(chǎn)泡沫迅速破滅的第四階段。

巴曙松對(duì)比兩國(guó)地產(chǎn)時(shí)認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)存量總體不足、戶型不均衡、區(qū)域發(fā)展不均衡、城鎮(zhèn)住房存量新建住房占比仍較低，應(yīng)警惕日本式房地產(chǎn)泡沫破滅。

樊綱：別以為你能力大

“別以為你有多少能力，市場(chǎng)力量比你大。”在2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，我國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱告誡中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商們。

他在會(huì)上談道，“最近有一位房地產(chǎn)老總跟我說，‘房?jī)r(jià)這個(gè)問題有時(shí)候我們都不好意思，本來以為2萬就打住了，沒想到能漲到4萬，掙錢都掙得不好意思了。’”樊綱說，這顯然是非常春風(fēng)得意的?！斑@句話也說明幾個(gè)問題：第一，房地產(chǎn)商不應(yīng)該被妖魔化。第二，你們也看到了后面市場(chǎng)的力量比你們大，市場(chǎng)要漲的時(shí)候，你擋不住，市場(chǎng)要跌了，你也擋不住。所以要更多關(guān)注市場(chǎng)背后的東西，思考經(jīng)濟(jì)規(guī)律?！?/p>

凌克：房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)調(diào)整

金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克稱，中國(guó)的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)調(diào)整，原因在于目前的市場(chǎng)購(gòu)買力培育還不足，市場(chǎng)供求也在進(jìn)一步放大，而政府方面，也不希望經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過快。

凌克表示，原來估計(jì)全國(guó)70個(gè)大中城市的二手房房?jī)r(jià)應(yīng)該要跌10%左右，而深圳至少要跌20%多。但現(xiàn)在看來沒這么悲觀了。凌克稱：“全國(guó)大城市目前的存貨量都不大，北京存貨就在1000萬平方米左右，1000萬平方米存貨對(duì)北京來說基本上是一個(gè)中等規(guī)模的存貨。北京存?zhèn)€1000萬平方米、2000萬平方米不至于出大問題。我看了在建工程量，北京是4000多萬平方米。在建工程量和銷售量如果這個(gè)比值在2.5的時(shí)候，這個(gè)房子都是漲價(jià)的。到了4、5，房子都跌價(jià)。這個(gè)數(shù)字現(xiàn)在不可怕?！?/p>

孔慶平：房?jī)r(jià)每年上漲5%-10%正常

剛公布的7月CPI同比增長(zhǎng)3.3%，“CPI上漲確實(shí)出現(xiàn)了令人擔(dān)憂的趨勢(shì)”，中國(guó)海外集團(tuán)主席孔慶平說，隨著宏觀調(diào)控深入，其效果可能在未來沖抵通脹，但目前尚不確定。他認(rèn)為今年不太可能加息，而提升存款準(zhǔn)備金率是較為容易的方法。

孔慶平認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲幅每年保持在5%-10%是正常的，他預(yù)計(jì)今年全年房?jī)r(jià)漲幅依然存在，幅度在10%以內(nèi)，而當(dāng)記者問及北京房?jī)r(jià)去年上漲幅度超過50%是否會(huì)回調(diào)時(shí)，他說，市場(chǎng)會(huì)做出反應(yīng)。

孔慶平表示，下半年房地產(chǎn)成交量可能進(jìn)一步萎縮，市場(chǎng)形勢(shì)并不樂觀。

任志強(qiáng)：當(dāng)前的房?jī)r(jià)下跌只是開始

華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說，當(dāng)前的房?jī)r(jià)下跌只是開始，盡管從數(shù)據(jù)看房地產(chǎn)行業(yè)仍然在高位運(yùn)行，但是已經(jīng)進(jìn)入了下行通道，這會(huì)在后幾個(gè)月顯現(xiàn)出來。

任志強(qiáng)分析，下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)四種情況：一是價(jià)格下降，銷售回升。因?yàn)閮r(jià)格下降帶動(dòng)銷售回升；二是價(jià)格下降，銷售回升。價(jià)格下降，不表示回升是必然和一定的；三是價(jià)格不降，銷售也回升，四是價(jià)格不降，銷售也不回升。出現(xiàn)一種僵持局面。他說，在這四種情況中，第三種是最好的一種情況，對(duì)開發(fā)商最好，對(duì)國(guó)家也最好。他同時(shí)呼吁開發(fā)商同行配合政府降低房?jī)r(jià)。

任志強(qiáng)認(rèn)為，今年8、9月份，房地產(chǎn)供應(yīng)量將急劇增長(zhǎng)，“我們想，9月份供應(yīng)量最少要增加50%以上。今年與2008年不同，當(dāng)時(shí)降價(jià)也沒人買，現(xiàn)在開發(fā)商要是降了，別人買得起，所以配合政府是理所當(dāng)然的?！?/p>

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