被喻為“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控正慢慢進(jìn)入“深水區(qū)”，在銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸受到嚴(yán)格控制后，利用信托融資成了絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的選擇。財匯資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在8月第一周累計發(fā)行的18只信托產(chǎn)品中，投資于房地產(chǎn)市場的信托產(chǎn)品共有5只。預(yù)計發(fā)行規(guī)模累計高達(dá)17.35億元，占當(dāng)前所有產(chǎn)品總額的59%。

事實上，房地產(chǎn)信托已經(jīng)成為目前支撐整個信托理財市場的“擎天柱”。數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年發(fā)行的765個集合信托產(chǎn)品

中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品為206個，發(fā)行規(guī)模達(dá)648.45億元，分別占上半年全部產(chǎn)品的26.93%和49.39%。與去年同期相比，發(fā)行數(shù)量和規(guī)模分別增長了160.76%和348.89%，占比分別上升了13.31和25.25個百分點。這其中，大多數(shù)資金都是通過銀信產(chǎn)品這個平臺流入房地產(chǎn)企業(yè)的。

據(jù)惠譽國際評級估算，2010年上半年，總價值為1.3萬億元的銀行貸款被重新打包成投資產(chǎn)品，這不包括銀行業(yè)同期新增的人民幣貸款4.6萬億元。業(yè)界普遍認(rèn)為，這些貸款中的大部分都被重新包裝成信托產(chǎn)品，最終為房地產(chǎn)項目提供資金。

正是看到了其中的風(fēng)險，上周銀監(jiān)會出臺了新的銀信合作規(guī)范，其中重要一條就是要求銀行把表外貸款計入資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)。業(yè)內(nèi)人士表示，此舉就是為了減少資金“隱性”流入房地產(chǎn)，堵住銀行監(jiān)管的漏洞。

不過，用益信托研究中心分析師李旸認(rèn)為，只要下半年信托政策沒有大變化，房地產(chǎn)信托依然還會是發(fā)行的重心。事實上，信托資金涌入房地產(chǎn)也是無奈之舉。從去年下半年開始，主要信托投資領(lǐng)域就“挨個”受到調(diào)控，首先是證監(jiān)會禁止信托公司開設(shè)新的股票賬戶；再次是銀監(jiān)會整頓政信合作平臺；接下來，銀信合作又被嚴(yán)格控制。

上周，在眾多信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托的預(yù)期收益率繼續(xù)坐穩(wěn)頭把交椅。其中，中融信托推出的1.5年期產(chǎn)品“青島凱悅中心信托貸款集合資金信托計劃”收益竟可達(dá)11%。

不過，信托公司房地產(chǎn)投資比重過大也存在一定的風(fēng)險。諾亞財富管理中心高級研究員李要深表示，從政策面的一系列動作來看，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在下半年有可能面臨調(diào)控。比如，通過《信托公司凈資本管理辦法》很容易對流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金進(jìn)行控制。所以，對于信托公司來說，如果業(yè)務(wù)過度集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，一旦政策有所收緊或限制，對業(yè)務(wù)開展會有比較大的影響。另外，一旦房價下跌，許多房地產(chǎn)信托的風(fēng)險將會集中爆發(fā)，也會給整個行業(yè)帶來災(zāi)難。

事實上，早在今年2月，銀監(jiān)會就發(fā)布了《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，要求信托公司防范房地產(chǎn)信托風(fēng)險，尤其不得以信托資金的形式給開發(fā)商用作土地儲備，同時對房地產(chǎn)信托的風(fēng)險進(jìn)行了多方面防控。業(yè)內(nèi)專家表示，目前我國還沒有一部完整的“房地產(chǎn)信托投資基金管理辦法”，這無疑對該產(chǎn)品的監(jiān)管是不利的。