樓市調(diào)控新政出臺(tái)四個(gè)月以來(lái)，廣州樓市在經(jīng)歷了最初兩個(gè)月的短暫困境之后，很快出現(xiàn)了回暖跡象。因此，即將到來(lái)的“金九銀十”樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，備受購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商關(guān)注。不過(guò)，面對(duì)超過(guò)6萬(wàn)套的在售貨量以及中央很可能再度出臺(tái)樓市調(diào)控措施的政策風(fēng)險(xiǎn)，“金九銀十”能否成為今年樓市新的分水嶺尚存爭(zhēng)議。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，“金九銀十”成色如何，關(guān)鍵要看開(kāi)發(fā)商能否繼續(xù)打出“促銷(xiāo)”大旗。

買(mǎi)家想抄底卻遭遇高價(jià)

“聽(tīng)說(shuō)最便宜‘8’字頭，可去看了才發(fā)現(xiàn)好點(diǎn)的單位每平方米也要一萬(wàn)二三，這樣的價(jià)格哪里是調(diào)整了！”近日，在天河工作的陳小姐前往金沙洲的中海清瀾水境看樓，原本抱著去抄底的心態(tài)，卻意外發(fā)現(xiàn)樓價(jià)漲價(jià)的腳步遠(yuǎn)比自己看樓的速度要快。陳小姐說(shuō)：“售樓部里全是人，問(wèn)這個(gè)單位說(shuō)賣(mài)掉了，問(wèn)那個(gè)也說(shuō)賣(mài)掉了，大家又回到了搶房子的時(shí)代。”

像陳小姐一樣，近日不少去看樓的市民都發(fā)現(xiàn)廣州的樓盤(pán)突然旺了，根據(jù)經(jīng)緯地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州上周一手樓簽約量為1678套，均價(jià)10594元/平方米，不僅高于六七月份周簽約量在千套以下的水平，也高于前一周1457套的簽約量，成交量確實(shí)有所回升。

搜房網(wǎng)的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，有34%的受訪者認(rèn)為廣州樓市已經(jīng)回暖。中地行的一份分析報(bào)告則認(rèn)為，購(gòu)房者在新政后短時(shí)間內(nèi)，已然完成“疑惑-深度觀望-擇機(jī)入市”三階段的心態(tài)演變。

面對(duì)市場(chǎng)回暖跡象，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始暗中提價(jià)，上周海珠某樓盤(pán)就將促銷(xiāo)單位暗漲2800元/平方米。不少買(mǎi)家開(kāi)始擔(dān)心，“金九銀十”，會(huì)否成為開(kāi)發(fā)商又一個(gè)漲價(jià)良機(jī)？

市場(chǎng)能否繼續(xù)回暖仍存疑

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)“金九銀十”能否延續(xù)目前的回暖趨勢(shì)表示質(zhì)疑，韓世同、鄧浩志等廣州樓市專(zhuān)家更明確表示，開(kāi)發(fā)商如果不繼續(xù)進(jìn)行促銷(xiāo)，市場(chǎng)上巨大的新貨就難以被消化，樓市回暖也將成為開(kāi)發(fā)商的一廂情愿。

根據(jù)經(jīng)緯行研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，除從化外，廣州下半年新推貨量達(dá)40823套，加上在售余貨20856套（從化除外），今年下半年全市可售貨量達(dá)61679套，競(jìng)爭(zhēng)壓力加大。其中，番禺、花都和增城三個(gè)外圍區(qū)域新推貨量均超過(guò)6000套，番禺更是達(dá)到了11836套的可售貨量。以戶均面積100平方米計(jì)算，可售面積超過(guò)600萬(wàn)平方米，而這些巨大的供應(yīng)量絕大部分將在“金九銀十”間上市。

巨大的供應(yīng)量意味著開(kāi)發(fā)商需要用更優(yōu)惠的價(jià)格來(lái)?yè)寠Z買(mǎi)家。而目前買(mǎi)家對(duì)于樓價(jià)并不買(mǎi)賬。同樣是來(lái)自搜房的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，高達(dá)六成的購(gòu)房者在近兩個(gè)月不打算出手買(mǎi)房，僅有15%的購(gòu)房者打算出手，另外還有25%左右的購(gòu)房者仍處于觀望。

對(duì)開(kāi)發(fā)商推出的降價(jià)促銷(xiāo)，過(guò)半數(shù)購(gòu)房者表示房?jī)r(jià)依然太貴，“大降價(jià)也買(mǎi)不起”。但依然有多數(shù)購(gòu)房者抱著樂(lè)觀的態(tài)度，45.5%的購(gòu)房者認(rèn)為只要房?jī)r(jià)降15%會(huì)馬上購(gòu)房?？梢钥闯觯还苁袌?chǎng)供應(yīng)量有多少，價(jià)格依然是主導(dǎo)樓市成交量的主要因素。

黃金月前二次調(diào)控呼之欲出

除了巨大的供應(yīng)量給市場(chǎng)帶來(lái)壓力，對(duì)于中央近期會(huì)否出臺(tái)第二輪樓市調(diào)控政策的擔(dān)心，也讓“金九銀十”蒙上了一層陰影。

從全國(guó)范圍來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大幅下降，而二、三線城市的樓價(jià)卻在調(diào)控政策下逆市飆升。在這種情況下，政府在媒體和會(huì)議上開(kāi)始重新強(qiáng)調(diào)打擊房地產(chǎn)炒作投機(jī)。

“切實(shí)增加住房有效供應(yīng)，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為。”一方面是增加保障房供應(yīng)，另一方面是打擊投機(jī)炒房行為，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在最近8天內(nèi)先后兩次講話要求貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策。《人民日?qǐng)?bào)》也發(fā)表文章稱(chēng)，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)有待確認(rèn)，應(yīng)堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖。國(guó)土部也開(kāi)始了對(duì)閑置土地的清查，并聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)對(duì)地方政府的融資平臺(tái)進(jìn)行清查。8月24日，發(fā)改委財(cái)政金融司司長(zhǎng)徐林表示我國(guó)計(jì)劃實(shí)施一系列稅收體制改革，將推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。

在此背景下，不少人驚呼第二輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策即將到來(lái)。市場(chǎng)對(duì)于新政策會(huì)否出臺(tái)表現(xiàn)出明顯擔(dān)憂。8月25日，A股房地產(chǎn)板塊重創(chuàng)逾3%領(lǐng)跌大市，迎來(lái)6月29日以來(lái)單日的最大跌幅，這也是地產(chǎn)股連續(xù)4日出現(xiàn)下跌。

“只要價(jià)格沒(méi)有下降，中央很難在政策上停止調(diào)控?！敝性禺a(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，今年下半年最好的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)就是“金九銀十”，如果新政策出臺(tái)，將直接打擊“金九銀十”的成色，眾所期待的“金九銀十”很可能淪落為“灰色黃金周”。

市場(chǎng)分析

1 “金九銀十”將價(jià)跌量升

廣州樓市專(zhuān)家鄧浩志認(rèn)為，與前幾個(gè)月相比，目前市場(chǎng)仍保持平穩(wěn)，但到“金九銀十”，樓市將會(huì)量升價(jià)跌。他表示，供應(yīng)量增大、購(gòu)房需求被壓抑導(dǎo)致延后效應(yīng)以及開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)策略將會(huì)提升廣州樓市的成交量，而同樣在巨大的供應(yīng)量作用下，加上開(kāi)發(fā)商資金緊張等因素，會(huì)導(dǎo)致“金九銀十”的樓價(jià)可能出現(xiàn)小幅下降。

在鄧浩志看來(lái)，目前廣州個(gè)別樓盤(pán)的價(jià)格上升并不具有代表性，而且這種價(jià)格上漲往往帶有結(jié)構(gòu)性因素，要謹(jǐn)防這種價(jià)格變化被誤讀。

2 成交能否回升看促銷(xiāo)力度

針對(duì)目前不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)回暖，有可能打算提價(jià)的態(tài)度，廣州樓市專(zhuān)家韓世同表示難以認(rèn)同。他認(rèn)為，“金九銀十”能否繼續(xù)保持成交回暖，取決于開(kāi)發(fā)商能否繼續(xù)進(jìn)行打折促銷(xiāo)拉動(dòng)剛需入市，對(duì)形勢(shì)判斷錯(cuò)誤會(huì)導(dǎo)致滿盤(pán)皆輸。

韓世同表示，目前廣州樓市供應(yīng)量大增，新增的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，而部分成交不錯(cuò)的樓盤(pán)也是開(kāi)發(fā)商積極促銷(xiāo)造成的，后續(xù)的有效需求能否跟上，要看開(kāi)發(fā)商能否在“金九銀十”繼續(xù)促銷(xiāo)直至拉動(dòng)剛性需求入市，因此對(duì)后市不能過(guò)于樂(lè)觀。如果開(kāi)發(fā)商不能利用“金九銀十”這個(gè)有利時(shí)機(jī)進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，等別人把市場(chǎng)有限的需求搶走后，再行降價(jià)的樓盤(pán)反而將無(wú)人問(wèn)津。

3 后續(xù)政策決定能否買(mǎi)房

中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，七八月份廣州樓市成交明顯回升，中心區(qū)樓價(jià)甚至有上漲跡象，這將導(dǎo)致市場(chǎng)提前回暖，也增加了中央調(diào)控地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。他建議想要購(gòu)房的市民要仔細(xì)揣摩中央的政策走向，如果沒(méi)有新政策出臺(tái)，不妨果斷出手置業(yè)，而如果有比較強(qiáng)的新政繼續(xù)打壓樓市，買(mǎi)家不妨再觀望一陣。

黃韜分析說(shuō)，“對(duì)于投資型買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，新政策意味著樓價(jià)還要繼續(xù)調(diào)整，遲點(diǎn)出手抄底的機(jī)會(huì)就更大；對(duì)于自住型買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，價(jià)格并不是主要問(wèn)題，后市的價(jià)格不會(huì)大起大落，今年以內(nèi)出手，價(jià)格都是可以接受的。”