上周樓市成交1163套，回升至新政前水平

業(yè)內(nèi)人士認為第四季度樓市前景不樂觀

東莞中原市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周東莞商品房成交面積12.42萬平方米，日成交量超過百套。這也是樓市新政出臺4個月以來東莞住宅市場出現(xiàn)的最好成績。

樓盤人氣急升、成交大幅反彈是否預(yù)示著即將到來的“金九銀十”市場會迅速升溫？

市場面

成交大漲：回升至新政前水平

從7月開始，東莞樓市呈現(xiàn)成交回升態(tài)勢，成交量連續(xù)6周上升，終于于上周（8月16日~8月22日）回升至新政前水平，成交1163套，成為五月以來最高紀錄。

市場成交：

日均成交量約114套

合富輝煌東莞市場研究部的研究數(shù)據(jù)顯示，上周全市一手住宅簽約面積約7.62萬平方米，環(huán)比前一周增加三成，從整體上東莞樓市呈現(xiàn)了持續(xù)6周成交量回升態(tài)勢，上周日均成交量約114套，基本回升至新政前水平，即日均成交量維持在120套上下。

合富輝煌東莞市場研究部經(jīng)理李興旺表示，成交量回升主要原因是近期大量樓盤特價促銷使得成交量小幅增加，市場成交得到一定有效激活。

“這段時間東莞普通住宅的供應(yīng)量有所增加，特別是剛性需求住宅大量上市，刺激了剛性需求的釋放，在樓市促銷下，越來越多樓盤性價比得以凸現(xiàn)。”李興旺說。

住宅均價：

基本維持在6500元/平方米

受新政調(diào)控的影響，“五一”樓市冷淡，不少開發(fā)商把希望壓在了下半年，“金九銀十”作為下半年最重要的節(jié)點，營銷戰(zhàn)在7月已經(jīng)開始打響，不少樓盤加大了活動促銷的力度，在價格方面，東莞樓市連續(xù)幾周均價維持在6500元/平方米以上。

合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，上周全市一手住宅簽約均價約6604元/平方米，基本保持平穩(wěn)。

合富輝煌東莞市場研究部表示，觀望氛圍有所減淡，加之剛需產(chǎn)品供應(yīng)增加，需求得到緩慢激活，成交量呈現(xiàn)穩(wěn)步回升態(tài)勢，房價在震蕩中出現(xiàn)小幅下調(diào)，但整體仍然以平穩(wěn)為主。

政策面

政策落地全面收緊

8月以來，樓市調(diào)控之風沒有任何放松跡象，除了中央層面屢屢表態(tài)要繼續(xù)落實房地產(chǎn)調(diào)控政策外，地方政府也在積極全面執(zhí)行調(diào)控政策。從本月起，東莞樓市調(diào)控政策全面落地，并大有收緊之勢。

住建局

加大對預(yù)售資金的管理

8月初，東莞市住建局發(fā)布《商品房預(yù)售款收存管理的實施方案》（征求意見稿），對預(yù)售款監(jiān)管賬戶、購房者及開發(fā)商存入預(yù)售資金等管理做出詳細規(guī)定。

此方案若實施到位，發(fā)展商項目開發(fā)資金鏈將進一步吃緊，開發(fā)商若想鉆空子利用預(yù)售款滾動開發(fā)項目，已完全不可能。雖然該預(yù)售款管理方案還未正式實施，但住建部門透露，已經(jīng)在逐步執(zhí)行相關(guān)預(yù)售款監(jiān)管措施。

地稅局

調(diào)整土地增值稅預(yù)征率

8月16日，東莞市地方稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告》，公告稱將從8月19日起調(diào)整土地增值稅預(yù)征率以及核定征收率，針對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅預(yù)征率,普通標準住宅由此前的1.5%上調(diào)到2%,洋房豪宅、別墅等非普通住宅和商用物業(yè)的預(yù)征稅率上調(diào)到3%。上調(diào)幅度達到30%~100%。個人轉(zhuǎn)讓商用物業(yè)則從此前的核定征收稅率1.5%上調(diào)到5%。

分析人士認為，政府的意圖很明顯，就是希望企業(yè)多開發(fā)普通住宅，少做豪宅項目。在此引導之下，以后東莞市場上普通住宅的開發(fā)量會大增。

房管局

買房須辦理住房信息查詢證明

8月18日，東莞市房管局發(fā)出通告，要求購房者在申請房貸前，必須先去房管部門辦理住房信息查詢證明，銀行將憑此判斷購房者家庭擁有住房的數(shù)量。該強制性規(guī)定實際上是各大商業(yè)銀行收緊二套房貸的一個直接信號。

隨后，東莞各大商業(yè)銀行皆全面執(zhí)行“認房又認貸”， 所有購房者必須提供一年以上的銀行工資流水，以及至少一年本地的社保和納稅證明，否則，將無法通過銀行住房按揭貸款的審批。

銀行界人士表示，這段時間銀行房貸政策執(zhí)行可以說是“前所未有的嚴格”。

市場影響

“金九銀十”樓市成交堪憂

樓市近期雖然表現(xiàn)出人氣回暖之勢，但開發(fā)商們對此卻“笑不起來”，原因就是大家都對頻頻出臺的政策感到憂慮，同時認為政策全面收緊將對“金九銀十”樓市造成較大影響。

不少房地產(chǎn)開發(fā)商表示，全面收緊房貸審核對樓市的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。某鎮(zhèn)區(qū)樓盤銷售負責人稱，雖然現(xiàn)在很多樓盤的現(xiàn)場看房客在增加，但真正愿意出手買樓的客戶卻不多。

從本月的住宅成交表現(xiàn)看，雖然各盤整體成交量明顯上升，但銷售排行榜上，排名前十的住宅銷售套數(shù)仍未突破百套。截至目前，成績最好的樓盤在本月累計的簽約成交量不過80多套。

“目前各盤營銷、促銷力度都在加大，這促使一批較有實力的置業(yè)者入市買房，但還有大批剛性買家因收緊的房貸政策無法入市。買的少，看的多，這就是目前市場的實際狀況?！痹撲N售負責人如此表示。

剛需產(chǎn)品缺貨

大戶洋房“愁賣”

經(jīng)過今年前三季度的集中推售，目前東莞市場上各樓盤項目中100平方米以下的適合首次置業(yè)者購買的中小戶型剛需產(chǎn)品已基本消化完，很多在售項目中目前累積剩下的產(chǎn)品都以120平方米以上的中大項目為主。大戶洋房產(chǎn)品依然是四季度樓市中貨量最大的品種，而這類產(chǎn)品在房貸政策重壓之下，面臨的銷售阻力很大。

東莞中原市場研究部的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受政策收緊影響，原本理應(yīng)在“金九銀十”階段出現(xiàn)的市場供應(yīng)集中放量會有所改變，開發(fā)商將謹慎推貨。

從目前情況看，市場上適合剛需買家入市購買的產(chǎn)品項目選擇并不多，反而大戶型項目量很大，充斥市場，這就造成了很大的供需矛盾。

業(yè)內(nèi)預(yù)期

樓價下跌可能性不大

促銷戰(zhàn)火熱打響，下半年樓價會下降嗎？李興旺表示，隨著成交量的增加，房價下跌的可能性不大，觀望情緒減淡，成交量上漲，支撐了東莞的房價。

李興旺分析稱，受政策的影響，停止三套房貸，二套房首付增加至五成，影響了不少購房者的購房計劃，只能延遲買房。然而目前樓市成交量已經(jīng)增加，觀望氛圍逐漸減淡，隨著時間往后推移，有些人還是會忍不住入市，看到合適的房子就會做出選擇，這部分人主要以首次置業(yè)者為主，購買戶型將主要是兩房和小三房。

樓市將進入

漫長的結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段

車德銳認為，政府的態(tài)度很明確，就是重點支持首次置業(yè)者購房，對住宅投資的調(diào)控將會長期執(zhí)行下去。

在政府引導之下，東莞樓市將從“金九銀十”開始進入一個比較漫長的結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段，以剛需產(chǎn)品為主、定價合理的項目成交會持續(xù)樂觀，部分稀缺型、資源型高端豪宅會持續(xù)熱銷，而開發(fā)商也會在政策引導之下，調(diào)整產(chǎn)品開發(fā)的類型，中小戶型普通住宅將逐漸增多，成為未來東莞樓市的主流。