2008年《上海保障性住房項(xiàng)目規(guī)劃管理意見(jiàn)》中曾經(jīng)指出，保障性住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)盡可能選址于交通便捷地區(qū)。
一些市中心的區(qū)域更是推出了中心地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊作為保障性住房用地。然而，幾個(gè)市中心保障房用地卻引來(lái)了周邊居民的異議。
已經(jīng)成功的先例證明，保障性住房對(duì)于周邊社區(qū)的房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯的影響。
而且，越來(lái)越多的發(fā)達(dá)國(guó)家也在實(shí)施將保障性住房更多地融入普通住宅社區(qū)的計(jì)劃。
市中心建經(jīng)適房
近日，記者探訪(fǎng)了位于靜安區(qū)江寧街道的這一經(jīng)適房用地。
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，這里確實(shí)可以說(shuō)是一塊黃金地段，緊鄰軌交7號(hào)線(xiàn)，門(mén)口公交線(xiàn)路眾多，交通非常便捷。周邊圍繞的都是住宅區(qū)，一街之隔就是上海市第一中學(xué)。
地塊四周已經(jīng)用圍墻圍了起來(lái)，鐵門(mén)緊閉，鐵門(mén)邊掛著保障性住房用地的牌子，透過(guò)鐵門(mén)門(mén)縫，記者看到，圍墻內(nèi)已長(zhǎng)滿(mǎn)了雜草，還有一輛卡車(chē)停在里面。
據(jù)周邊居民介紹，南洋電機(jī)廠(chǎng)的廠(chǎng)房在去年上半年就已經(jīng)拆除，但這塊地現(xiàn)在一直空著。
“聽(tīng)說(shuō)這塊地是要建經(jīng)適房的，可一直都沒(méi)有動(dòng)靜。這地方造經(jīng)適房誰(shuí)買(mǎi)得起啊？”周邊的一些居民紛紛表示。
還有居民向記者談起了他們的擔(dān)憂(yōu)，“將來(lái)要是真的造了經(jīng)濟(jì)適用房，搬進(jìn)來(lái)的人的素質(zhì)會(huì)怎么樣真的不好說(shuō)，經(jīng)適房的低售價(jià)對(duì)我們小區(qū)的房?jī)r(jià)是不是會(huì)有影響，也是我們所擔(dān)心的問(wèn)題?！?/p>
根據(jù)《上海保障性住房項(xiàng)目規(guī)劃管理意見(jiàn)》要求，各區(qū)都必須在本區(qū)范圍內(nèi)盡可能建造一些緊湊型、小戶(hù)型的就近安置房，“寸土寸金”的市中心城區(qū)也不例外。
2009年3月底，上海幾個(gè)區(qū)縣規(guī)劃網(wǎng)站上就陸續(xù)公布了經(jīng)濟(jì)適用房地塊控制性規(guī)劃條件征詢(xún)意見(jiàn)。其中幾幅經(jīng)濟(jì)適用房地塊位于市中心的優(yōu)質(zhì)地段，頗為引人注目。
其中包括普陀區(qū)緊挨著知名小區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城的中山北路儀電和醫(yī)藥集團(tuán)三角地塊、長(zhǎng)風(fēng)的上糧二庫(kù)地塊、徐匯的龍華肉聯(lián)廠(chǎng)地塊、森大木業(yè)地塊、儀電集團(tuán)地塊、漕河涇街道293街坊1/4地塊。還有靜安區(qū)江寧社區(qū)南洋電機(jī)廠(chǎng)地塊。
這些地塊無(wú)一不是交通便利、配套完善的市中心優(yōu)質(zhì)地塊。
政府拿出“黃金地塊”作為經(jīng)適房基地是好事，這項(xiàng)“利民工程”應(yīng)該得到社會(huì)各界的支持，但真正實(shí)施起來(lái)并不那么簡(jiǎn)單。因?yàn)橹苓吘用駬?dān)心，經(jīng)濟(jì)適用房的低售價(jià)可能會(huì)拉低原有周邊三個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)。
在上海，老一輩的人都知道“上只角”和“下只角”的說(shuō)法，直到現(xiàn)在這種觀念還有所延續(xù)，不少市中心地區(qū)的居住樓盤(pán)對(duì)于居住人群資產(chǎn)和收入情況都有比較清晰的定位和市場(chǎng)細(xì)分。
在市中心經(jīng)適房用地一經(jīng)公布后，就有業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入市場(chǎng)之后，肯定會(huì)對(duì)區(qū)域周邊的中低檔樓盤(pán)帶來(lái)一定的沖擊，對(duì)周邊項(xiàng)目的定價(jià)方面也會(huì)造成一定影響。
保障房
對(duì)周邊房?jī)r(jià)影響甚微
雖然目前市中心尚未有經(jīng)適房項(xiàng)目推出，但我們可以看下同樣作為保障性用房的市中心區(qū)域動(dòng)遷配套房對(duì)于周邊商品房小區(qū)的影響。
位于威寧路的天山新城和芝雅苑就是近年來(lái)市中心的配套動(dòng)遷安置房小區(qū)，地處長(zhǎng)寧區(qū)天山古北板塊。該板塊是上海出了名的外籍人士聚集區(qū)，板塊內(nèi)有一大批高品質(zhì)社區(qū)。
據(jù)福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)威寧路店楊經(jīng)理介紹，天山新城有一半是動(dòng)遷配套房，而芝雅苑則全部為動(dòng)遷房。芝雅苑在去年交房時(shí)，并沒(méi)有因?yàn)槭潜Ｕ闲杂梅肯鄬?duì)售價(jià)較低，而拉底了周邊已經(jīng)在售的商品房的價(jià)格。
從二手房?jī)r(jià)格來(lái)看，這兩個(gè)小區(qū)的均價(jià)跟周邊天山華庭以及天山怡景苑幾乎沒(méi)有太大的差距，天山新城小區(qū)內(nèi)部的動(dòng)遷房與商品房就更沒(méi)有任何區(qū)別了。“保障性住房在房?jī)r(jià)上面可以說(shuō)對(duì)周邊的房?jī)r(jià)沒(méi)有任何影響，唯一的區(qū)別可能就在于其本身的房型不如商品房。”楊經(jīng)理這樣告訴記者。
發(fā)達(dá)國(guó)家正推行混住
其實(shí)，發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)在這方面做出了探索。
在保障性住房會(huì)不會(huì)形成“貧民窟”的問(wèn)題上，英國(guó)可以說(shuō)是一個(gè)很好的先例了。
上世紀(jì)70年代英國(guó)集中建設(shè)的大量社會(huì)保障性住房如今已成了窮人的集中地，由此引發(fā)的高失業(yè)率、高犯罪率、醫(yī)療教育服務(wù)欠缺等問(wèn)題至今還沒(méi)有得到有效解決。
2007年，英國(guó)出臺(tái)政策要求，在批準(zhǔn)建房土地時(shí)，要求每一個(gè)住宅小區(qū)必須包括一定比例的、總價(jià)在6萬(wàn)英鎊以下的低成本、小戶(hù)型住房，以此來(lái)解決保障性住房聚集造成的社會(huì)問(wèn)題。
法國(guó)也存在著同樣的問(wèn)題。眾所周知，在法國(guó)的一些大城市中，“富人區(qū)”與“廉租區(qū)”涇渭分明，不少城市甚至出現(xiàn)貧富對(duì)立的局面，引發(fā)的社會(huì)沖突也比比皆是。
近年來(lái)，法國(guó)開(kāi)始推行“城市更新計(jì)劃”，規(guī)定每個(gè)社區(qū)必須提供20％的社會(huì)福利住房，并規(guī)定將廉租房建在普通住宅區(qū)，以緩解社會(huì)矛盾。
上世紀(jì)70年代，美國(guó)開(kāi)始出現(xiàn)一種城市規(guī)劃思潮，即新城市主義，提倡不同收入的階層應(yīng)該混合居住，美國(guó)一些地方政府改變了以往集中建設(shè)公共住房的傳統(tǒng)做法，轉(zhuǎn)而以混合居住作為其根本的發(fā)展策略，將面向中低收入群體的公共住宅和商品住宅結(jié)合起來(lái)開(kāi)發(fā)，允許一定收入范圍內(nèi)的高、中、低收入居民在一定的地域內(nèi)混合居住。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，把更多的保障性用房作為配套建設(shè)可以說(shuō)是未來(lái)的一種趨勢(shì)。但這種方式會(huì)更多地集中在政府來(lái)做的保障性住房，如果由開(kāi)發(fā)商來(lái)做保障房的話(huà)，可能還是會(huì)采用一個(gè)片區(qū)的模式。
對(duì)于未來(lái)的經(jīng)適房會(huì)不會(huì)像動(dòng)遷配套房那樣，價(jià)格與周邊商品房幾乎沒(méi)有差別？薛建雄認(rèn)為，相對(duì)說(shuō)來(lái)，經(jīng)適房有更為嚴(yán)格的退出機(jī)制的約束，加上并非擁有完全的產(chǎn)權(quán)，所以不會(huì)像動(dòng)遷房那樣，在經(jīng)過(guò)一次買(mǎi)賣(mài)后價(jià)格就與周邊商品房相差無(wú)幾了。
