本報記者 夏琳 北京報道

在北京鐵路工作的陳先生準備買一套新房用來結(jié)婚，但他屬于二次購房，比例不低于50%，他實在湊不夠首付款，因此，建議陳先生找親朋好友借錢將房子全款購買，辦理出房產(chǎn)三證(房產(chǎn)證、契證、土地證)后再將房子做抵押貸款，將錢還給親朋好友。

記者采訪京城各大房產(chǎn)中介了解到，銀行全面暫停三套房貸后，有不少買家選擇這樣的融資方式。“個人貸款和抵押消費貸款利率差不多，房產(chǎn)抵押貸款又跟購房記錄無關(guān)，也就是說，不管你買過幾套房子都可以申請抵押貸款，所以這樣的貸款方式很受市民歡迎。”中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)理楊光認為。

“抵押貸款買房不僅成為了一般購房者改善居住條件的工具，更讓一些對購房望塵莫及的投資客找到了投資房產(chǎn)的資金來源，在逃避監(jiān)管的同時，也放大了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險?！焙駶蓳?dān)保公司李雪麗表示。

房產(chǎn)中介支招

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，近來房屋中介也為低迷的成交量著急，對拿不到銀行貸款的客戶，一些中介索性建議其做抵押貸款。

目前各大銀行的貸款比例都不一樣，視抵押房屋的不同情況而定，一般情況下可貸五成，多的可貸到六成甚至七成房款，最高有20年還款期。至于貸款利率，貸款金額越高、期限越短，優(yōu)惠越大。

國有銀行推出的個人房屋抵押貸款，不同檔次的貸款額度利率不盡相同，銀行除了收取傭金之外，15萬元以下和15萬至30萬兩個檔次之間的利率都不一樣，但是30萬元以上利率可以享受7折的優(yōu)惠。如此一來，即使是二次購房，先一次付清房款再抵押貸款，貸款在30萬元以上，即可享受7折的優(yōu)惠利率。

采訪中，好運順投資公司張總經(jīng)理告訴記者，最近公司的生意不錯。原本以為房貸新政出臺后，生意會受到?jīng)_擊，但上個月公司就接到幾十單墊資生意。和以前不同的是：原先是給賣家做墊資，現(xiàn)在做的墊資不涉及買賣，只是單純幫客戶還清銀行貸款，之后對方再到銀行做個人房屋抵押貸款。

楊光告訴記者，以往個人房屋抵押貸款少人問津，現(xiàn)在漸漸熱起來了。有些客戶因觀望暫時不售房，但為了獲取資金，就轉(zhuǎn)向做房屋抵押貸款。

“商業(yè)銀行對普通的個人住房貸款，會審核客戶擁有房產(chǎn)數(shù)量，從而很難對第三套房進行放貸；而抵押消費貸款則只會參考客戶已有房產(chǎn)確定利率水平，不存在‘停貸’的風(fēng)險。 ” 楊光表示。

記者了解到，目前銀行正在有意收緊抵押貸款，除了將利率提高至1.2倍，貸款年限也進行了調(diào)整。如果抵押房產(chǎn)用于購房，那么貸款的年限也由原來最長20年普遍縮短至10-15年。

另外，名下有過貸款記錄，還清后再次抵押房產(chǎn)時，貸款成數(shù)將減少、利率上浮。除此之外，新政后抵押貸款的其他用途，如裝修或是購車等也受到嚴控。銀行不再簡單地以抵押成數(shù)為標準，而將更多地參照借款人的裝修合同或購車合同上的實際金額，以此為據(jù)來酌情發(fā)放貸款。據(jù)了解，除申請抵押消費貸款時必須同時注明消費用途之外，銀行還會在抵押放款后，對借款人貸款用途進行復(fù)查。

“房貸收緊并非借貸無門，目前貸款還是有操作空間的，只是如何操作而已。目前，主動前來咨詢此類貸款的客戶不少，而有購房客戶若購第二套住房，他們也多推薦此類貸款?！敝性禺a(chǎn)物業(yè)顧問高小姐說，這種方式只適合于現(xiàn)金流量比較大的買家,而且購買的房屋必須是或者現(xiàn)房，這樣才能保證迅速地拿到房產(chǎn)證。

不過高小姐也表示，雖然此辦法可以用于第三套購置，但在通常已有房產(chǎn)的情況下，商業(yè)銀行給出的抵押貸款利率會在基準利率上浮10%-20%水平，相比之前的三套房貸利率并無多大優(yōu)惠。而且，除非客戶信用及資質(zhì)相當好，銀行能給出的貸款成數(shù)已經(jīng)很難達到七成。

購房慎用抵押貸款

有業(yè)內(nèi)人士認為，個人房屋抵押貸款用途銀行并沒有“管死”，可用于消費，也可以用于投資。即使是房貸政策收緊，投資客仍有很多變通方式進入樓市。

李雪麗告訴記者，其實，做房屋抵押貸款的客戶多數(shù)是打著消費的名義申請，用于支付購房首付。因為用于其他經(jīng)營途徑的投資，貸款要提供較多資料，譬如工商執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等證件，如果用于消費的話就比較好辦。目前雖然監(jiān)管部門要求銀行確認貸款的資金流向問題，但是仍有不少客戶以房屋裝修等消費名義，通過與裝修公司等相互配合，獲得銀行個人消費貸款用于購房。

“購房者以住房抵押，套取低利率貸款再購房，存在較大市場風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)市場行情出現(xiàn)波動，購房者資金就會被套。而此時原有房子已經(jīng)抵押，新買房子又跌價，資金將處于入不敷出的境地?！毙刨J部主任郝少華認為，如果與相關(guān)公司合作，假借消費名義套取貸款，萬一對方變相扣下貸款，貸款方的權(quán)益難以得到保障。所以，購房者還是應(yīng)當通過正規(guī)渠道申請房屋貸款。

高小姐也介紹說，銀行放貸政策從緊的現(xiàn)階段，申請房產(chǎn)抵押貸款的成功率也大打折扣。以前放款時間不到一個月，現(xiàn)在可能要兩三個月甚至更長。另外，銀行還根據(jù)申請人的職業(yè)和資信來綜合考量，一些銀行還要搭售產(chǎn)品。

“20年以內(nèi)的房屋之前都可做抵押，現(xiàn)在基本都規(guī)定在10-15年內(nèi)?！焙律偃A告訴記者：在貸款利率上，也從原來的基準利率，改為上浮20%。已經(jīng)有部分銀行開始有意地收緊個人房屋抵押消費貸款業(yè)務(wù)。

“在客戶的實際操作中，商業(yè)銀行也會提醒客戶，盡量不要將抵押貸款用于房產(chǎn)投資，目前各行對房貸的相關(guān)業(yè)務(wù)控制得還是很嚴。 ”深發(fā)展房貸業(yè)務(wù)員陳靜闡述道。

一位銀行的客戶經(jīng)理坦言，這種變相貸款是當下房貸政策的漏洞之一。部分銀行業(yè)務(wù)人員為提高自身業(yè)績爭取客戶，在審核方面相對寬松，銀行對貸款的使用流向并未嚴格監(jiān)管，消費貸款就有可能成為客用于購置多套房的還貸資金，給資金流入樓市制造了機會。

“抵押貸款的這種方式，對客戶來說也有一定風(fēng)險。銀行在抵押放款后，對借款人貸款用途還進行復(fù)查，如果購房者做假被銀行發(fā)現(xiàn)，除了追回貸款，還會在申請人的個人征信上記下重重的一筆。此外，就算貸款成功，消費貸款的期限最長15年，月供壓力很大，還不如選擇正常的按揭貸款?！焙律偃A表示。

見證全球機遇之澳大利亞——“坐在礦車上”的澳大利亞

“嚴重的經(jīng)濟滑坡風(fēng)險現(xiàn)在已經(jīng)過去，目前開始逐步縮減貨幣政策所提供的刺激性措施是明智之舉?！?澳大利亞央行行長斯蒂文斯稱。彼時正是2009年10月，全球經(jīng)濟仍在雙底的恐懼中掙扎，澳大利亞央行卻出其不意地宣布加息，將其政策利率從3%提高25個基點至3.25%。澳大利亞成為危機后首個加息的國家，也迅速成為全球的焦點。

澳大利亞是金融危機后唯一經(jīng)濟正增長的發(fā)達國家。目前，澳大利亞經(jīng)濟已經(jīng)啟動了新一輪上升趨勢。澳大利亞就業(yè)市場持續(xù)回暖的態(tài)勢基本確立，為其經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù)打下就業(yè)市場方面的基礎(chǔ)；此外新興市場國家，尤其是中國的經(jīng)濟已經(jīng)確立穩(wěn)步回升的態(tài)勢，受其帶動，澳大利亞GDP增長具備可持續(xù)動力。

值得一提的是，澳大利亞將從中國經(jīng)濟增長中獲益。中國作為耀眼的新興市場國家，在全球經(jīng)濟中扮演著越來越重要的角色，中國強大的經(jīng)濟增長動力使得其對于基礎(chǔ)礦石的需求非常巨大。而澳大利亞這個被稱為是“坐在礦車上的國家”，是僅次于美國和加拿大的世界第三大礦產(chǎn)品生產(chǎn)國，其礦石開采主要用于出口，出口量占開采量的80%。中國經(jīng)濟的穩(wěn)定持續(xù)增長，將持續(xù)推動澳大利亞的出口增長，這對澳大利亞經(jīng)濟持續(xù)快速恢復(fù)將是巨大利好。

其次，全球大宗商品價格的溫和上漲,對以農(nóng)業(yè)和礦業(yè)為經(jīng)濟支柱的澳大利亞經(jīng)濟起到較大促進作用的同時，又確保了工業(yè)制成品價格上漲不至于過快，有效降低了澳大利亞的壓力。

澳大利亞經(jīng)濟的低通脹和高增長對其證券市場的發(fā)展帶來了強大的支撐力。目前澳大利亞是亞太地區(qū)主要的金融中心之一，澳大利亞證券交易所(ASX)規(guī)模僅次于日本，在本地區(qū)排名第二。澳大利亞的證券市場不征收印花稅，年增長率保持在12.7%。這樣的優(yōu)越條件不但吸引了一大批來此上市募資的海外企業(yè)，也吸引了大量國際流動資本進入其投資領(lǐng)域。2008年到2009年之間，澳大利亞證券市場的外資凈流入達到了96億。

海外投資部：

談到亞太地區(qū)，我們不能忽視澳大利亞。這個國家的自然資源受到全球青睞，其經(jīng)濟發(fā)展在這輪危機中也相對穩(wěn)定。除了自然資源之外，澳大利亞健康的銀行系統(tǒng)也是它能夠在本輪危機中表現(xiàn)較好的另一個重要因素。這些都為澳大利亞未來的經(jīng)濟持續(xù)增長打下了良好的基礎(chǔ)。值得指出的是，今年澳大利亞已經(jīng)多次提高利率，嘗試適當冷卻目前的經(jīng)濟狀況。