國(guó)家電網(wǎng)未發(fā)布6540萬(wàn)套空置房數(shù)據(jù)
最近，有媒體報(bào)道，國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)，在全國(guó)660個(gè)城市查出一個(gè)數(shù)據(jù)，總共有6540萬(wàn)套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。因此得出結(jié)論，買(mǎi)了房子但不居住只等升值的投資、投機(jī)性住房占了相當(dāng)比重，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂的主要原因之一。
此數(shù)據(jù)和結(jié)論一出，立刻引起了業(yè)內(nèi)外人士的討論。實(shí)際上，關(guān)于空置率的數(shù)據(jù)一直是眾說(shuō)紛紜，爭(zhēng)論不斷，其主要原因在于空置率的定義，數(shù)據(jù)自2009年以來(lái)就沒(méi)有權(quán)威統(tǒng)計(jì)部門(mén)的公布。
空置率尚無(wú)權(quán)威數(shù)據(jù)
談到空置率，有朋友詢問(wèn)記者，他有個(gè)朋友多年前在北京CBD以東的華貿(mào)中心買(mǎi)了多個(gè)高檔物業(yè)用于投資，一直未出租。由于這些房都為精裝修，因此，他的朋友有一段時(shí)間都在兩套房里輪留居住，那么這些房算不算空置房呢？
實(shí)際上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾在2008年前每年都公布全國(guó)住宅空置面積數(shù)據(jù)，但是2009年之后就不再公布。早在2006年，針對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的當(dāng)時(shí)空置房面積，業(yè)界就展開(kāi)過(guò)一次大爭(zhēng)論。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局計(jì)算公式嚴(yán)重失當(dāng)，實(shí)際空置率不到1％。而易憲容則認(rèn)為當(dāng)時(shí)的空置率已達(dá)到26％，超過(guò)了國(guó)際警戒線。雙方差別非常大。
住宅與產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華表示：“2009年之前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局會(huì)在每年的12月31日公布當(dāng)年的空置率數(shù)據(jù)。已建成而未售出的商品房，均為空置商品房。在計(jì)算住房空置率時(shí)，最初曾經(jīng)用當(dāng)年建成商品房總數(shù)為分母來(lái)計(jì)算，后來(lái)又改為用當(dāng)年建成住房總數(shù)為分母來(lái)計(jì)算已竣工但未賣(mài)出的住宅空置率?！?/p>
包宗華表示，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的空置率數(shù)據(jù)并不能完全反映問(wèn)題。因?yàn)樵S多竣工的住宅在第二年的一、二季度就售出，因此并不應(yīng)該被當(dāng)做空置住宅計(jì)算。
實(shí)際上，在統(tǒng)計(jì)方面存在著空置率與空屋率兩個(gè)概念。
REICO報(bào)告工作室劉琳博士向記者表示：“人們常說(shuō)的空置率實(shí)際上是兩個(gè)概念的混淆。大家常說(shuō)的已售但沒(méi)有人住也沒(méi)有出租的叫做‘空屋率’，這與國(guó)外的空置率的概念一樣，既包括新建未出售住宅，也包括既售但無(wú)人居住的住宅?！?/p>
目前國(guó)際上通用的住房空置指標(biāo)，是住房空房率。即以一個(gè)國(guó)家或城市的實(shí)有住房總數(shù)為分母，以空房總數(shù)（一般指實(shí)際空置一年以上的住房，包括存量和新建住房）為分子，計(jì)算出空房率。
劉琳表示：“空置率是一個(gè)相對(duì)的、動(dòng)態(tài)的數(shù)量。如果當(dāng)年的在施工面積增長(zhǎng)，那么空置面積也會(huì)隨之上漲。在當(dāng)前需求比供應(yīng)增長(zhǎng)快的情況下，空置水平總體應(yīng)當(dāng)呈下降趨勢(shì)?！?/p>
高檔住宅空置率為26.2％
最近，媒體報(bào)道的國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)，以六個(gè)月電表數(shù)字為零推算出的空房數(shù)量引起了關(guān)注。
針對(duì)查電表的方法，劉琳認(rèn)為：“電表數(shù)字持續(xù)六個(gè)月為零的時(shí)間仍然顯短，因?yàn)樾路繌目⒐さ饺胱〈蠹s為一年的時(shí)間。此外，舊房與新房仍需要加以區(qū)分?！?/p>
全國(guó)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)姜煒則向記者表示：“看到網(wǎng)上出現(xiàn)的國(guó)家電網(wǎng)的數(shù)據(jù)，就覺(jué)得有問(wèn)題。憑常識(shí)判斷，6540萬(wàn)套住宅至少可以居住超過(guò)1.9億人，建筑面積總量則至少在30億-40億平方米之間，這樣一個(gè)天量數(shù)據(jù)如果屬實(shí)，恐怕所有當(dāng)前的房地產(chǎn)政策、城市化進(jìn)程、城市住宅供需關(guān)系都需要重新考量。至少在這批住宅被消化前，應(yīng)該控制新增住宅建設(shè)用地。”
姜煒表示，他經(jīng)過(guò)多方調(diào)查，國(guó)家電網(wǎng)并沒(méi)有發(fā)布過(guò)該數(shù)據(jù)。報(bào)道中所說(shuō)的根據(jù)智能電表的統(tǒng)計(jì)，實(shí)際上入戶的智能電表根本沒(méi)有達(dá)到報(bào)道中說(shuō)的量，一共只有幾百萬(wàn)只。
記者得到的最新的關(guān)于空置率的數(shù)據(jù)來(lái)源于DTZ戴德梁行4月9日發(fā)布的北京市場(chǎng)2010年第一季度報(bào)告。該報(bào)告顯示，受傳統(tǒng)假期影響，2010年第一季度的高檔住宅租賃市場(chǎng)冷淡?？罩寐试黾恿?.3個(gè)百分點(diǎn)，升至26.2％。
戴德梁行研究部華北區(qū)主管魏東向記者介紹了戴德梁行空置率的計(jì)算方法。戴德梁行空置率定義為可出租面積與樓面總面積之比。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中的高檔住宅包括服務(wù)式公寓、酒店式公寓和別墅，集中于CBD、順義、第二使館區(qū)、金融街等區(qū)域，多用于出租給國(guó)外派駐中國(guó)的高管。此類(lèi)物業(yè)類(lèi)型由于屬于統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，因此，能夠比較準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)出空置套數(shù)。
魏東向記者表示：“除高檔住宅外的中、低端住宅空置率難以統(tǒng)計(jì)。通過(guò)國(guó)家電網(wǎng)確定空置率有很多不確定因素。沒(méi)有經(jīng)過(guò)入戶調(diào)查，僅靠電表讀數(shù)為零的方法難以得出準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。”但當(dāng)記者問(wèn)及對(duì)任志強(qiáng)2月份曾表示中國(guó)住房的空置率大概不到4％的看法時(shí)，魏東說(shuō)：“在不知道空置率定義、計(jì)算方法統(tǒng)計(jì)原則的情況下無(wú)法對(duì)其他企業(yè)的數(shù)據(jù)作出評(píng)價(jià)，但中檔住宅的空置率應(yīng)當(dāng)會(huì)比高檔住宅低一些?！?/p>
應(yīng)當(dāng)保持適當(dāng)?shù)目罩寐?/strong>
實(shí)際上，美國(guó)、英國(guó)等西方國(guó)家在空房率上一直有比較完善的統(tǒng)計(jì)制度和方法。它們將空房率的警戒線定為10％。目前，英國(guó)的空房率為13％，美國(guó)則為10％。
包宗華向記者表示：“從我們的角度來(lái)看，認(rèn)為國(guó)外的空房率太高。而西方國(guó)家的專家則認(rèn)為，維持10％的空房率，是這些國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和住房富裕的表現(xiàn)。有了10％的空房率，就不會(huì)產(chǎn)生住房緊缺現(xiàn)象。人們?yōu)榱苏{(diào)換工作流動(dòng)到任何一個(gè)城市去，都能很容易地租房或買(mǎi)房，有利于人們對(duì)住房的選擇，有利于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不斷地調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整工作崗位和加速人才流動(dòng)?！?/p>
包宗華認(rèn)為：“實(shí)際上，保持適當(dāng)?shù)淖》靠罩昧渴潜匾?，但也決不是空置得越多越好，這就有一個(gè)掌握好空置‘度’的問(wèn)題。我國(guó)應(yīng)當(dāng)盡快在空置率上制定出全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定，同時(shí)仔細(xì)規(guī)范其計(jì)算方法和適用范圍。然后，制定警戒線，并據(jù)此作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是解決商品房積壓?jiǎn)栴}的主要根據(jù)。”
北京“掃樓”查電表 空房超1成
5月18日，晴空萬(wàn)里。從上午9時(shí)到下午17時(shí)，記者分別實(shí)地走訪了北京的珠江綠洲家園、興隆家園、天鵝灣小區(qū)、珠江羅馬嘉園、天時(shí)名苑和京貿(mào)國(guó)際公寓的部分樓棟，對(duì)所走訪小區(qū)進(jìn)行抽樣樓層調(diào)查。記者以沒(méi)人居住、電表不走表定義為空置，那么除了天時(shí)名苑空置率較高外，其他小區(qū)的房屋空置率均幅皆為10％多一點(diǎn)。分別為：珠江綠洲家園12.79％；興隆家園12.5％；天鵝灣小區(qū)11.11％；珠江羅馬嘉園13.89％；天時(shí)名苑25％；京貿(mào)國(guó)際公寓電表內(nèi)置無(wú)法統(tǒng)計(jì)。
在天鵝灣小區(qū)對(duì)面開(kāi)理發(fā)店的陳女士疑惑地問(wèn)記者：“我每天在這開(kāi)店開(kāi)到晚上12點(diǎn)多，這樓晚上都沒(méi)幾盞燈亮，但你看這地王是一個(gè)接一個(gè)地出現(xiàn)，我想知道，這房子到底都賣(mài)給誰(shuí)了呢？”而記者在這持續(xù)8個(gè)小時(shí)的“掃樓”查電表實(shí)地調(diào)查后，對(duì)當(dāng)前北京樓市的一些現(xiàn)象留下了深刻的印象。
印象一：房產(chǎn)中介遍布小區(qū)
進(jìn)入各個(gè)小區(qū)，印象最深的是遍布小區(qū)樓下的房產(chǎn)中介公司，鏈家房產(chǎn)、鑫尊房產(chǎn)、天聚風(fēng)房產(chǎn)、本家房產(chǎn)等房產(chǎn)中介公司隨處可見(jiàn)。每一家公司的玻璃門(mén)則滿滿地貼著價(jià)格不一的小區(qū)房源信息，記者稍一駐足，原本百無(wú)聊賴的中介人員立刻變得神采飛揚(yáng)，紛紛向記者介紹小區(qū)的房子。在珠江綠洲家園，合嘉地產(chǎn)的一名業(yè)務(wù)員告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者：現(xiàn)在你要什么樣的房子，我都能幫你推薦，而且包你滿意。而當(dāng)記者問(wèn)到所在小區(qū)還有多少空房可賣(mài)的時(shí)候，業(yè)務(wù)員沒(méi)有透露，只是模糊地告訴記者：具體多少不清楚，但有很多，肯定能挑到你想要的。
印象二：招租廣告密集 難掩空房問(wèn)題
在珠江羅馬嘉園小區(qū)，從外觀看去，很多樓層的房子里面空空如也。當(dāng)記者站在廣場(chǎng)上看對(duì)面門(mén)洞張貼的招租廣告時(shí)，身邊突然出現(xiàn)了好幾個(gè)詢問(wèn)是否租房的人，并稱可以免去中介費(fèi)。當(dāng)記者指著圣瑪麗第46座詢問(wèn)是否有空房的時(shí)候，自稱是房屋代理的王先生告訴記者：“少說(shuō)也有十幾套可以出租，而且現(xiàn)在住在這里面的，其實(shí)也大多是租住戶?！彪S后記者進(jìn)入圣瑪麗46座的其中一個(gè)門(mén)洞，此門(mén)洞有22層，每層6套房。門(mén)洞雖然無(wú)法直接看到電表總量，但在各樓層弱電房門(mén)上，會(huì)有顯示每月電表度數(shù)剩余的電表小貼士。記者依據(jù)電表度數(shù)變化量，以及貼在房門(mén)上的招租廣告，逐層記錄，發(fā)現(xiàn)有6家電表度數(shù)沒(méi)有變化，7家畫(huà)“/”的表示沒(méi)人居住，2戶門(mén)上張貼招租廣告。在記者所能看到的108套商品房中，空置率超過(guò)10％。在珠江綠洲家園、天鵝灣小區(qū)、京貿(mào)國(guó)際公寓，在很多樓房的窗戶上，也同樣出現(xiàn)很多招租廣告。在各小區(qū)內(nèi)，中介人員尋覓客源的身影不時(shí)出現(xiàn)，一名業(yè)務(wù)員告訴記者：“現(xiàn)在空房子很多，但租戶嫌貴，業(yè)主價(jià)低又不肯租，同行又多，我們也很難做哪！”
印象三：新開(kāi)小區(qū)門(mén)可羅雀 空置更多
“保安、物業(yè)比業(yè)主還多?！边@是記者在天時(shí)名苑走訪的最大感受，當(dāng)記者到達(dá)天時(shí)名苑小區(qū)時(shí)，已是傍晚時(shí)分，沒(méi)有想象中下班高峰的人員流動(dòng)，反而是身穿藍(lán)色、紅色制服的物業(yè)和保安更多地映入記者的眼簾。在記者所進(jìn)入的楊莊北里5號(hào)樓的一個(gè)門(mén)洞，此門(mén)洞共有20套房。在門(mén)口張貼招租廣告的商品房2套，電表顯示“/”的2套，空置率高達(dá)兩成。住戶王先生告訴記者：“我也是剛剛才搬進(jìn)來(lái)的，這里空房子確實(shí)不少，可能比你想象的還多。”而在京貿(mào)國(guó)際公寓，同樣是人員往來(lái)稀少。天鵝灣小區(qū)的業(yè)主房女士則說(shuō)：“我這房子是2005年購(gòu)買(mǎi)的，那會(huì)兒才8000多元，現(xiàn)在都漲到3萬(wàn)多元了，誰(shuí)買(mǎi)得起呀！你看那旁邊的樓都沒(méi)人住，樓價(jià)真該降一降了！”
