春江水暖鴨先知。最早打破樓市觀望僵局的，或許不是久久等待的剛性買家，也不是急迫換新的置換買家，而是一撥打著“小九九”的投資客。商報(bào)記者調(diào)查了解到，新政后一度忙于“跑路”的投資客，眼下有蠢蠢欲動(dòng)回“戰(zhàn)場(chǎng)”的趨勢(shì)。

大部分市場(chǎng)人士均指出，投資客目前尤其青睞低總價(jià)的小戶型公寓產(chǎn)品。

一人購(gòu)多套現(xiàn)象增多

“不太可能到這么遠(yuǎn)的地方來住，我就是‘賺一筆走人’的，”在中信泰富朱家角新城三期的開盤現(xiàn)場(chǎng)，商報(bào)記者遇到了一位來自蘇州的私營(yíng)企業(yè)主周先生，他毫不隱晦自己的炒房目的。

位于青浦朱家角板塊的中信泰富朱家角新城三期（翠苑），不久前推出350套房源，戶型主要為90平方米的二房二廳和120平方米的三房二廳，其中毛坯房定價(jià)在11000－12000元／平方米，精裝修房則為13000－14000元／平方米，總價(jià)一般在100萬(wàn)－150萬(wàn)元。作為一個(gè)在開發(fā)商手里“憋”了很久的投資改善型產(chǎn)品，中信泰富朱家角新城三期在蟄伏了四個(gè)多月后，終于決定重出江湖，在8月份漸多的樓市廣告中，“投資財(cái)富鏈上的一顆金鉆”、“新淘金時(shí)代”、“你的資金安全島”等投資詞匯成為朱家角新城三期的廣告口號(hào)。

周先生指著沙盤上一間90平米小戶型的房源說，他是聽朋友介紹這個(gè)樓盤才來買的，該樓盤地處朱家角別墅區(qū)，卻非別墅房源，“花100萬(wàn)元，能享受別墅的氛圍，還是值得的?！钡又匾氖?，年初朱家角有兩幅土地出讓，樓板價(jià)就高達(dá)11400元／平方米，所以目前該盤新房的定價(jià)還是顯得很“理性”，且當(dāng)然蘊(yùn)藏著升值空間?！敖榻B我來的那個(gè)朋友一口氣買了四五套房，而且我認(rèn)識(shí)的在這邊買房的朋友也都是投資客?！敝芟壬f，

商報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)也看到，中信泰富朱家角新城的看房客中，首次置業(yè)的年輕人較少，中年以上的改善型買家和投資客居多?！八麄兺瑫r(shí)關(guān)注多套房源，許多人買了兩三套?！笔蹣翘幍南嚓P(guān)工作人員告訴記者，這部分投資客大多來自浙江、江蘇、安徽、山東等地?！懊鞣炕旧隙急欢恕！?/p>

低總價(jià)新房受追捧

同樣火爆的景象也發(fā)生在嘉定江橋的香馥灣身上。主打“老上海花園洋房”旗號(hào)的香馥灣樓盤，近日首次推出60套住房，現(xiàn)場(chǎng)報(bào)均價(jià)為每平方米22000元，每套房總價(jià)大致在300萬(wàn)元左右。雖然不少網(wǎng)友們將該盤評(píng)論為“性價(jià)比較低”，但開盤當(dāng)天，該盤卻上演了一幕火爆場(chǎng)面：開盤僅幾分鐘，3層和4層的房源就被搶購(gòu)一空；2個(gè)小時(shí)左右，60套房源已基本售出，于是開發(fā)商不得不“加推”24套房源。

在香馥灣的購(gòu)房者中，同樣不乏投資客的身影。記者從該樓盤現(xiàn)場(chǎng)的保安人員口中得知，從開盤前兩日起，就已有購(gòu)房者在售樓處外排起了長(zhǎng)隊(duì)，且“有外地炒房者雇人幫其排隊(duì)?！?/p>

另外，上海近郊的其他新開樓盤，如保利葉上海等，也出現(xiàn)了排隊(duì)搶號(hào)的場(chǎng)景，在該盤最近一期房源的開盤現(xiàn)場(chǎng)，盡管售樓員宣稱少于140萬(wàn)元的預(yù)算沒可能買到房子，但是售樓中心門前還是排起了長(zhǎng)龍，甚至出現(xiàn)了五六個(gè)日、韓籍購(gòu)房客。

二手房市場(chǎng)投資客更多

相對(duì)于新房投資“套現(xiàn)周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)更大”的特點(diǎn)，目前上海的二手房或許更受投資客的關(guān)注。商報(bào)記者從易居臣信、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、漢宇等中介機(jī)構(gòu)了解到，5、6月份時(shí)在上海二手房市場(chǎng)幾乎絕跡的投資客目前正在蘇醒——不僅在長(zhǎng)寧古北、盧灣新天地和浦東聯(lián)洋等高檔住宅板塊，投資客更多地現(xiàn)身于外環(huán)外區(qū)域的二手房市場(chǎng)以尋找低總價(jià)房源。

“8月份至今，投資客的誠(chéng)意較前幾個(gè)月有明顯提升，不少老客戶打電話來詢問周邊樓盤二手房的價(jià)格，且詢盤者以港澳臺(tái)人士居多，”易居臣信新天地店的經(jīng)理徐醒告訴記者，“他們的投資意識(shí)仍然較強(qiáng)，對(duì)掛牌價(jià)低于市場(chǎng)平均水平5%－10%的房源，會(huì)表示出濃厚興趣?！币幻饧蛻艚诰瓦x中了一套翠湖天地一期108平方米的三房，成交總價(jià)為760萬(wàn)元。在古北新區(qū)，8月份以來，投資客也在重返市場(chǎng)，據(jù)介紹，5、6月份時(shí)當(dāng)?shù)貛缀蹩床坏酵顿Y客的身影，但8月份以來，隨著調(diào)控政策出臺(tái)的“密集期”已經(jīng)過去，之前持觀望姿態(tài)的投資客開始重新入市，當(dāng)前，當(dāng)?shù)厮械模ǘ址浚┵?gòu)房者中，投資客比例大概占到3－4成左右。

然而，就市場(chǎng)整體而言，更多的二手房投資者主動(dòng)放棄了房?jī)r(jià)已經(jīng)“日漲夜大”的中心城區(qū)高檔住宅，轉(zhuǎn)而到外環(huán)區(qū)域?qū)ふ业涂們r(jià)房源。據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，近期其門店網(wǎng)絡(luò)中，浦東川沙區(qū)域的門店日均“帶看”5人，其中投資客所占的比例高達(dá)九成。憑借目前的投資客幾乎必需的“入市條件”——“一次性付款”的優(yōu)勢(shì)，這些投資者的議價(jià)過程往往非常順利，成交速度較快。中原地產(chǎn)相關(guān)人士分析稱，除了房源總價(jià)較低，便于一次性付款外，投資者選擇川沙這樣的區(qū)域還因?yàn)?，?dāng)?shù)氐亩址績(jī)r(jià)的跌幅已經(jīng)較大，且仍不時(shí)出現(xiàn)低于市場(chǎng)平均價(jià)的“特價(jià)房”。以中原地產(chǎn)當(dāng)?shù)匾患议T店近期促成的一單交易為例，該房源為65平方米的售后公房，原掛牌價(jià)76萬(wàn)元，一周后，掛牌價(jià)調(diào)低至75萬(wàn)元；繼而又調(diào)至73萬(wàn)元，最終以70萬(wàn)元的價(jià)格成交。目前川沙地區(qū)的二手房平均價(jià)格在12000－13000元／平方米，而該房源的成交價(jià)格卻為10700元／平方米。有趣的是，拋售這類“特價(jià)房”的業(yè)主，往往也是投資型的，其降價(jià)急售又吸引了新的投資者前來“抄底”。

對(duì)于眼下樓市投資客卷土重來的現(xiàn)象，福美來的分析師稱，不少投資客已重拾投資信心了?！昂暧^調(diào)控持續(xù)了4個(gè)多月，但二手房的房?jī)r(jià)并未有大幅度下滑，此前對(duì)于投資客威懾力較大的‘保有稅’更是毫無出臺(tái)的希望。所以，房地產(chǎn)再度被視作一個(gè)無法替代的資產(chǎn)保值途徑。”

不過，值得注意的是，當(dāng)前這波投資需求的回暖和去年相比，有明顯差別，易居臣信市場(chǎng)研究中心的楊晨青表示，去年下半年樓市過熱時(shí)，從市中心的靜安、盧灣到外環(huán)的寶山、嘉定等區(qū)域，遍地可見投資客的身影，而反觀近期的投資回暖，無論是投資規(guī)模還是人數(shù)均不可同日而語(yǔ)。“因此，不能因?yàn)椋ㄊ袌?chǎng)）現(xiàn)在又出現(xiàn)了投資客，就簡(jiǎn)單得出‘調(diào)控政策失效’的結(jié)論，這或許會(huì)招來更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。”