房地產(chǎn)調(diào)控新政，迫使地方財(cái)政從房地產(chǎn)依賴癥抽離的同時(shí)，一些昔日掩蓋的問(wèn)題隨之顯現(xiàn)。

剛剛“滿月”的房地產(chǎn)調(diào)控新政，給市場(chǎng)上的每個(gè)參與者都出了一道考題。

5月13日入夜，在?？陲w回北京的萬(wàn)米高空上，東莞炒房者王軍告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，他在三亞、?？诠灿?套房產(chǎn)，現(xiàn)在急于出手，卻找不到買(mǎi)家。

半年前的一天，王軍剛通過(guò)中介買(mǎi)下兩套單價(jià)1.3萬(wàn)元的三亞海景房，第二天就收到該中介的“返購(gòu)”電話：“有人給你每平米加2000元，賣不賣？”

王軍現(xiàn)在有點(diǎn)后悔。他想起一位溫州朋友說(shuō)過(guò)的話：“炒房就像《無(wú)間道》，做不到全身而退，就只能下地獄?！?/p>

壓力來(lái)襲

5月10日，已是深夜10時(shí)，?？谑袊?guó)貿(mào)路的一家房產(chǎn)中介仍舊燈火通明，只是生意有些清淡。夜色中，僅三兩位客人駐足片刻，便匆匆離去。

市場(chǎng)最明顯的變化，在這家中介的置業(yè)顧問(wèn)吳美玉近期的感受中，是“加班”：“房?jī)r(jià)雖未明顯下降，但賣房的人多了?！眳敲烙窨吹綀?bào)紙上說(shuō)，深圳的同行近來(lái)無(wú)單可簽，已陸續(xù)關(guān)門(mén)歇業(yè)。失業(yè)的恐懼，讓這個(gè)80后女孩覺(jué)得“還是加班踏實(shí)”。

開(kāi)發(fā)商所感受到的新政壓力，則是“吃飯”的變化：“以前是銀行請(qǐng)我們吃飯，現(xiàn)在是我們請(qǐng)銀行吃飯?！痹诤？谑兄榻瓘V場(chǎng)大廈16層的辦公室里，海南富信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理羅風(fēng)顏指著窗外“稍息”的塔吊，告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者：“目前銀行對(duì)幾十畝地的小項(xiàng)目已基本不提供貸款了?！?/p>

銀行對(duì)企業(yè)自有資金要求的提高，正把越來(lái)越多的中小開(kāi)發(fā)商擋在門(mén)外。地方出臺(tái)的調(diào)控配套政策，更讓羅風(fēng)顏明顯感覺(jué)到開(kāi)發(fā)成本上升的壓力：“城市配套費(fèi)每平米從去年的50元增加到現(xiàn)在的220元。以前一兩千萬(wàn)元可以做一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在要一個(gè)億?！?/p>

在三亞市，天泓地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)張振豪告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，目前在售的樓盤(pán)“十有六七已不接受按揭購(gòu)房，沒(méi)有現(xiàn)款就不賣”。

5月11日，位于?？谑袨I海大道南側(cè)西海岸起步區(qū)內(nèi)的三塊住宅用地成功出讓。現(xiàn)場(chǎng)觀戰(zhàn)的業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，這次拍地在競(jìng)買(mǎi)人數(shù)、競(jìng)價(jià)次數(shù)上，均明顯低于調(diào)控前。

另有不愿具名的市場(chǎng)人士說(shuō)，原本計(jì)劃近期在海南拿三塊地，但目前正打算放棄其中一二。

在“有價(jià)無(wú)市”的觀望中，一些開(kāi)發(fā)商放緩申請(qǐng)預(yù)售許可、的行為，得到了地方政府事實(shí)上的默許。

5月11日，就在《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者在海南調(diào)研期間，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月份房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)再次將海口、三亞推至風(fēng)口浪尖：與去年同月相比，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲12.8%。其中?？?、三亞房?jī)r(jià)漲幅繼3月以來(lái)再次領(lǐng)漲全國(guó)，前者新建住宅售價(jià)同比上漲64.3%，后者也高達(dá)58.2%。

在落實(shí)中央調(diào)控政策的節(jié)點(diǎn)，這組數(shù)字著實(shí)令地方官員尷尬。

“海南的房?jī)r(jià)實(shí)際上在2月份就已經(jīng)得到有效控制，3月和4月數(shù)據(jù)走高，是因?yàn)榍皟蓚€(gè)月買(mǎi)房的人集中在后兩個(gè)月辦手續(xù)。”正在外地出差的海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)蔡仁杰在電話中對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，以同比數(shù)據(jù)評(píng)判海南房?jī)r(jià)高低有失公允，“因?yàn)槿ツ晖谡隰[國(guó)際金融危機(jī)”。

海南當(dāng)?shù)貙W(xué)者則更為直接地在報(bào)紙上提出抗議：這種“不科學(xué)”的統(tǒng)計(jì)方式，容易誤導(dǎo)外界對(duì)海南樓市的印象?！昂Ｄ蠘鞘械睦淝鍖?shí)際上已經(jīng)開(kāi)始了?！?地方財(cái)政震撼

在本輪調(diào)控中，房地產(chǎn)新政“大考”的壓力指針，正撥向?qū)Α胺康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)”、“土地財(cái)政”高度依賴的海南等地。

據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局報(bào)表數(shù)據(jù)顯示，2010年第一季度，海南省實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)479.67億元，相比2009年同期增長(zhǎng)25.1%，創(chuàng)下自1993年以來(lái)的同期最高增速，“領(lǐng)跑”全國(guó)。其中，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)最大，占總體GDP增長(zhǎng)的35.1%。

同時(shí)，一季度海南地方一般預(yù)算收入累計(jì)完成74.11億元，比去年同期增長(zhǎng)88.0%。其中稅收收入累計(jì)完成68.18億元，較去年同期的增幅高達(dá)1.06倍。

海南省財(cái)政廳預(yù)算處處長(zhǎng)吳一葵給《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者提供的最新數(shù)據(jù)顯示，1月至4月，海南全省一般預(yù)算收入增幅約為83%，其中房地產(chǎn)占財(cái)政收入增量的81%；從總量來(lái)看，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)稅收占一般預(yù)算收入的49.6%?！耙簿褪钦f(shuō)，有將近一半的財(cái)政收入來(lái)自于房地產(chǎn)?！?/p>

在吳一葵看來(lái)，若房地產(chǎn)調(diào)控“從嚴(yán)執(zhí)行”，對(duì)海南地方經(jīng)濟(jì)的影響不言而喻。“在?？诤腿齺喌馁?gòu)房人群結(jié)構(gòu)中，島外購(gòu)房者占比分別超過(guò)70%和90%。如果出臺(tái)像北京那樣嚴(yán)格的限制外地人購(gòu)房政策，等于把海南房地產(chǎn)市場(chǎng)全部關(guān)掉?！?/p>

記者了解到，海南省目前執(zhí)行的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則中，在網(wǎng)上簽約交易管理和增加保障房供給方面力度頗大，但對(duì)“第二套房首付提高至50%、第三套房暫停貸款”等并未給出指導(dǎo)意見(jiàn)；對(duì)于限制購(gòu)房套數(shù)、查驗(yàn)戶口、當(dāng)?shù)厣绫ｊP(guān)系及納稅證明等也未提及。此前三亞主管部門(mén)曾表示，島外一個(gè)身份證允許購(gòu)買(mǎi)5套房產(chǎn)，名曰“限制炒房”，一時(shí)被業(yè)內(nèi)詬病。 即便如此，在各地風(fēng)聲日緊的調(diào)控預(yù)期中，地方財(cái)政也已明顯感受到震撼。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者從海南省財(cái)政廳了解到，考慮到2010年中央可能會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策、加大地方事權(quán)等因素，海南省財(cái)政部門(mén)在年初就做了一個(gè)“相對(duì)保守”的財(cái)政預(yù)算，即財(cái)政預(yù)算收入規(guī)模比上年增長(zhǎng)14%?！皩?shí)際上根據(jù)當(dāng)時(shí)的保守預(yù)測(cè)，2010年的財(cái)政收入可以增長(zhǎng)20%左右。”

現(xiàn)在，這個(gè)“約6%”的空間，就成了地方財(cái)政應(yīng)對(duì)“調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)”的緩沖地帶，因調(diào)控帶來(lái)的財(cái)政收入必然減少，和公共開(kāi)支的可能增加，都將從這一數(shù)字里面充分挖潛。

同樣的“財(cái)政壓力測(cè)試”也考驗(yàn)著北京。北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志在接受記者專訪時(shí)認(rèn)為，由于“政策會(huì)被堅(jiān)決執(zhí)行”，北京房?jī)r(jià)未來(lái)恐出現(xiàn)30%的最大跌幅。理由是“目前北京市場(chǎng)70%以上人群是靠按揭支持購(gòu)房的，現(xiàn)在提高信貸門(mén)檻，大量買(mǎi)房家庭被擠出市場(chǎng)，有可能使得房?jī)r(jià)深度下跌?！?/p>

而據(jù)此前公布的數(shù)據(jù)，2009年北京全市地方財(cái)政收入2026.8億元，土地出讓總價(jià)款達(dá)928億元，占財(cái)政收入比重達(dá)45.8%；此外，房地產(chǎn)業(yè)還從契稅、營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅等多個(gè)稅種為地方財(cái)政注入巨額稅收收入。

有媒體最近報(bào)道，北京市財(cái)政局一位內(nèi)部人士認(rèn)為：“北京調(diào)控政策出臺(tái)后，首先受到影響是交易環(huán)節(jié)稅收，如契稅；而開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的影響，可能持續(xù)的時(shí)間更長(zhǎng)。因此，北京編制今年稅收收入預(yù)算時(shí)，財(cái)政部門(mén)將房地產(chǎn)作為營(yíng)業(yè)稅的減收因素考慮，增幅定在12%，比去年低3個(gè)百分點(diǎn)。”

房地產(chǎn)調(diào)控新政，使地方財(cái)政從房地產(chǎn)依賴癥中抽離的陣痛加劇,一些昔日掩蓋的問(wèn)題隨之顯現(xiàn)。

一位不愿具名的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)者舉了一個(gè)例子：總投資近150億元的北京市五環(huán)路，每年需向銀行支付約9億元貸款利息。從2004年起，五環(huán)路“停止車輛通行收費(fèi)”，每年沒(méi)有一分錢(qián)進(jìn)賬，還要貼錢(qián)維護(hù)。過(guò)去幾年，該項(xiàng)目的資金缺口主要靠當(dāng)年土地出讓收益來(lái)平衡?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)調(diào)控在即，一旦土地出讓收益銳減，這個(gè)沉重的包袱就會(huì)對(duì)地方財(cái)政構(gòu)成巨大考驗(yàn)。 與此相呼應(yīng)的，是房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)一個(gè)月內(nèi)，北京土地交易已出現(xiàn)兩次流拍事件。開(kāi)發(fā)商拿地意愿出現(xiàn)下降。

上述學(xué)者認(rèn)為，像北京五環(huán)路這樣的例子以后會(huì)越來(lái)越多，伴隨調(diào)控對(duì)土地投資意愿的觸及，“一些地方政府的財(cái)政赤字，或者說(shuō)財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)明顯上升?！?/p>

海南省財(cái)政廳預(yù)算處處長(zhǎng)吳一葵告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行《預(yù)算法》的規(guī)定，地方政府不允許赤字財(cái)政。但在2009年初，由于“積極財(cái)政政策”的需要，這一“禁區(qū)”自建國(guó)以來(lái)首次被突破。中央允許地方財(cái)政預(yù)算中出現(xiàn)2000億元的“赤字”，表現(xiàn)形式即為財(cái)政部代發(fā)地方政府債券，以及各類地方政府融資平臺(tái)的建立。

據(jù)悉，海南2009年發(fā)行29億元地方債，2010年將再發(fā)行25億元。吳一葵表示：“就海南來(lái)說(shuō)，赤字仍在可控范圍內(nèi)?！彼嬖V《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，雖然中央目前正在加緊對(duì)地方政府債務(wù)進(jìn)行審計(jì)，但還未給出地方舉債合理規(guī)模的具體警戒線標(biāo)準(zhǔn)。地方財(cái)政部門(mén)在實(shí)際中應(yīng)用的，是依據(jù)國(guó)際上一個(gè)通行的指標(biāo)，即負(fù)債率不能達(dá)到100%，償債率不能超過(guò)20%?！爸灰线@一標(biāo)準(zhǔn)，就是一個(gè)安全可控的范圍”。 有“保留”的細(xì)則

海南省國(guó)土環(huán)境資源廳的一位負(fù)責(zé)人表示，他個(gè)人對(duì)如何拿捏調(diào)控的“力度”和“火候”存在一點(diǎn)困惑：中央從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提出了宏觀要求，但地方短期內(nèi)有自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的想法和驅(qū)動(dòng)，這兩者之間的關(guān)系如何處理？

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，正是考慮到地方財(cái)政所能承受的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下滑的“底線”問(wèn)題，一些地方對(duì)于“從嚴(yán)執(zhí)行中央調(diào)控”，實(shí)際上持“保留”姿態(tài)。

除前述海南執(zhí)行相對(duì)寬松的調(diào)控細(xì)則、未對(duì)外地人購(gòu)房做出限制外，深圳版細(xì)則也因在草案中刪掉了“限外”內(nèi)容而被質(zhì)疑“過(guò)于溫和”。

此輪調(diào)控第一個(gè)出臺(tái)地方細(xì)則的青島，雖然“限購(gòu)”、“限貸”的姿態(tài)被認(rèn)為嚴(yán)于“國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)”，但仍有業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，該執(zhí)行細(xì)則中突兀地出現(xiàn)一個(gè)“青財(cái)源[2010]2號(hào)文件”——“對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一般商品房的計(jì)稅毛利率由現(xiàn)行的15%調(diào)至20%；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預(yù)征率由現(xiàn)行的1%調(diào)至2%?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一明顯的為地方財(cái)政“加稅”動(dòng)作，很容易讓人到是一種“壓力轉(zhuǎn)嫁”。 緊跟中央文件精神的北京，11條細(xì)則將中央遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的指導(dǎo)意見(jiàn)統(tǒng)統(tǒng)用上。只有一條令某業(yè)內(nèi)專家不解，即此前的購(gòu)房歷史既往不咎，“規(guī)定自本通知發(fā)布之日起，暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房”。

這位專家算了一筆賬：北京市有1800萬(wàn)人口，若按照標(biāo)準(zhǔn)的三口之家計(jì)算，就是600萬(wàn)戶家庭；這其中，若僅有100萬(wàn)戶家庭遵照了此政策，“新購(gòu)”一套房，則撬動(dòng)的購(gòu)房款就是100億元(按100萬(wàn)元/套計(jì)算)，政府也將據(jù)此獲取不菲的稅費(fèi)收入。

比起這些“不宜深究”的小細(xì)節(jié)，有些地方已開(kāi)始著手對(duì)“后調(diào)控時(shí)代”作出政策性安排。 海南省日前出臺(tái)了“非稅收入緩減免管理暫行辦法”，重點(diǎn)指向?qū)ν恋爻鲎尳鹗绽U的監(jiān)管。今后，隨意拖欠應(yīng)上繳的土地出讓金、有關(guān)部門(mén)越權(quán)違規(guī)審批緩減免非稅收入、非稅收入不能及時(shí)、足額入庫(kù)，甚至出現(xiàn)流失等現(xiàn)象，將受到該文件的遏制。

廣州市國(guó)土房管部門(mén)最近也公布了一項(xiàng)政策，旨在調(diào)整土地出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)，改變過(guò)去對(duì)協(xié)議出讓土地補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)偏低、客觀上誘導(dǎo)房企拿地后篡改容積率的局面。這項(xiàng)政策將于7月1日起執(zhí)行。分析人士表示，根據(jù)新的計(jì)收政策，有的地塊或?qū)⒀a(bǔ)繳地價(jià)增加數(shù)倍；以前地下建筑不用算容積率，更不用繳納出讓金，而今后這個(gè)“空子”可能就沒(méi)有了。 媒體紛傳調(diào)控細(xì)則“難產(chǎn)”的上海市，正在研究向多套住房持有者開(kāi)征房產(chǎn)稅。這一類似的演變稅種，被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是破解地方土地財(cái)政困局和遏制的最佳替代路徑。 最后的機(jī)會(huì)？

值得注意的是，希臘財(cái)政危機(jī)如影隨形，使此輪房地產(chǎn)調(diào)控的前景再現(xiàn)反復(fù)。但國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣說(shuō)，這種擔(dān)憂“不能成為不調(diào)控房地產(chǎn)的理由”。

王小廣認(rèn)為，2007年原本已經(jīng)開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)整，因?yàn)榻鹑谖C(jī)的來(lái)臨而中斷?！拔覀円呀?jīng)錯(cuò)過(guò)了調(diào)控房地產(chǎn)的最好機(jī)會(huì)，這次是最后的機(jī)會(huì)”。

他給出的理由是，房地產(chǎn)、土地財(cái)政循環(huán)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)無(wú)法再持續(xù)下去，總有一天會(huì)破滅，影響可能是災(zāi)難性的；目前財(cái)稅體制的弊病已被理論界廣泛認(rèn)同，中央和地方的財(cái)權(quán)、事權(quán)未盡合理安排已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

“體制問(wèn)題，一般是只要有現(xiàn)實(shí)的解決辦法，就不會(huì)去改革。不改革的原因就是因?yàn)閴毫Σ粔??！蓖跣V說(shuō)，“這次房地產(chǎn)調(diào)控看上去是一次財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)的顯現(xiàn)，但實(shí)際上是給中央及地方的稅制改革一個(gè)推動(dòng)力，迫使其去尋找出路，尋求轉(zhuǎn)變?！?/p>

北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志也提出相同見(jiàn)解：“現(xiàn)在不能再以地方政府能不能承受房?jī)r(jià)下跌壓力作為考慮，這是一次必須經(jīng)歷的陣痛。調(diào)控不是針對(duì)房地產(chǎn)本身，而是與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)休戚相關(guān)的財(cái)稅體制、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式等一系列重大改革課題。”

對(duì)于這些改革課題，中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院在一份研究報(bào)告中給出了大致解釋：“在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控現(xiàn)實(shí)中面臨多方面的矛盾——當(dāng)前的土地制度在很大程度上助推房?jī)r(jià)上漲；財(cái)稅體制、尤其是物業(yè)稅的缺失，難以；自主財(cái)源的缺失，使各級(jí)地方政府多依賴于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?！?/p>

該研究院海南區(qū)域發(fā)展研究所所長(zhǎng)夏鋒認(rèn)為：“這些矛盾與問(wèn)題，通過(guò)政策調(diào)整加以解決的難度很大，需要推進(jìn)相關(guān)的體制機(jī)制創(chuàng)新?！?/p>

王小廣認(rèn)為，2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在相對(duì)良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，內(nèi)部增長(zhǎng)繼續(xù)回升，外部需求逐步恢復(fù)，這給了中國(guó)經(jīng)濟(jì)做“兩件事”的最好機(jī)會(huì)：一是做好“十二五”規(guī)劃，為“調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式”打好基礎(chǔ)；二是抓住機(jī)會(huì)調(diào)控房地產(chǎn)——“如果房?jī)r(jià)下調(diào)20%，GDP保8甚至保9仍然沒(méi)有問(wèn)題，就不會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”。

針對(duì)當(dāng)前物業(yè)稅阻力源于“既得利益”的現(xiàn)實(shí)，王小廣給出一項(xiàng)具體建議：“國(guó)家應(yīng)明確在十二五期間確定征收物業(yè)稅，并制定規(guī)劃，給出一個(gè)明確的開(kāi)征期限，讓那些有多套房子的人有一個(gè)緩沖期，比如把房產(chǎn)及時(shí)賣掉?！?/p>

這項(xiàng)建議有兩個(gè)顯而易見(jiàn)的好處：一是減少物業(yè)稅推出的阻力，二是鼓勵(lì)“賣房”行為，從而更有成效地增加市場(chǎng)供給。

對(duì)于此次房地產(chǎn)調(diào)控可能達(dá)到的最終效果，王小廣比較認(rèn)可的一種預(yù)期是：“將2009年以來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅大部分?jǐn)D掉?！贝诉^(guò)程雖然會(huì)重創(chuàng)一部分投機(jī)購(gòu)房者，但絕對(duì)有必要：“房地產(chǎn)需要有幾次風(fēng)險(xiǎn)教育，一定是真金白銀換來(lái)的，否則市場(chǎng)不會(huì)成熟和健康。” (海南分社記者侯建森、周旋對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))