業(yè)主將不再和物業(yè)公司簽前期物業(yè)合同，北京市《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本征民意

今后北京新樓盤的業(yè)主們，將不再與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，而是直接與開發(fā)商簽訂。前期物業(yè)合同將和購房合同一起實(shí)行網(wǎng)上簽約。

北京市住建委與市工商局昨天就修訂后的《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》和《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本征求民意。市住建委表示，此次是根據(jù)下月1日即將實(shí)施的《北京市物業(yè)管理辦法》和配套政策，對(duì)2008年實(shí)施的示范文本進(jìn)行修訂。

市民可登錄“首都之窗”或“北京建設(shè)網(wǎng)”，通過在留言板留言或發(fā)送郵件至bjgshtc@163.com的方式，提出意見和建議。

變化一

開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)

規(guī)定由購房人作為甲方來委托開發(fā)商實(shí)施物業(yè)管理。開發(fā)商作為乙方，將承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，提供前期物業(yè)服務(wù)。也就是說，今后的前期物業(yè)合同，業(yè)主們將不再是與物業(yè)公司來簽約，而是直接和開發(fā)商簽約。

“將前期物業(yè)服務(wù)明確由開發(fā)商來承擔(dān)，一些遺留問題，可以直接能找到開發(fā)商，避免了推諉扯皮?！笔凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說。

變化二

多扣物業(yè)費(fèi)雙倍返還

示范文本明確，全體業(yè)主與開發(fā)商完成物業(yè)共用部分的交接前，不得向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。

同時(shí)，業(yè)主一卡通中要預(yù)存不超過1年的物業(yè)費(fèi)。如果出現(xiàn)籌備組成立3個(gè)月仍未召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議等4種情形之一，開發(fā)商則可以劃轉(zhuǎn)預(yù)存的物業(yè)費(fèi)。

如果開發(fā)商扣了不該扣的錢，除了要全額返還外，還要按同等金額支付賠償金。

變化三

前期物業(yè)合同需網(wǎng)簽

此外，這位負(fù)責(zé)人表示，前期物業(yè)服務(wù)合同將采取新的簽約方式，與購房合同同步上傳至“北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”網(wǎng)上簽約系統(tǒng)一并簽訂。

“關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)這一塊，此前物業(yè)公司與業(yè)主簽訂購房合同中只是有幾個(gè)條款涉及。而今后前期物業(yè)合同不但要作為購房合同的附件一起簽訂，而且要一起進(jìn)行網(wǎng)簽備案。”

■ 相關(guān)新聞

新老交接老物業(yè)需干6個(gè)月

后期的《物業(yè)服務(wù)合同》一項(xiàng)新變化是：合同終止后，若無新物業(yè)公司承接，老物業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照老標(biāo)準(zhǔn)提供6個(gè)月的服務(wù)。

如果物業(yè)公司在合同期內(nèi)擅自停止服務(wù)，應(yīng)向業(yè)主支付違約金。合同終止之后拒不撤出小區(qū)的，也要向業(yè)主支付違約金。違約金的標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定。物業(yè)公司若擅自提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主有權(quán)拒繳超額的部分。

■ 釋義

“前期”物業(yè)：業(yè)主入住之后直到業(yè)主大會(huì)成立、與開發(fā)商交接物業(yè)共用部分。

“后期”物業(yè)：交接完成，開發(fā)商撤出。業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

■ 亮點(diǎn)

三條款約束物業(yè)公司

擅漲物業(yè)費(fèi) 超額可拒繳

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，如果開發(fā)商違反合同約定，擅自提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主對(duì)超額部分有權(quán)拒絕繳納。

相應(yīng)的，業(yè)主如果違反合同，未能足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也應(yīng)向開發(fā)商支付違約金，數(shù)額由雙方約定。

物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)菜單化

對(duì)于開發(fā)商按照什么標(biāo)準(zhǔn)提供前期物業(yè)服務(wù)，示范文本中提供了兩種方式可供雙方選擇。一是開發(fā)商按照《北京市住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》中的某一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；二是按照該標(biāo)準(zhǔn)，由雙方約定具體的服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)。

“北京的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)一共有5級(jí)，每種標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)管理、保安、綠化等方面都有具體的要求，級(jí)別越高，提供的服務(wù)內(nèi)容越多，服務(wù)質(zhì)量越高。業(yè)主可以和開發(fā)商約定按照某一個(gè)級(jí)別來服務(wù)，類似于‘套餐’，也可以‘點(diǎn)餐’。”

物業(yè)負(fù)責(zé)人需公示電話

示范文本首次列入了需公示項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的條款。合同中就要寫明開發(fā)商指定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姓名、聯(lián)系電話，并要求開發(fā)商如果更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)于7日內(nèi)在小區(qū)顯著位置公示。

“以前是沒有這一條款的。主要是在實(shí)際工作中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)于小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系很大。業(yè)主有權(quán)知道誰是負(fù)責(zé)人，怎么和他聯(lián)系。出現(xiàn)問題也可以直接找他。”這位負(fù)責(zé)人說。