2010年，一場自上而下的保障房建設發(fā)力起跑。而今三季度已過，京滬杭深四個熱點城市的保障房建設，正面臨質量難題、資金壓力和地方政府建設熱情的考驗

地產調控的天平第一次向保障房傾斜。

8月21日，國務院副總理李克強在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設工作座談會，來自華北、華東地區(qū)的11個?。▍^(qū)、市）政府負責人列席會議。李克強在會上強調，要以更大的決心和更有力的措施，加快把保障性住房建設好。

更堅決的行動來自資金籌備。7月17日，住建部部長姜偉新表示，為了完成580萬套保障房建設任務，中央已經下撥600多億元資金。與此同時，國務院決定在北京等28個城市中，試點公積金建保障房。住建部已會同財政部、人民銀行等制定了具體的試點辦法，包括具體的貸款辦法。

中央政府的態(tài)度已非常明顯。而以京、滬、杭、深為代表的熱點城市，則被賦予了更多的示范效應。

2010年第三季度接近尾聲，四地冷暖自知。

上海：公租房難題

上海的保障房起步較晚，進入2010年，各方面工作開始提速。

一位接近上海市政府的人士對《財經國家周刊》記者透露，“市政府今年有兩項重中之重的工作，一個是世博會，另一個就是保障房建設。”

上述人士表示，為加強保障房建設的推進力度，市政府專門成立了“上海市大型居住社區(qū)建設推進辦公室”，并研究確定了2008~2012年建設目標——開工30萬套經濟適用住房（約2000萬平方米）和30萬套動遷安置房（約2400萬平方米）。

具體到2010年，按照上海市的計劃，新開工保障房的總體目標為1200萬平方米，其中經濟適用房約400萬平方米，動遷安置房約800萬平方米。

上海市房管局人士在接受《財經國家周刊》記者采訪時表示，正著手從三方面力推保障房建設：擴大廉租房受益面、全面推進經濟適用房建設供應、加快發(fā)展公租房。

“我們的思路是分出保障的層次，并拓寬多種渠道?！鄙鲜龇抗芫秩耸勘硎尽?/p>

與多數城市類似，上海的廉租房補貼也分為兩種，租金配租和實物配租，房管局人士透露，將逐步提高實物配租比例，同時放寬準入條件。

上海市房管局提供的一份報告顯示，截至7月底，廉租房受益家庭已達7.1萬戶?！胺狭夥織l件的家庭基本實現了應保盡保?！?/p>

經適房建設方面，除了2010年計劃開工的400萬平方米之外，房管局人士透露，在2011~2012年，力爭再開工1000萬平方米。

“已開工的項目建設進度正在加快，配售試點工作已經經過了兩輪審核公示，基本完成公開搖號和選房程序。”上述人士同時表示，下一步工作重心將外延至郊區(qū)，準入標準同樣將放寬。

在上海市各類保障房中，公共租賃房誕生時間最遲，但在2010年成為熱點。上海市房管局為此制訂了《本市發(fā)展公共租賃房的實施意見（征求意見稿）》，“著重解決青年職工、引進人才和來滬務工人員等常住人口的階段性居住困難?！?/p>

這份《實施意見》的參照標準是住建部等七部委頒布的《關于加快公共租賃房的指導意見》，盡管上海未能及時出臺地產調控細則，但在公租房建設方面并未落后。

房管局人士表示，該《實施意見》已向社會公開征求意見和建議，并根據反饋情況、結合住建部的意見進行了修改?！笆姓趯徟?，一旦完成將正式頒布實施?！?/p>

但對于公租房的質疑聲也同時出現，上海知名地產評論人蔡為民對《財經國家周刊》記者說，公租房在短期內根本不能納入到保障房體系中?！八膩碓词鞘裁?，從中央到地方沒人說得清楚；其次，公租房的租金也僅僅略低于市價?！?/p>

復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰也認為，與經適房和廉租房相比，公租房建設將成為上海的難題。

陳杰對《財經國家周刊》記者表示，上海經適房融資模式已經成熟，廉租房起步也比較早。“上海在資金充裕時，收購了一些廉租房，這方面的試點還是比較靠前的，公租房的資金缺口卻很大?！?/p>

在蔡為民看來，政府只是要把保障房這張餅做大，但建設速度過慢，導致保障房在數量上無法對商品房形成沖擊，并不能抑制房價?！爸挥姓嫉饺梢陨系牧?，才可能對市場產生影響?！?/p>

此種看法同樣為一些企業(yè)所認可。上海某國企戰(zhàn)略發(fā)展部人士告訴《財經國家周刊》記者，短期內，保障房供地會壓縮商品房供地的空間，蛋糕被越切越小之下，只能導致房價再上漲?！案匾氖牵Ｕ戏坑玫氐蛢r賣出后，政府收入卻不想減少，只能在別處收回來?！?/p>

若按照此種說法，保障房建設與平抑房價之間形成悖論。蔡為民的建議是，嚴格保證保障房的數量和建設速度?！暗却罅縿傂孕枨蠖寂艿奖Ｕ戏渴袌錾先?，商品房市場即使放開也不會失控?！?/p>

制約建設速度的還有資金。陳杰是盤活公積金的支持者，并參與了今年住建部的調研。但據他統(tǒng)計，“上海現在很難說有沉淀公積金。比如2009年，吸進來大概200億，但貸出去500多億?！?/p>

北京：質、量平衡之憂

與歷次調控相似，北京仍舊吸引最多關注的目光，北京市關于2010年保障房建設的各項規(guī)定，也早已在2月21號出臺。

按照此規(guī)定，2010年，北京將新開工建設和收購政策性住房13.4萬套。同時，各類政策性住房用地將占全市住房供地50%以上。要完成此任務，最大的懸念在于供地量可否跟得上。

在北京市國土局的規(guī)劃中，2010年計劃供應住宅用地不低于2500公頃，按50%的比例測算，保障房的供地將至少達到1250公頃。

同樣的計劃數字在2008年為700公頃，2009年為850公頃，但均遠未完成計劃目標。

而2010年的一個變化是，住建部在5月分別與各省區(qū)市簽訂“軍令狀”，以督促其完成年度保障房建設目標。

8月21日，李克強在江蘇常州主持召開“加快保障性安居工程建設工作座談會”。在此次會議上，華東、華北11省區(qū)市負責人分別做了報告。

在談及北京保障房進展時，北京市負責人說，截至目前，北京市保障性住房開發(fā)投資214億元，供應土地1123公頃，新開工11.6萬套，竣工2.3萬套。

按此速度，北京市完成全年保障房建設任務應無難題。

一年之間，何以發(fā)生如此巨變？記者多次就此問題向北京市住建委求證，均無回應。

9月3日，北京科技大學教授趙曉在其博客上透露，盡管中央政府將保障房作為調控的最大王牌，但地方對保障房卻興趣不大。即便完成較好的福建省，目前也僅完成了年度計劃投資的42.2%。

2個月前，北京市某國企副總曾對《財經國家周刊》記者透露，為確保完成建設計劃，“一些保障房項目，雖列入已開工名單了，其實還沒動”。彼時，住建部正全力督促各地落實“軍令狀”，各地主管部門壓力巨大。

談及北京2010年保障房計劃，分析人士并不樂觀。高策地產董事長李國平對《財經國家周刊》記者表示，今年保障房計劃供應數量與往年相比較大，實際供應數量肯定也會比往年多?！暗珜τ诘胤秸裕瑘?zhí)行力度會因缺乏資金而受到影響?！?/p>

資金問題始終困擾著保障房進度。為此，公積金建保障房試點工作已經開始，北京成為首批參與試點的28個城市之一?！氨本幦≡圏c，今年程序剛批下來，大約有200億元的額度，占貸款剩余額度的50%?！北本┦薪ㄎ案敝魅蚊鐦啡缭诮邮堋敦斀泧抑芸酚浾卟稍L時說。

但爭論也隨之而來。苗樂如認為，公積金成本比較低，且處于閑置狀態(tài)，需要實現增值，“用于建保障房，恰恰是盡了政府的責任?！?/p>

而中房協副會長朱中一則對《財經國家周刊》記者說，“公積金本質歸個人所有，若要擴大使用范圍，必須要先立法?！崩顕秸J為，“用公積金建保障房是對公民利益的損害?！?/p>

啟動公積金建保障房這一爭議計劃，凸顯地方政府的資金窘境，而參與其中的開發(fā)商也面臨一系列難題。

“有兩個困難，一個是成本漲，房價不能漲；第二是配售速度較慢。”某北京市屬國企高層說，該公司2010年有50萬平方米保障房建設任務，已全部開工。

在拿到這些地塊之前，該公司也得到過主管部門的“授意”，兼之其認為保障房市場會越來越大，“就想嘗試一下，但利潤率在3%到8%之間，對企業(yè)太不合適了?！?/p>

大干快上的同時，保障房質量之憂也浮出水面。

7月份，在北京市規(guī)劃展覽館展出的42個保障房項目全部被“打回重來”。市規(guī)劃委主任黃艷透露，參展項目在平面規(guī)劃、地面設計、樓群密度、戶型、綠化等方面都需要改進。

8月份，北京大興區(qū)一處經適房項目，被查出混凝土強度不符合設計要求。該項目承建商為北京國企住總集團。早在4月，住總集團負責開發(fā)的保障房項目旗勝家園也曾被指存在質量缺陷。

首開集團一位高層透露，類似于混凝土強度不夠這類問題，根源在于企業(yè)上報的建設數據很多是虛假的，屬典型的違法建設?！坝袑ｉT的監(jiān)督機構，這種風險應該是可控的?！?/p>

“開發(fā)商以盈利為核心，企業(yè)盈利與公共利益之間難以平衡?！敝袊?a href="http://m.luxwatt.cn/flcs/list_239.html" target="_blank" class="keywordlink">城市規(guī)劃設計研究院居住規(guī)劃設計研究中心副主任趙文凱對《財經國家周刊》記者說，高地價與低售價，使得開發(fā)商不斷壓縮成本，這導致目前保障房建設中出現了一定的問題?！百|量與價格的平衡問題，需要政府長期的投入和引導?！壁w文凱說。

杭州：由售轉租

8月31日，浙江省副省長陳加元在“加快發(fā)展公共租賃住房現場會”上提出要求：加快公租房建設，力爭3年內取得明顯成效。隨后考察了杭州市兩處公租房。

這一表態(tài)，也意味著整個浙江省保障房建設思路的變化——“由售轉租”。這亦符合中央政府大力發(fā)展公租房的要求。

杭州市房管局人士透露，杭州的保障房建設已經開始轉變，比如陳加元所視察的兩個項目中，其中一處便是由經適房轉化而來。

“公租房被提上日程后，杭州實現了多層次保障。”上述人士表示?！傲坎⑴e”成為杭州保障房建設最大的看點。自1999年建立經適房制度以來，杭州的保障房創(chuàng)新始終在進行。

所謂“六房”，涵蓋了廉租房、經適房、限價房（拆遷安置房）、公租房、人才房和危改房。“之所以分這么細，就是為了實現保障全覆蓋，而且要形成體系?！焙贾菔蟹抗芫中烫幦耸空f。

在其提供的資料中，杭州市2010年對上述各類保障房均有明確規(guī)劃。

其中廉租房計劃新開工10萬平方米，調劑和收購25萬平方米；經適房新開工50萬平方米，限價房（拆遷安置房）新開工40萬平方米；人才公寓和外來務工人員公寓數量則視情況而定。

杭州市供地計劃也已明確，將劃撥400畝土地用于經濟適用住房和廉租住房項目建設。

而據杭州房管局人士透露，截至2010年6月底，廉租房累計保障9685戶；經適房已累計建設銷售近700萬平方米，累計保障約6萬戶；市區(qū)兩級累計已建、在建、籌集公共租賃住房近130萬平方米。

陳加元在8月31日的講話中提及，接下來公租房將重點解決“為誰建、建哪里、建多大、怎么建和怎么管”等問題。

房管局人士透露，根據住建部的部署，三年內公租房必須出成績。接下來的兩年中，杭州必須加大建設量。“《浙江省公共租賃住房管理辦法》也在抓緊完善之中，現在已經進入政策風險評估階段?！?/p>

杭州房管局提供的一份資料顯示，近期市政府拿出171畝土地用于公租房建設，預計可建公租房40余萬平方米，建成后可解決6000戶左右家庭的住房困難。

“到2010年底，杭州市、區(qū)兩級已建、在建和籌集的公共租賃住房有望超過170萬平方米，可極大地緩解夾心層群體的住房困難?！狈抗芫秩耸勘硎?。

按照浙江省政府的思路，公租房將有三個來源：配建、政府集中建設和委托企業(yè)建設。而資金來源上，杭州正在積極申請，有望成為首批公積金建公租房試點城市。

將開發(fā)商納入建設體系，同樣為杭州市政府所青睞。作為當地最大品牌房企，綠城無疑被寄予更多期望。

綠城一位高層透露，自2005年10月首次介入城中村改造以來，綠城的保障房建設總規(guī)模已近230萬平方米。

盡管有大開發(fā)商帶頭，但浙江大學房地產研究所所長趙杭生對《財經國家周刊》記者表示，保障房在當地尚未形成氣候，且以國企為主，民企興趣不大?！昂芏嗥髽I(yè)是講條件的，建保障房的同時，要求商品房用地，堤外損失堤內補?！?/p>

趙杭生認為，解決之道是將保障房建設立法，并且納入地方官員考核的硬指標中?！斑@輪調控瞄準保障房，說明了政府的進步，但地方政府的職責尚不清晰。”

深圳：為誰而建的困惑

按照《深圳市住房建設規(guī)劃（2011~2015）》（草案）的計劃，“十二五”期間，深圳將建成保障房26.2萬套，有效緩解當地住房的緊張局面。

根據草案，保障房將成為深圳重要的住房供應方式，申請保障房的居民，進一步拓寬至“夾心階層”，擬建的26萬多套保障房的一半以上作為人才安居房。同時，深圳還將為引進高端人才而建設一部分“豪宅保障房”。

但是，實際情況往往比宏偉計劃來的復雜。記者獲悉，從2005年開始到2010年，深圳“十一五”中計劃建設的14萬套保障性住房，到2009年底總共才建成不到5萬套。

在近期舉行的深圳市五屆人大常委會第二次會議上，深圳市財政委員會主任喬家華做了《關于深圳市2009年度土地出讓收支情況及2010年土地出讓收支計劃的報告》。該報告顯示，2009年深圳計劃保障性住房方面的土地出讓支出僅4.77億元，實際支出只有2.78億元。與之相對應，深圳2009年保障性住房用地的實際供應量為零。

2010年決策層加大壓力，5月底與各地方首次簽訂軍令狀式的保證書后，6月中旬六部委再次聯合發(fā)文要求地方將保障房落到實處。這給可供建設土地日益枯竭的深圳以較大的壓力。

2010年，深圳市市規(guī)劃和國土資源委員會落實新增保障性住房用地共14個地塊、總用地40.43公頃的規(guī)劃選址及用地預審，并已提交深圳住房建設部門。這是深圳有史以來最大規(guī)模的保障性住房用地。按計劃將建設以公共租賃房為主的保障性住房2.4萬套。

根據《深圳市住房建設規(guī)劃2010年度實施計劃》，今年計劃安排建設保障性住房5萬套，建筑面積達到280萬平方米。這一計劃如能完成，將與當年的商品房市場供應量相當，足以影響商品房市場的價格。2009年深圳市的商品房銷量在6萬套左右。

然而，比照深圳市2009年保障房的建設情況，2010年的“大躍進”更像是不可能完成的任務。

“年年有計劃，年年又完不成?！敝袊ㄉ钲冢┚C合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁說，“關鍵還是在錢。”

深圳市住房和建設局局長李榮強對此表示，根據測算，“十一五”期間，深圳14萬套保障房方案需要幾百億資金投入，“政府要拿這么多的資金來建保障性住房，而且需要很多資源來配套，地方財政沒這個能力?！?/p>

按照國家關于保障性住房資金的規(guī)定，嚴格將土地出讓凈收益的10%用于補充城市廉租住房保障資金。而實際情況是，2010年深圳市土地出讓計劃收入239.04億元，其中安排用于保障性住房建設資金6.94億元，還不到土地出讓金總額的3%。

當地區(qū)域發(fā)展研究者金心異表示，完不成計劃除了資金缺位的問題，更重要的是深圳戶籍人口的住房已經得到解決的前提下，保障房“該給誰”，這個問題遲遲沒有得到解決。

深圳是一個移民城市，常住人口有1000多萬，擁有深圳戶籍的市民卻只有200多萬人，占總人口不到25%，而本地戶籍人士，80%以上已經擁有自有住房。那么，保障房將要建給誰？“如果，保障房建給非戶籍人口，那么全國的窮人都會到深圳來。”另一方面，“所謂的人才居住房，更沒有合理的標準界定，這才是最大的困惑?！苯鹦漠愓f。