今年8月，北京市住建委通報稱，明悅灣經(jīng)濟適用房項目被檢出混凝土試塊強度不達標。這是北京繼去年8月后又一處出現(xiàn)質(zhì)量問題的保障房項目。

事實上，保障房低質(zhì)、地處偏遠的新聞早已屢見不鮮。在這些現(xiàn)象的背后是——保障房圖紙上的規(guī)劃是宏偉的，但問題在于誰來埋單。

除了2008年11月的9000億安居工程，2009年6月的《2009-2011廉租房保障規(guī)劃》要求，從2009年起到2011年，爭取用三年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)今年6月發(fā)布的《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知》則要求，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴第一財經(jīng)日報《財商》記者，住房保障這座山并不好爬，問題主要集中在土地供應(yīng)、資金來源，以及地方政府的積極性等方面。

土地供應(yīng)

從表面上看，土地都是掌握在地方政府手里，土地供應(yīng)并不是大問題，但事實遠非如此。

今年1月19日，國土資源部召開的“保增長保紅線行動”成效座談會上的數(shù)據(jù)顯示，2009年1～11月，我國保障性住房用地供應(yīng)27.54萬畝，僅完成年度計劃供應(yīng)量的46.66%。

另外，2010年住房用地供應(yīng)計劃顯示，廉租房和經(jīng)濟適用房用地供應(yīng)占全部住房用地的13.24%。但中國指數(shù)研究院高級分析師雷華表示，從真正意義上的保障房用地上來看，其供應(yīng)量未必如公眾期待的那么高。

上海浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任李戰(zhàn)軍告訴記者，假設(shè)一塊保障房用地劃撥出讓價為80萬元，但放到市場上招拍掛至少要800萬元，地方政府顯然很難無視這樣的利益損失。

也許正是這樣的原因，在杭州，曾有數(shù)千套經(jīng)濟適用房被棄購，就是因為地處偏僻，生活不便。同樣，在南京，將于2010年年底推出的數(shù)千套經(jīng)濟適用房亦在偏遠的郊區(qū)。

資金來源

對于保障房建設(shè)而言，沒有錢是萬萬不行的。

以9000億安居工程為例，楊紅旭告訴記者，這實際上是由中央、地方、社會共同籌措。中央財力有限，而且側(cè)重廉租房建設(shè)，如2008年前三季度，各地廉租房建設(shè)已投入資金180億元，中央財政專項補助資金為68億元。

中原集團研究中心總監(jiān)陶琦告訴記者，在保障房建設(shè)中，地方政府的財政收入根本不足以應(yīng)付，因為作為預算外收入的土地出讓金也有很多被用來支付財政收支缺口了。

住建部政策研究中心房地產(chǎn)研究處處長文林峰近日撰文表示，住房保障資金以地方財政為主，地方政府心有余而力不足，因房地產(chǎn)調(diào)控政策也影響了各地的土地財政收入，故在投入保障性住房資金鏈條上周轉(zhuǎn)不暢。

中國指數(shù)研究院的一份報告顯示，1994年以來，地方政府財政赤字率幾乎呈不斷增長態(tài)勢。

楊紅旭表示，保障房建設(shè)很大程度上受政府財政收入水平的制約，西方發(fā)達國家在二戰(zhàn)后為住房保障投入了大量的財力，但上世紀70年代石油危機后，英、美、新加坡等國住房保障覆蓋面都有所減小。

今年8月，保障房的資金來源找到了一個新的方向。

8月5日，北京、天津、重慶等28個城市被確定為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點城市，493億元將被支持133個經(jīng)濟適用房等項目建設(shè)。

此外，REITs(房地產(chǎn)信托基金)也有望給保障房建設(shè)注入血液。REITs在國外是一種大眾投資品，它通過打包相關(guān)物業(yè)的所有權(quán)或收益權(quán)，以租金形式回報給基金持有人。

繼天津以廉租房為主打推出的REITs后，上海浦東新區(qū)向央行遞交了發(fā)行方案，由上海四大國有地產(chǎn)集團——張江、金橋、外高橋、陸家嘴聯(lián)合發(fā)起的，發(fā)行規(guī)模為35億至45億元，發(fā)行期限為十年。

上海一家大型券商相關(guān)部門負責人告訴本報記者，上述方案的版本有好幾個，尚未獲得批準，繼去年下半年監(jiān)管層發(fā)布REITs征求意見稿后，一直沒有推出，可能也是考慮到很多風險因素。

此外，上海市市長韓正7月19日在一次會議上公開表示，上海正考慮企業(yè)年金、保險資金等進入保障房市場的可行性，一旦方案成熟，將逐步推開。

但對于REITs用于保障房建設(shè)的可行性，不少業(yè)內(nèi)人士持懷疑態(tài)度。李戰(zhàn)軍表示，如果用于商業(yè)地產(chǎn)可行性是存在的，但從保障房的投資回報率上講，投資者的興趣不會高的。

據(jù)楊紅旭測算，目前上海市場上老公房的租金回報率為3%多點，而次新房的租金回報率只有不足3%，這一回報率，距貸款利率相差甚遠，市場化的企業(yè)根本無法從經(jīng)營租賃房的業(yè)務(wù)中獲利。

在地方政府探索保障房的資金來源上，“常州模式”似乎正成為一個典型。

今年年初，常州成立了注冊資本為10億元的常州公共住房建設(shè)投資公司，作為保障房建設(shè)的投融資平臺，政府向房投公司注入3000畝土地資源，落實了30多億元融資額度，目前已實際到賬27.9億元。

常州相關(guān)負責人介紹，房投公司融資的還款渠道主要有7個，包括土地出讓凈收益的10%，每年約10億元；公積金增值收益部分，每年約兩三千萬元；財政專戶投入每年1億元左右等。

楊紅旭認為，住房保障工作絕非完全依靠財政支出，在以政府行政手段的前提下，還須發(fā)揮市場配置資源的有效性。比如，政府可以鼓勵私人開發(fā)商參與廉租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)和運行，還可以吸引商業(yè)金融機構(gòu)在個人抵押貸款、房地產(chǎn)證券化方面有所作為，從而搞活房地產(chǎn)金融。

地方政府運作效率

除了資金、土地兩大難題外，保障房建設(shè)進程還主要在于地方政府的運作效率。甚至說，上述兩個難題受第三個難題的制約。

地方政府的運作效率在住建部2006年的一份通報上可以得到說明，該通報顯示，截至2005年底，291個地級以上城市中，221個城市實施了廉租住房制度，占地級以上城市的75.9%，但福建、河南、云南、吉林、甘肅、內(nèi)蒙古等6個省(區(qū))，實施廉租住房制度的城市不足50%。

此外，楊紅旭認為，雖然2005年的“國八條”中提出了問責制，但僅靠行政和黨內(nèi)的監(jiān)督與懲處，威懾力遠遠不夠。目前，我國急需出臺一部住宅法或住房保障法，以大法的形式嚴格約束地方政府和官員，保證住房保障建設(shè)的有效推進。

文林峰也表示，住房保障尚未納入整個社會保障體系，保障資金來源未納入財政公共支出預算，由此導致住房保障既沒有穩(wěn)定的財政預算支出渠道作為經(jīng)濟支撐，也沒有國家層面上明確的發(fā)展規(guī)劃和實施目標，因而滯后于社會保障體系的整體發(fā)展進程。

此外，楊紅旭還表示，由于中國城鄉(xiāng)二元制、地方利益保護主義的長期存在，諸如北京、上海等地很多外來人口無法享受住房保障，從長遠看，這將非常不利于城市發(fā)展和住房保障體系的完善。