時隔半年，《國有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例》（新拆遷條例）草案初稿終于形成。

日前，國務(wù)院法制辦在京召開了新拆遷條例的專家研討座談會。眾專家就補(bǔ)償過低、補(bǔ)償不公、暴力強(qiáng)拆，失地農(nóng)民生活保障的等問題紛紛建言獻(xiàn)議。

據(jù)報道，新拆遷條例的修改方案已有了初步的思路，草案中，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按“市場價”。

新條例核心關(guān)注

雙方未達(dá)成協(xié)議“不得強(qiáng)拆”

公民土地發(fā)生“被征收”時，原則上補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)以“被征收人”所在地的房屋市場價為準(zhǔn)，政府必須通過正常的程序，被征收人同意并補(bǔ)償合理的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行拆遷，不得強(qiáng)拆。

商業(yè)性開發(fā)，開發(fā)商必須取得當(dāng)事人的同意，當(dāng)事人對補(bǔ)償條件認(rèn)可后，才能進(jìn)行拆遷。如果雙方?jīng)]有達(dá)成協(xié)議，開發(fā)商不得以任何理由進(jìn)行強(qiáng)拆。

政府應(yīng)剝離“絕對商業(yè)利益”

在土地征收過程中，將公共利益與絕對商業(yè)利益徹底分開后，可以將利益關(guān)系明確化，這樣在商業(yè)拆遷過程當(dāng)中，政府才可以真正地作為一個中間裁判的角色，對拆遷人和被拆遷人之間的利益關(guān)系進(jìn)行評判，就不至于像現(xiàn)在這樣的制度，政府和開發(fā)商是攪在一塊的。

這樣一種改變，至少能夠減少暴力拆遷的發(fā)生。而政府只有出于公共利益（國防、交通、公立醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)）的需要才有權(quán)征收公民的房屋，并給予補(bǔ)償。

危舊房改造須九成以上業(yè)主同意

新條例明確政府征收程序。地塊是否要征收，政府必須進(jìn)行兩次公告；房屋征收前應(yīng)組織部門認(rèn)證；危舊房改造必須達(dá)到90％以上同意，征求意見稿對“90％”的規(guī)定是以前沒有的。

以前征地只要有20％—30％的業(yè)主同意就可以強(qiáng)遷，新條例規(guī)定則不可以；操作方面公開透明，有法可依；對各方的意見是否采納全部要公布。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按“市場價”

細(xì)化“市場評估”、“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~”。根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。也可以包括對于地段、周邊配套成熟度等方面進(jìn)行補(bǔ)償。

另外，征收以前要做“盡職調(diào)查”。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積以及租賃和用益物權(quán)等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查人員和被征收人應(yīng)當(dāng)對調(diào)查結(jié)果予以確認(rèn)。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體被征收人公布。

明確爭議解決機(jī)構(gòu)

需要明確的是，被征收人與政府之間就征收是否為了公共利益需要以及征收的補(bǔ)償是否合理產(chǎn)生爭議后，應(yīng)該由哪個權(quán)威機(jī)構(gòu)裁判較為合適。

新條例明確提出，責(zé)任主體明晰，防止推諉責(zé)任。野蠻強(qiáng)遷要被追究責(zé)任。存在爭議的，被征收人可依法向人民法院提起行政訴訟。

新拆遷條例為何難產(chǎn)？

新“拆遷條例”修改呼聲由來久已，為何新拆遷條例草案姍姍來遲？據(jù)報道，新“拆遷條例”之所以“難產(chǎn)”，首要原因是立法主體存在問題，出臺最大的阻力可能來自于地方政府。

中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院副院長費(fèi)安玲在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，新“拆遷條例”之所以“難產(chǎn)”，首要的原因就是立法主體存在問題。費(fèi)安玲說，不動產(chǎn)是人們財產(chǎn)中最重要的財產(chǎn)之一，不管是征收還是拆遷，都會涉及很多人的利益。

費(fèi)安玲表示，在某種程度上，通過不動產(chǎn)征收、拆遷獲得利益的群體，他們的力量遠(yuǎn)比普通公眾的力量要大的多。所以，雖然公眾多次呼吁盡快修改《城市房屋拆遷條例》，但最終的結(jié)果都是不了了之。

馮海寧：補(bǔ)償需警惕“偽市場化”

拆遷按市場價格補(bǔ)償，這是基本的社會共識。不僅國務(wù)院法制辦傾向于按市場價格補(bǔ)償，而且專家、媒體、被拆遷人等也盼望按市場價補(bǔ)償。

不過，拆遷按市場價補(bǔ)償，卻不能過度迷信市場價。這是因?yàn)椋覀冊诓疬w補(bǔ)償方面的市場機(jī)制還沒有形成，市場規(guī)則還沒有建立，市場主體之間的地位不平等，而這無疑對公平的市場價格形成了阻力，甚至不排除出現(xiàn)“偽市場價”的可能。因此，我認(rèn)為在把“按市場價補(bǔ)償”寫進(jìn)法律的同時，還亟需健全拆遷補(bǔ)償方面的市場機(jī)制，以應(yīng)對新的拆遷補(bǔ)償矛盾。