您公司關于請求協(xié)會對桃源居社區(qū)物業(yè)費定價與服務標準給予指導意見的請示函并隨函送來《桃源居物業(yè)調費前各區(qū)域收費標準明細表》、《調費后新的物業(yè)收費標準表》、《深圳桃源居物業(yè)管理方案》等資料收悉,函詢有關桃源居住宅區(qū)物業(yè)管理費服務和收費及相關事宜指導評價意見,經(jīng)詳細閱讀有關資料,結合本指導小組對桃源居住宅區(qū)實地考察及召開的若干次座談會、調研會所了解的情況,通過綜合分析,現(xiàn)復函如下:
關于桃源居業(yè)主、居民兩委員會委托專業(yè)機構的審計和世外桃源物業(yè)公司聘請專業(yè)機構所做《物業(yè)管理方案》的評價意見
首先,由業(yè)主委員會和社區(qū)居民委員會攜律師事務所共同委托專業(yè)機構,分別對物業(yè)管理處、物業(yè)公司和開發(fā)商進行物業(yè)管理成本方面大規(guī)模全方位的、反復的財務審計是認真負責和實事求是的做法,其委托的會計師事務所為專業(yè)執(zhí)業(yè)機構,從審計報告上看物業(yè)管理成本分析實際,審計目的明確、方法專業(yè)、針對性強、結論合理,完全符合物業(yè)管理成本結構和收支特性,具有較強的可信度。其次,物業(yè)管理公司聘請專業(yè)顧問公司從服務內容,成本核算方面進行物業(yè)管理方案的編制,并在詳細分解服務成本的基礎上測算出物業(yè)服務費標準是科學規(guī)范的,從《深圳桃源居物業(yè)管理方案》上看,其結構合理,內容符合實際,成本歸納完整,測算專業(yè)規(guī)范,符合物業(yè)管理的實際情況,具有一定的可信度和較強的使用價值。
關于桃源居住宅區(qū)現(xiàn)行物業(yè)管理費標準水平的評價
《深圳市住宅物業(yè)服務收費指導標準》(以下簡稱《指導標準》)是分類分級的菜單式標準,將各類服務內容中的各級標準分別相加得出的基本標準為,高層住宅一級3.9元、二級3.2元、三級2.69元、四級2.27元、五級1.9元,多層住宅一級1.3元、二級1.1元、三級0.85元、四級0.72元、五級0.60元,按上述標準比照,桃源居現(xiàn)行九個標準分別按應收面積平均結果為高層住宅收費標準最高2.8元,最低1.5元,平均2.33元,高層住宅收費相當于《指導標準》的四級略高水平；多層住宅收費標準最高1.00元、最低為0.80元,平均為0.82元,多層住宅收費水平相當于《指導標準》的四級至三級之間水平。
關于本次擬調價后所達到的收費水平評價
根據(jù)所提供資料獲得的數(shù)據(jù),本次擬調價后的標準高層住宅最低2.2元、最高仍為2.8元,平均2.48元,只相當于《指導標準》的四級與三級之間；多層統(tǒng)一為1.2元,相當于《指導標準》的二級至一級之間水平。這里需要特別說明兩點:一是本次擬調價標準根據(jù)的是2006年桃源居的物業(yè)成本測算的,而2007、2008、2009和今年是社會綜合成本和物業(yè)管理社會平均成本上升最快的時期,這就意味著本次調整后,仍然達不到所提供服務和現(xiàn)行《指導標準》的匹配水平,從而面臨馬上進行再次調價的動因,二是根據(jù)我市有關法規(guī)規(guī)定《指導標準》適用期為兩年,現(xiàn)行的《指導標準》原本是截止2009年的有效期,由于政府機構改革實行的《指導標準》延遲出臺,這也意味著新《指導標準》出臺后,由于考慮了社會成本上漲的因素,其結果將會比現(xiàn)行《指導標準》要高,屆時,如不繼續(xù)調整物業(yè)服務費價格,則所提供服務和新的《指導標準》匹配水平差距又將拉大,甚至可能出現(xiàn)為解決物業(yè)費不足而導致的減少服務內容和降低服務水平的情況,望引起高度重視。
關于桃源居住宅區(qū)目前物業(yè)管理和服務水平的評價
根據(jù)調查了解和考察桃源居物業(yè)管理服務的實際情況,并參考《指導標準》的服務內容以及行業(yè)的一般情況,并對《指導標準》中部分具體分類分級量化內容進行比較,認為桃源居物業(yè)管理和服務水平基本達到《指導標準》中分級標準大部分的一級標準和部分超一級和二級標準的服務水平。
關于對開發(fā)商補貼和物業(yè)管理公司虧損問題的看法
查閱有關資料和審計報告稱:開發(fā)商共向桃源居投入補貼性和完善建設及修繕改造經(jīng)費計6300多萬元,同時物業(yè)管理公司多年來累計虧損2200多萬元。桃源居是我市最大型的居住小區(qū),開發(fā)周期長、分期多,開發(fā)商在開發(fā)建設過程中投入了極大熱情完善已完工部分,同時大力扶持和補貼物業(yè)管理公司是難能可貴的,雖然,物業(yè)服務企業(yè)需要開發(fā)商的大力支持和必要的完善性投入,但協(xié)會從行業(yè)健康發(fā)展的角度歷來不主張物業(yè)服務企業(yè)依賴開發(fā)商的“輸血”政策,而倡導物業(yè)服務企業(yè)堅持物業(yè)管理作為主業(yè),要以主業(yè)作為主要盈利來源點,同時提倡可以利用相關資源開展多種經(jīng)營和服務,即物業(yè)管理“一業(yè)為主、多種經(jīng)營為輔”的宗旨。所以,對于世外桃源物業(yè)公司的長年虧損情況應引起高度重視,協(xié)會將會同有關部門高度關注桃源居開發(fā)建設完成后或在其他原因情況下,一旦不能繼續(xù)獲得開發(fā)商的支持補貼時所引起的服務質量下降乃至可能由此引發(fā)的社區(qū)矛盾和維穩(wěn)等問題。
專此函復!
深圳市物業(yè)管理協(xié)會
桃源居物業(yè)管理價格調整指導小組
二○一○年八月二十日
