5月投資地產(chǎn)銀信理財產(chǎn)品發(fā)行銳減 專家建議：

房地產(chǎn)新政“緊箍咒”在地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行方面顯現(xiàn)。 機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近期發(fā)行的32款信托類產(chǎn)品中只有5款投向地產(chǎn)公司。

目前信托公司主要綜合運用不動產(chǎn)抵押、上市公司股權(quán)質(zhì)押或其他受益權(quán)質(zhì)押，并配合第三方的連帶責任擔?？刂骑L險。如果這些抵押品質(zhì)押品或抵押品市場價值出現(xiàn)重大變化，則直接影響到信托產(chǎn)品的收益。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈問題也可能引發(fā)信托違約風險。銀行理財分析師建議，現(xiàn)階段投資者應盡量避開“涉房”信托產(chǎn)品。

地產(chǎn)商借信托公司發(fā)信托產(chǎn)品開始銳減

近期投資房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品發(fā)行突然減速。據(jù)普益財富周報顯示，地產(chǎn)商直接借助信托公司發(fā)行的集合資金信托產(chǎn)品銳減。記者走訪多家銀行反映，目前在售的“涉房”信托類理財產(chǎn)品收益率較高，往往上市即售罄。

信托類產(chǎn)品發(fā)行減少

益財富統(tǒng)計最新數(shù)據(jù)顯示，在5月15日至25日(昨日)新發(fā)的信貸類理財產(chǎn)品只有32款，相比4月信貸類產(chǎn)品每周50款的發(fā)行水平，該類信托計劃的發(fā)行環(huán)比已明顯回落。而且，32款信托類產(chǎn)品中只有5款投向地產(chǎn)公司。

用益信托工作室統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，銀信發(fā)行的地產(chǎn)合作理財產(chǎn)品分別超過250款，資金量高達1000億元以上。

大量的信托融資進入地產(chǎn)市場后，被指有推高房價的嫌疑。因此，監(jiān)管機構(gòu)認為在目前的大環(huán)境下，信托公司在助推房價的同時，也增加了信托公司和銀行的資金管理風險。

今年4月份，隨著國家房地產(chǎn)政策進一步收緊，銀行監(jiān)管機構(gòu)也開始重點關注銀信給房地產(chǎn)以及銀行所帶來的風險。因此，今年4月份，隨著國家房地產(chǎn)政策進一步收緊，銀行監(jiān)管機構(gòu)也開始重點關注銀信給房地產(chǎn)以及銀行所帶來的風險。因此，始于4月份銀信合作理財產(chǎn)品的推出趨于降溫。

與此同時，地產(chǎn)商直接借助信托公司發(fā)行的集合資金信托產(chǎn)品也開始銳減。一位信托分析師指出，減少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行，是為房地產(chǎn)降溫以及規(guī)避地產(chǎn)業(yè)風險的有效途徑。

此前，銀監(jiān)會曾明確表示，通過信托融資的地產(chǎn)公司必須四證齊全、資本金比例達標、禁止土地儲備貸款、禁止股東違法的關聯(lián)交易等都被再次提及。

樓價松動為回籠資金

據(jù)了解，部分地產(chǎn)商已開始松動房價，以便回籠資金自救，而以土地和在建工程作為抵押物的信托產(chǎn)品。

樓市成交量萎縮和價格松動將導致地產(chǎn)商抵押物市值下降，運作中的信托貸款開發(fā)項目也可能因緊縮政策而無法持續(xù)。這必然會影響到投資于房地產(chǎn)項目的信托產(chǎn)品，其收益也難以達到預期,至少在產(chǎn)品存續(xù)期內(nèi)政策風險有增無減。

建議:投資信托類產(chǎn)品應當選設有“安全閥”的產(chǎn)品

面對不斷加大的房地產(chǎn)市場風險，如何購買地產(chǎn)信托產(chǎn)品成為市場關注的一大焦點。“現(xiàn)階段，投資者應盡量避開‘涉房’信托產(chǎn)品?！睂＜医ㄗh，現(xiàn)階段,投資者應盡量避開涉房類信托產(chǎn)品。

普益財富周報公開信息顯示，投資到房地產(chǎn)企業(yè)的集合信托產(chǎn)品平均收益率在各類信托產(chǎn)品中最高，年化可以達到8.25％-9.00％。這些由信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品主要面向中高端投資者發(fā)售，基礎門檻在100萬元以上。

銀行在這些產(chǎn)品的基礎上設計開發(fā)的理財產(chǎn)品將投資門檻降到5萬元。記者走訪多家銀行反映，這類低門檻的信貸產(chǎn)品往往上市即售罄。銀信合作的涉房地產(chǎn)類信托計劃收益率也能達7％，比其他基礎建設類信托計劃年化收益率高出3％以上。

市場預期目前政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度加大， 近期包括國有銀行和股份制商業(yè)銀行在內(nèi)的銀信理財產(chǎn)品都已經(jīng)配合監(jiān)管部門進行了調(diào)研，監(jiān)管部門不排除將信托貸款類以及信貸資產(chǎn)類的理財產(chǎn)品納入“表內(nèi)監(jiān)管”的可能性。因此也造成了信貸類產(chǎn)品發(fā)行的暫時性回落。

要留意第三方擔保

建設銀行（601939）的理財分析師對本報記者表示，普通投資者在購買信托類理財產(chǎn)品尤其要留意第三方擔保、資金投向何處等。

對于已經(jīng)投資地產(chǎn)信托能否實現(xiàn)預期收益問題，專家指出，這取決于房價有多大的降幅，以及涉房信托產(chǎn)品的風險控制措施。

雖然經(jīng)過銀行風險評估后，這些信托理財產(chǎn)品的風險有所降低，然而風險依然存在。專家提醒，投資者應清楚，銀行信托產(chǎn)品的風險定義是“非保本浮動收益”，且面臨流動性風險和提前終止的風險。

專家提醒，信托類產(chǎn)品的內(nèi)部設計上是否有多層次保障措施。目前信托類產(chǎn)品的風險控制手段一般會綜合運用不動產(chǎn)抵押、上市公司股權(quán)質(zhì)押或其他受益權(quán)質(zhì)押，并配合第三方的連帶責任擔保等等。

如果這些抵押品質(zhì)押品或抵押品市場價值出現(xiàn)重大變化，則直接影響到信托產(chǎn)品的收益。專家建議，投資結(jié)構(gòu)證券信托類產(chǎn)品應當選擇設有“安全閥”的產(chǎn)品。