北京“限購令”或?qū)⑷珖茝V

原文：一是各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件的實施細(xì)則。已印發(fā)實施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)最近國家有關(guān)部委出臺的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。嚴(yán)格施行問責(zé)制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。

解讀：

事實上，4月中旬，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的重頭文件“國十條”出臺至今已經(jīng)有4個多月過去了，但只有北京、深圳、天津、廣州等幾個一線城市和為數(shù)寥寥的幾個二線城市出臺了地方細(xì)則,而其他城市至今沒有響應(yīng)“國十條”出臺相應(yīng)細(xì)則。也正是如此，早在7月初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林就提出，地方政府不重視、政策執(zhí)行力度不力是本輪房地產(chǎn)調(diào)控中的最大問題之一。

而在出臺細(xì)則的幾個城市中，北京市包括“限購令”在內(nèi)的細(xì)則是全國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)最嚴(yán)厲的。4月30日下午出臺的“北京細(xì)則”明確：從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品住房。這是全國首次提出的家庭購房套數(shù)“限購令”，在全國引起強烈反響，多位業(yè)內(nèi)人士和購房人在當(dāng)時提出，如果北京限購令得以全國推廣，樓市降溫速度能加快。

而昨晚出臺的新政將這一“想法”變成了現(xiàn)實。文件在強調(diào)各地要加大貫徹落實調(diào)控政策的同時，并明確“嚴(yán)格施行問責(zé)制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任”。

此外，最值得關(guān)注的是有關(guān)“房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”的規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士對此分析認(rèn)為，北京商品住房“限購令”或?qū)⒃谌珖渌鞘型茝V，而這將在一定程度上抑制購房需求。

無納稅證明外地人暫停房貸

原文:二是完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實要嚴(yán)肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。

解讀：

房貸再度收緊。昨天出臺的房貸新政較之前比，有三大變化。

■變化一：首付金額大幅提高

首套商品住房首付全部上調(diào)到三成及以上。而此前房貸政策規(guī)定，購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%，但是對購買首套自住商品住房且單套建筑面積在90平方米以下的，首付為20%。

不難看出，此前房貸政策支持的中小套型首套商品住房首付也開始提高。以北京目前成交均價2萬元/平方米的一套面積為80平方米商品房為例進(jìn)行新老房貸政策下購房人首付款對比：顯然，昨天之前，購房人需要支付的首付為80平方米×2萬元/平方米×20%=32萬元，而今天開始，首付則變?yōu)?0平方米×2萬元/平方米×30%=48萬元，相差16萬元。而購買中小套型的一般為首次自住購房，經(jīng)濟(jì)能力有限，多出的16萬元首付不是小負(fù)擔(dān)。

■變化二：外地人購房政策更嚴(yán)

外地人貸款購房的政策變了。昨天之前，按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部5月下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》中第四條規(guī)定，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地購房人，可按第二套（及以上）房貸政策執(zhí)行，即首付不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。而昨天的新政明確，今天開始，這類外地人貸款購房被暫停了。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，該項新政將對燕郊、“京津冀一小時生活圈”以及海南等外地人群購房比重大的地區(qū)影響加大，如果執(zhí)行嚴(yán)厲，全國性房價下降或許從這些區(qū)域率先開始。

■變化三：買房不能再用消費性貸款

禁止消費性貸款用于購買住房。而在昨天之前，事實上，自4月二套房貸政策從嚴(yán)以來，招商、交通等銀行推出的“綜合性抵押消費貸款”等產(chǎn)品，實際上就是幫助許多二套購房人規(guī)避“二套房貸”高首付、高利率的。據(jù)介紹，此類綜合性抵押消費貸款的利率經(jīng)過優(yōu)惠后一般能低于基準(zhǔn)利率，獲得的綜合性消費貸款則用來支付新購二套房屋的房款。而自今天開始，隨著新政的出臺，這條規(guī)避二套房貸高首付、高利率的路被堵了。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房貸政策的再度從緊，將對近期又開始躍躍欲試的“投資購房人”造成心理打壓，將使得出現(xiàn)“非正常反彈苗頭的樓市再度平穩(wěn)”。（文/本報記者 余美英）

新政·落實

央行銀監(jiān)會昨叫停三套房貸

第三套及以上住房貸款全面被暫停，貸款買房不分面積大小首付一律三成以上。昨天，央行、銀監(jiān)會出臺更嚴(yán)厲的差別化住房信貸政策。兩部門表示，此舉是為進(jìn)一步深入貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號），鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

央行、銀監(jiān)會要求，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。

此外，各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。對有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實要嚴(yán)肅處理。

在打擊投資投機購房的同時，央行銀監(jiān)會表示要繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。鼓勵金融機構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。

業(yè)內(nèi)人士表示，這次出臺的信貸新政中影響比較大的要算是首套房貸的首付提高。以前北京地區(qū)對于借款人的房貸審核已開始執(zhí)行以家庭為單位的“認(rèn)房認(rèn)貸”，在貸款成數(shù)方面以90平米房產(chǎn)為劃分界線，90平米以下貸款首付還能兩成；90平米以上貸款成數(shù)為七成。今后，不論房屋面積大小，首付都得提高至三成，原來150萬的房子首付只要30萬，現(xiàn)在就得多付15萬。而第三套房貸暫停的要求對北京市場影響不大，此前京城絕大部分銀行已經(jīng)自行停止了三套房貸。