稅總發(fā)布升級(jí)版土地增值稅清算細(xì)則

每經(jīng)記者張敏發(fā)自北京

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，近期，“國(guó)十條”規(guī)定的重要配套措施(二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、房企融資門檻等)將陸續(xù)出臺(tái)。

5月26日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)文強(qiáng)調(diào)，要求各地規(guī)范土地增值稅清算，對(duì)土地增值稅清算的各種情況，在技術(shù)上進(jìn)行明確。

這是自2007年2月強(qiáng)調(diào)規(guī)范土地增值稅清算以來(lái)，國(guó)稅總局再次出手予以規(guī)范。這也是在“國(guó)十條”提議后，稅總出臺(tái)的重要配套文件。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于各種原因，土地增值稅的征收一直很不規(guī)范，作為稅率較高的稅種，如果嚴(yán)格征收，將對(duì)房企的資金狀況產(chǎn)生較大影響。

二套房認(rèn)定等配套政策將陸續(xù)出臺(tái)

土地增值稅從1994年便開始征收，征稅對(duì)象是土地取得、轉(zhuǎn)讓、建設(shè)所取得的增值額。按照增值額與扣除金額的對(duì)比，稅率分為30%、40%、50%、60%四個(gè)級(jí)別，是我國(guó)稅率較高的稅種。

國(guó)稅總局昨日發(fā)布的《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)對(duì)土地增值稅清算的各種情況，在技術(shù)環(huán)節(jié)予以明確。

《通知》規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)的收入確認(rèn)、稅費(fèi)扣除等，以開具的發(fā)票為準(zhǔn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)，在計(jì)算成本時(shí)不得扣除；對(duì)于企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅，則應(yīng)予扣除。

《通知》還對(duì)拆遷安置、舊房轉(zhuǎn)讓等情況下的土地增值稅清算，確定了相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的土地增值稅，不加收滯納金。

這是近年來(lái)，國(guó)稅總局發(fā)布的第二份針對(duì)土地增值稅清算的文件。2006年底，稅總曾印發(fā)文件，要求各地從2007年2月1日起，對(duì)房企進(jìn)行全面土地增值稅的清算工作。

“隨后就遭遇了國(guó)際金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅降溫，該稅種的征收也變得不規(guī)范?！蓖恋貙＜亦u曉云向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，市場(chǎng)狀況變化較快，是土地增值稅難以真正征收的重要原因。

隨著去年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)回暖，4月17日出臺(tái)的“國(guó)十條”明確表示，“稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，近期，“國(guó)十條”規(guī)定的重要配套措施(二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、房企融資門檻等)將陸續(xù)出臺(tái)。

房企賬面復(fù)雜征收難度加大

鄒曉云介紹，目前土地增值稅的征收極不規(guī)范，為照顧開發(fā)商的利益，不少地方并沒有真正實(shí)施。

他表示，土地增值稅清算的技術(shù)性較強(qiáng)，涉及資產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)清算、稅費(fèi)計(jì)算等多方面內(nèi)容，同時(shí)，不少房地產(chǎn)企業(yè)的賬面復(fù)雜，進(jìn)一步加大了征收難度。

據(jù)了解，我國(guó)土地增值稅的征收程序是：企業(yè)上報(bào)資產(chǎn)增值狀況，由稅務(wù)部門進(jìn)行評(píng)估和清算，然后確定稅率進(jìn)行征收。但由于評(píng)估程序相對(duì)封閉，留給雙方很大的操作空間。

不過(guò)，作為稅率較高的稅種，土地增值稅被認(rèn)為是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要稅收工具。今年“兩會(huì)”期間，不少代表委員提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策建議，其中便包括擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍、嚴(yán)格征收土地增值稅。

一位不愿透露姓名的開發(fā)商向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在企業(yè)資金不夠?qū)捲r(shí)，如果嚴(yán)格征收土地增值稅，將對(duì)企業(yè)帶來(lái)較大影響。

有專家曾計(jì)算，如果對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，在北京、上海、深圳等一線城市，將有數(shù)百億資金被抽走。

上述開發(fā)商同時(shí)也表示，目前多數(shù)企業(yè)的資金狀況充裕，即使嚴(yán)格征收，對(duì)資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)的影響也很有限。但更多的業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，在缺乏征收動(dòng)力和強(qiáng)制措施的情況下，該政策可能遭遇“執(zhí)行難”。

鄒曉云表示，土地增值稅的征收體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)，很難對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)直接影響。但對(duì)土地增值稅進(jìn)行高調(diào)清算，可以降低市場(chǎng)預(yù)期，規(guī)范企業(yè)的各種交易行為。