《北京市物業(yè)管理辦法》今天出臺 10月1日施行 業(yè)主大會成立前不用繳物業(yè)費

　　今天上午，經(jīng)過數(shù)年醞釀、幾經(jīng)易稿的《北京市物業(yè)管理辦法》正式出臺，定于今年10月1日施行。開發(fā)商承擔前期物業(yè)費、小區(qū)車位先盡著“自家人”、物業(yè)服務價格應公示……新《辦法》中許多大膽創(chuàng)新的做法，或許能化解現(xiàn)在許多小區(qū)物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛。

　　在上午的發(fā)布會上，市住建委相關負責人表示，為了保證新《辦法》的貫徹落實，還將陸續(xù)出臺36項細則和示范文本，用組合拳的方式對物業(yè)管理進行規(guī)范。其中，利用新興的網(wǎng)絡平臺，業(yè)主將可以利用網(wǎng)上決策平臺，來實現(xiàn)自己投票和決策的權(quán)利。

　　開發(fā)商支付前期物業(yè)費

　　政策規(guī)定：建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。建設單位可以將全部專項服務委托給物業(yè)服務企業(yè)，也可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。

　　焦點解讀：今年10月1日以后取得預售許可證的所有項目，直到業(yè)主大會成立之前，或者在業(yè)主大會籌備組成立三個月之內(nèi)，所有的物業(yè)服務責任都必須由開發(fā)商承擔。這也意味著，業(yè)主在這期間不用承擔物業(yè)費，開發(fā)商不僅要支付期間的所有物業(yè)費，同時也要把設施設備管理、物業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)人員管理等都具體承擔起來，而且所有的服務承諾事項都要落實在前期物業(yè)服務合同之中。購房人在同開發(fā)商簽訂購房合同時，前期物業(yè)服務合同也應當作為購房合同附件出現(xiàn)。

　　“之前，不少開發(fā)商對于在小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主大會并不積極，而這種‘不作為’也造成了小區(qū)‘主人’的缺失。新《辦法》中，開發(fā)商被要求扛起前期物業(yè)服務責任，他們推動成立業(yè)主大會的積極性將更加明顯?！笔凶〗ㄎ飿I(yè)處處長于良告訴記者。

　　根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商要想把前期物業(yè)過渡到業(yè)主大會，必須經(jīng)過兩道程序：第一，支持業(yè)主或者主動申請成立業(yè)主大會，第一次業(yè)主大會的費用由開發(fā)企業(yè)承擔。只要召集滿占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，便可向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。第二，前期物業(yè)必須經(jīng)過業(yè)主或者是業(yè)主和開發(fā)商共同委托的第三方監(jiān)理機構(gòu)進行查驗，通過評估后，開發(fā)商才能把前期物業(yè)責任交出，由業(yè)主大會承接。

　　政策影響：前期物業(yè)的規(guī)定捎帶手地也打擊了開發(fā)商的捂盤行為。依新《辦法》規(guī)定，物業(yè)主要配套設施設備和相關場地能夠共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。而且還規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的才能申請成立業(yè)主大會。新《辦法》實施以后，如果再“分期分批”開盤，會讓開發(fā)商肩上承擔的物業(yè)費擔子更重。

　　如果按照每平方米每月2元的物業(yè)費計算，一個住宅面積達到5萬平方米的小區(qū)，開發(fā)商每個月就得掏出10萬元，業(yè)主大會的籌備期以3個月計，3個月的時間開發(fā)商要為購房人支付30萬元的物業(yè)費。如果拖的時間越長，費用會越高。

　　樓商說法：北京嘉恒置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長李磊表示，從北京市近幾年不斷出臺的政策來看，小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范性和可操作性日漸增強，“如果開發(fā)商不僅承擔入住前的管理成本，而且包括在業(yè)主大會成立之前，或者業(yè)主大會籌備組成立三個月之內(nèi)的物業(yè)費，應該能夠敦促開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)盡快協(xié)助成立業(yè)主大會，這對于小區(qū)未來的管理和業(yè)主自治都很有利?！?

　　據(jù)了解，根據(jù)北京市原來的相關規(guī)定，開發(fā)商需要承擔的前期物業(yè)管理費用，包括建安成本2%的開辦費以及未出售物業(yè)的管理費用，但不包括業(yè)主大會成立之前的小區(qū)物業(yè)管理費用。

　　小區(qū)車庫先盡著“自家人”

　　政策規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。建設單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設單位調(diào)整租金時應當與全體業(yè)主協(xié)商。

　　焦點解讀：因為車庫使用而發(fā)生的業(yè)主同開發(fā)商之間的糾紛，也是現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)的矛盾焦點之一。在新《辦法》中，首次制定專門條款，規(guī)定車庫使用要優(yōu)先滿足業(yè)主需求：小區(qū)車位不得出售給非業(yè)主；開發(fā)商如果要出租這些車位，也得先盡著業(yè)主再考慮“外人”，而且租期不得超過6個月；如果開發(fā)商中途想要調(diào)高車位租金，也得先與全體業(yè)主協(xié)商。

　　不得以欠物業(yè)費為由停水斷電

　　政策規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，應當向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務。

　　焦點解讀：你欠我費，我就斷你的電、停你的水，讓你生活不舒服。在新的辦法中，這種目前市場上常見的招數(shù)，被堅決喊停。任何物業(yè)服務企業(yè)，都不得以業(yè)主欠交物業(yè)費為由，限制或者變相限制專業(yè)服務，不可以斷水斷電、停止供暖供氣。另外，物業(yè)公司接受委托代收水、電、熱、通信、有線電視等費用時，必須向業(yè)主出具相關發(fā)票，不得據(jù)為己有。

　　新老物業(yè)交替有權(quán)責

　　政策規(guī)定：物業(yè)服務合同期限屆滿前，全體業(yè)主應當共同決定物業(yè)管理方式、服務內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務企業(yè)等事項。原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。

　　焦點解讀： 鬧得紛紛揚揚的建外SOHO“物業(yè)門”，最初的起因就是新老物業(yè)在交替時，互相都不愿意退出小區(qū)，致使兩批工作人員在小區(qū)內(nèi)辦公，井然有條的秩序反而變得一塌糊涂。但是，從今年10月1日之后，不論以任何借口拖延、拒絕辦理物業(yè)交接，老物業(yè)公司都會被處以責罰。原物業(yè)服務企業(yè)逾期不撤出的可處10萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機關組織接管。而新的物業(yè)公司，也不得以委任合同作為“欽定詔書”，不能強行接管，否則也將被處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。這一條款，讓新老物業(yè)雙方都被套上了“緊箍咒”。

　　物業(yè)公司每年定期曬賬單

　　政策規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的規(guī)定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務企業(yè)應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算，業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。

　　焦點解讀：針對一直遭市民異議的“物業(yè)服務成本不透明”問題，新《辦法》中明確要求，物業(yè)服務企業(yè)應當每一季度公示一次收支預算，在顯著位置曬曬自己的賬單成本。

　　今年4月份，北京市物業(yè)管理協(xié)會曾公布了本市一季度城區(qū)普通商品住宅物業(yè)服務成本信息。市住建委相關負責人表示，今后還將繼續(xù)組織調(diào)研，定期公布物業(yè)服務過程中所涉及的人工、物料和能耗等成本細目和價格標準，讓老百姓做到明白消費。另外，北京市關于住宅物業(yè)服務等級標準的初稿已見雛形，將原來一至三級的物業(yè)服務等級，擴大至一到五級，大概涵蓋了300多項內(nèi)容，下一步將面向公眾征求意見。在五項等級中，每一個級別費用是多少、需要擦幾次玻璃、掃幾遍地面等等，都將條理明晰。

　　業(yè)主可請第三方評估物業(yè)

　　政策規(guī)定：業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務合同的，建設單位應當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交七項材料。全體業(yè)主承接前應當對物業(yè)共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行查驗，也可以共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗。

　　焦點解讀：“屋外、走廊、外墻、設施設備……對于共用部分的查驗交接和物業(yè)服務質(zhì)量的評估，北京市目前正在積極培育獨立的物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理機構(gòu)，鼓勵住宅各方委托監(jiān)理機構(gòu)，對物業(yè)項目收費標準、物業(yè)項目接管驗收、物業(yè)服務項目質(zhì)量等，進行客觀公正的評估監(jiān)督。”市住建委物業(yè)處處長于良介紹。

　　據(jù)了解，北京市現(xiàn)已具備第三方評估雛形的監(jiān)理機構(gòu)已有三家。除了對前期物業(yè)服務情況進行查驗，特別是設施、設備的維護外，監(jiān)理機構(gòu)還可以對物業(yè)公司提供的服務內(nèi)容與其收費標準是否相符，給出評估判斷。如果某物業(yè)公司被裁定為“價質(zhì)不符”，業(yè)主可以持評估報告同企業(yè)“討價還價”。

　　物業(yè)重大事項表決“化整為零”

　　單元業(yè)主可自定大修基金使用

　　方莊某小區(qū)曾發(fā)生過一個案例，小區(qū)有10棟樓，其中一棟樓的電梯壞了，必須動用公共維修基金。但業(yè)主大會卻遲遲湊不齊50%的業(yè)主進行表決。

　　今天出臺的《北京市物業(yè)管理辦法》中有一條，“可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)物業(yè)管理事項。”華倫律師事務所律師崔保國告訴記者，該條規(guī)定有針對性地方便了公共維修基金的啟動。“很多業(yè)主對不涉及自身利益的事一般不關心，所以造成了維修基金啟動難。通過這種‘化整為零’的方式，能夠很快地解決如電梯維修、防水層漏水等具體問題。”

　　可以樓層為單位

　　決定物業(yè)事項

　　政策規(guī)定：新《辦法》創(chuàng)新了業(yè)主大會表決形式，明確可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)物業(yè)管理事項。

　　焦點解讀：市住建委介紹，現(xiàn)有的法規(guī)中，對于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)事項管理都必須通過業(yè)主大會投票決定，一般重大事項需要一半以上的業(yè)主同意，而像變更物業(yè)等重大事項則需要三分之二的業(yè)主同意方可實現(xiàn)。但由于召集全體業(yè)主開會在實際中存在著很多困難，所以，新《辦法》明確了幢、單元、樓層可以共同決定本單位的物業(yè)事項，如有需要，單元業(yè)主可以自己決定啟動公共維修基金的使用。

　　業(yè)主可以自管物業(yè)

　　政策規(guī)定：新《辦法》規(guī)定，未選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)或者個人。

　　焦點解讀：據(jù)市住建委介紹，業(yè)主可以對小區(qū)物業(yè)實行自治也是創(chuàng)新的亮點之一。在目前的實際中，物業(yè)公司往往是由開發(fā)商推薦或指定，業(yè)主無法進行選擇。所以，新《辦法》中首次提出，未選聘物業(yè)企業(yè)的小區(qū)業(yè)主可以通過共同決定的方式，將各專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)或者個人，如小區(qū)園林綠化、環(huán)衛(wèi)、保安等事項，可以通過業(yè)主集體授權(quán)業(yè)主大會單獨和相關單位簽訂合同或合約進行管理。

　　“已經(jīng)有部分規(guī)模較小的小區(qū)開始實施自治，效果還不錯。自治能夠提高業(yè)主參與管理的積極性，對于解決物業(yè)糾紛提供了一個新的模式?！庇诹颊f。

　　典型案例：品閣小區(qū)是一個建筑面積僅2.5萬平方米的社區(qū)，只有一棟樓。在2004年業(yè)主入住之時，遭遇了與眾多小區(qū)極其相似的維權(quán)經(jīng)歷。業(yè)主雖然按時繳納物業(yè)費，但丟東西、毀壞車輛的事件屢有發(fā)生。2006年9月，前期物業(yè)撤離小區(qū)。無奈之下，小區(qū)業(yè)主決定自治管理。2007年，品閣小區(qū)注冊成立了京城第一家“自管”公司?！白灾巍?年以來，該小區(qū)的物管費從以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，3年降低了42%，還興建了19個項目，小區(qū)運轉(zhuǎn)平穩(wěn)有序。

　　據(jù)介紹，北京目前有3個自治小區(qū)，另外兩個是馨蓮茗園和水木清華，都是2008年底開始自治的，馨蓮茗園采用業(yè)委會自己成立物業(yè)公司進行小區(qū)管理，水木清華則與居委會合作進行管理。

　　商住分不同物業(yè)管理區(qū)

　　政策規(guī)定：建設單位應當在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。物業(yè)主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　焦點解讀：在目前的北京住宅市場上，小區(qū)下面是底商、上面是住宅，商住混合的現(xiàn)象不在少數(shù)。在之前的物業(yè)管理規(guī)定中，住宅和非住宅部分在物業(yè)管理區(qū)域上，并沒有明確劃分。此次出臺的新辦法中，明確了開發(fā)商在銷售房屋前，必須明確劃分物業(yè)管理區(qū)域，住宅和非住宅部分應該分立開來。

　　另外，對于開發(fā)商應當配建的物業(yè)服務用房，要求建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。服務用房應包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務用房的坐落位置（具體到樓棟、房號）。

　　街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)督導業(yè)主大會

　　政策規(guī)定：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業(yè)主大會會議?；I備組中非建設單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告，作為備案的材料之一。

　　焦點解讀：依據(jù)新規(guī)，街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)必須指派一人擔任業(yè)主大會籌備組組長，在業(yè)主大會運行階段，負責監(jiān)督指導，協(xié)調(diào)解決糾紛和矛盾。

　　至于業(yè)主大會的具體啟動要求，是當物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。另外，在新的《辦法》中，業(yè)委會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。