5月24日，位于北三環(huán)的太陽公元預(yù)售證獲批，預(yù)售均價(jià)高達(dá)44959元/平米，成為新政后首個(gè)預(yù)售放行的高端住宅項(xiàng)目。此前，北京市場一直在流傳一個(gè)說法：北京市住建委不給高端樓盤發(fā)放預(yù)售證。

上周，北京市住建委有關(guān)人士否認(rèn)了這一傳言。但從市場狀況來看，單價(jià)3萬元以上的高端住宅在近兩個(gè)月確實(shí)極少得到預(yù)售證。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高端住宅被疑“雪藏”有兩方面的原因，一是有關(guān)部門放緩高價(jià)盤預(yù)售證的發(fā)放確實(shí)存在；二是開發(fā)商自己對于高端項(xiàng)目的推盤節(jié)奏發(fā)生變化，新政下他們有了新的考量。

多個(gè)高端住宅預(yù)售證“難產(chǎn)”

5月上旬，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)(博客)在微博中透露，“北京不給高價(jià)房發(fā)放預(yù)售許可證”，一時(shí)間引來眾多爭議，有網(wǎng)友更是直言，“北京樓市成交均價(jià)下降的效果是被人為拉低的”。

之后，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人“辟謠”，稱北京沒有不對高價(jià)樓盤發(fā)預(yù)售許可證的規(guī)定，有關(guān)部門仍在按規(guī)定程序?qū)徟鷺潜P的預(yù)售申請。

5月24日，定價(jià)4萬余元/平米的太陽公元預(yù)售獲批?！跋蚰硞€(gè)高價(jià)樓盤發(fā)放預(yù)售證，并不能說明高價(jià)樓盤獲得預(yù)售證全面放開，關(guān)鍵要看其他一批高價(jià)樓盤是否能陸續(xù)取得預(yù)售證。”一位大型地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為。

另一方面，一些資金鏈較為寬松的地產(chǎn)商并不急于旗下高端項(xiàng)目的變現(xiàn)。一家大型地產(chǎn)商京北項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對記者表示，近期市場成交低迷，尤其是高端住宅一季度以及4、5月的銷售狀況都不太好，目前該項(xiàng)目并不打算開盤，也就不去申請預(yù)售證。

本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)近兩個(gè)月的樓盤預(yù)售證發(fā)現(xiàn)，除了太陽公元等極少數(shù)項(xiàng)目外，單價(jià)3萬元以上的項(xiàng)目均未出現(xiàn)。

有分析人士認(rèn)為，房企追求高利潤率的沖動(dòng)，與政府平抑房價(jià)的需求之間，產(chǎn)生了矛盾，雙方目前處于博弈階段，高價(jià)房預(yù)售證放緩不言而喻。

高地價(jià)助推住宅高端化趨勢

多個(gè)業(yè)內(nèi)人士表示，目前北京樓市供應(yīng)中，住宅化高檔趨勢明顯。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，土地交易價(jià)格居高不下，“天價(jià)地王”屢被刷新的背景下，開發(fā)企業(yè)為了追逐較高的利潤回報(bào)，必然會(huì)選擇開發(fā)高端住宅，商品房供給將出現(xiàn)泛豪宅化傾向。

清華大學(xué)博士、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹指出，高地價(jià)迫使更多開發(fā)企業(yè)提高產(chǎn)品定位，充沛的流動(dòng)性與旺盛的投資需求，則推動(dòng)了住宅需求的整體高端化。

在開發(fā)企業(yè)中，出現(xiàn)了規(guī)?；?、快周轉(zhuǎn)的公司產(chǎn)品向高端延伸的趨勢。如以規(guī)?；Q的萬科，2009年在北京推出了萬科公園五號(hào)、萬科藍(lán)山等高端定位項(xiàng)目，沖擊高端市場，并明確提出，今后要從郊區(qū)大盤開發(fā)商，轉(zhuǎn)變成全生命周期住宅產(chǎn)品的提供者；保利也在2009年集中推出保利壟上、保利香雪山等別墅高端項(xiàng)目，今年更計(jì)劃在沈陽、天津、重慶、廣州等地集中推出高端盤。

在北京，多個(gè)樓盤一年之內(nèi)邁向高端。太陽公元甫一入市單價(jià)僅為1.8萬元左右，后一路攀升至2.5萬元、3萬元、4萬元，成為北京去年漲幅最大的樓盤之一；華潤紅山世家，從年初的每平米1.4萬元起漲至年底的3萬元左右；遠(yuǎn)洋萬和城，從每平米2.5萬元漲到4萬元左右，也不超過一年。

“在流動(dòng)性充裕的背景下，一線城市尤其是核心地段的高端物業(yè)，被視為資金保值增值的最佳方式，因而成為許多富人投資的首選?！焙鷿櫚俑话駝?chuàng)始人胡潤表示。

在這樣的背景下，中國內(nèi)地高端物業(yè)開發(fā)商綠城中國，其2009年的銷售額翻了三番，達(dá)到530億元，僅次于萬科；產(chǎn)品線偏高端的華潤置地，也在2009年首次晉身百億俱樂部。

存貨去化周期變慢下的降價(jià)壓力

華潤置地北京公司人士對本刊記者表示，公司的策略是，城市核心區(qū)的項(xiàng)目，要最大限度地挖掘其價(jià)值，提升利潤率，而郊區(qū)、五環(huán)外項(xiàng)目，則適當(dāng)?shù)仄絻r(jià)推盤。

這也是萬科的策略。不同于2007年，今日的萬科已經(jīng)難言大規(guī)模降價(jià)。其在一線城市的高端產(chǎn)品線，也是提升利潤的重要來源。正如萬科總裁郁亮所言，萬科已經(jīng)過了大規(guī)模擴(kuò)張的青春期，追求慢增長以及利潤率是萬科新的玩法。而高端住宅的高利潤率，已經(jīng)被去年以來的市場驗(yàn)證。

但另外一些數(shù)據(jù)，反映了一些房企潛在的風(fēng)險(xiǎn)，以及降價(jià)邏輯的存在。

“規(guī)模化地產(chǎn)商的高端延伸，可能意味著更大的風(fēng)險(xiǎn)?！倍披惡缯f，世界各國的經(jīng)驗(yàn)都表明，高端住宅相對于普通住宅，其需求和價(jià)格具有更強(qiáng)的周期波動(dòng)———高端住宅的購買力中相當(dāng)一部分來自投資需求，而從歷史上看，投資需求在各個(gè)市場上都具有“追漲殺跌”的特性。

中原地產(chǎn)市場研究員表示，目前市場觀望情緒顯現(xiàn)，即使是高端買家，其對品質(zhì)額外付費(fèi)意愿也顯著下降。

本刊記者統(tǒng)計(jì)顯示，包括萬科、綠城等在內(nèi)的大型地產(chǎn)商一季度銷售去化率均在下降。以綠城為例，輝立證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)認(rèn)為，綠城集團(tuán)今年前4個(gè)月的新開房源的銷售去化率呈現(xiàn)下降趨勢，前四個(gè)月平均去化率為65%，而2009年下半年這一數(shù)字為82.8%。前四個(gè)月僅完成全年目標(biāo)的21%，明顯低于內(nèi)房股同行30%的平均水平。

萬科的內(nèi)部數(shù)據(jù)研究也涉及到了“存貨去化周期”變慢，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2010年3月底，深圳一手住房市場“存貨量約為193萬平方米，存貨去化期上升至8.3個(gè)月”。而今年2月份，萬科存貨去化周期還是7.1個(gè)月，1月份，這一指標(biāo)只有5個(gè)月。

另外萬科一季報(bào)銷售數(shù)據(jù)顯示，一季度珠三角市場實(shí)現(xiàn)銷售面積27萬平方米，銷售收入41.6億元，同比分別下降了45.1%和7.2%。而一季度僅完成全年銷售計(jì)劃的19%。

輝立證券認(rèn)為供應(yīng)量上升，銷售價(jià)格處于高位以及政府的調(diào)控預(yù)期，影響了綠城2010年的物業(yè)銷售速度。隨著調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，2季度綠城的銷售去化率預(yù)計(jì)將下滑至30%-40%左右，而3季度公司的物業(yè)供應(yīng)放量，將迫使公司對價(jià)格和銷售速度做出選擇。

“我們認(rèn)為，銷售價(jià)格下調(diào)10%，而銷售去化率保持在30%以上是綠城可能的選擇?！陛x立證券研究人士表示。

而對于萬科是否會(huì)降價(jià)，何時(shí)降價(jià)？一位接近萬科的資深銷售代理人士認(rèn)為，3個(gè)月內(nèi)，萬科或?qū)⑷嬲{(diào)整其產(chǎn)品價(jià)格體系，整體幅度將在10%-30%之間。

■ 記者觀察

下半年偽豪宅將露餡

2007年10月25日，萬科17億元奪得了朝陽區(qū)西大望路27號(hào)住宅地，樓面地價(jià)為11409元/平方米，創(chuàng)下了當(dāng)年京城出讓土地樓面價(jià)新高。但之后市場下行，這一地塊給萬科帶來了麻煩，還被計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

2009年，北京土地市場火爆非凡，包括廣渠路10號(hào)地、奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊以及豐臺(tái)區(qū)六里橋地塊的樓面地價(jià)，都超過了1.5萬元/平米。萬科西大望路地塊因此得以“解套”，該地塊推出的住宅首期售價(jià)達(dá)3萬元/平米。

萬科副總裁、北京公司總經(jīng)理毛大慶認(rèn)為，今年下半年，隨著前年、去年眾多高價(jià)地入市，屆時(shí)這些項(xiàng)目如何定價(jià)，會(huì)對市場有非常大的影響。

本報(bào)記者調(diào)查顯示，去年以來，北京高檔住宅有平均15%的議價(jià)空間，說明此類產(chǎn)品并非對外宣稱的那樣熱銷，尤其是隨著整體市場銷售放緩，高檔住宅的議價(jià)空間會(huì)更大，尤其是部分本來屬于普通住宅，但隨著房價(jià)快速上漲而漲至高檔住宅的那些偽豪宅（價(jià)格上漲而產(chǎn)品沒有變化），將暴露出它們的真實(shí)面目，有可能大幅降價(jià)銷售。

而對于那些拿了高價(jià)地的地產(chǎn)公司來說，如果沒有能力開發(fā)出適應(yīng)市場的產(chǎn)品，價(jià)格與價(jià)值偏離太大，也將面臨存貨跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。