昨天，《北京市物業(yè)管理辦法》正式出臺(tái)，該辦法將于10月1日正式開(kāi)始實(shí)施，同時(shí)廢止《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》。

新《辦法》首次提出了前期物業(yè)、質(zhì)價(jià)相符、業(yè)主決策平臺(tái)等新概念，對(duì)業(yè)委會(huì)啟動(dòng)、換屆，物業(yè)更替交接等難題進(jìn)行了規(guī)范和制約，而這些新舉措將幫助業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司之間形成聯(lián)動(dòng)，更有效地維護(hù)社區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的日常維護(hù)和管理。

市法制辦副主任李靈雁表示，物業(yè)管理突出問(wèn)題主要存在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段遺留的問(wèn)題影響到后期物業(yè)管理、業(yè)主委員會(huì)成立困難、物業(yè)服務(wù)不規(guī)范等三方面。2003年北京市就開(kāi)始啟動(dòng)《物業(yè)管理辦法》規(guī)章的調(diào)研，經(jīng)過(guò)這么多年的工作，基本問(wèn)題暴露比較充分，解決這些問(wèn)題的措施也相對(duì)比較成熟。所以把這個(gè)《辦法》列入2009年的規(guī)劃，最近通過(guò)市政府正式頒布實(shí)施。

焦點(diǎn)

驗(yàn)收前開(kāi)發(fā)商出物業(yè)費(fèi)

規(guī)定

建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。建設(shè)單位可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

【解讀】 市住建委物業(yè)處處長(zhǎng)于良表示，按照目前的新房交驗(yàn)程序，業(yè)主往往只驗(yàn)收了自己屋內(nèi)的設(shè)施，也就是自己購(gòu)買的專有部分。但整個(gè)小區(qū)公共部位卻幾乎沒(méi)有人注意到，更沒(méi)有人去檢查驗(yàn)收。而物業(yè)企業(yè)的服務(wù)絕大部分集中在公共部位。一旦業(yè)主在驗(yàn)收書上簽字，而公共部分也通過(guò)檢驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商就與物業(yè)完成交接。一旦公共部分遇到質(zhì)量問(wèn)題，影響了業(yè)主的生活，業(yè)主就會(huì)把責(zé)任和矛頭對(duì)準(zhǔn)物業(yè)公司，而物業(yè)公司又往往希望開(kāi)發(fā)商維修，這影響了整個(gè)小區(qū)公共部分設(shè)施的使用，并形成惡性循環(huán)。

于良說(shuō)，此次提出前期物業(yè)的概念，就是要杜絕這種情況的循環(huán)發(fā)生。今后驗(yàn)收房屋將分為兩個(gè)部分，業(yè)主不僅需要驗(yàn)收自己的專有部分，還要驗(yàn)收整個(gè)小區(qū)的公共部分和公共設(shè)施，只有當(dāng)公共設(shè)施也通過(guò)驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商才能與物業(yè)公司完成交接，而此前的物業(yè)費(fèi)用都將由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。目前，實(shí)操細(xì)則正在制定過(guò)程之中，十一前就會(huì)發(fā)布并實(shí)施。

業(yè)主可委托第三方驗(yàn)房

規(guī)定

全體業(yè)主收房前應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。

【解讀】 于良說(shuō)，業(yè)主可委托第三方驗(yàn)房，就是類似于各種監(jiān)理，且獨(dú)立于物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商，又具有社區(qū)公共部位、設(shè)施驗(yàn)收專業(yè)知識(shí)的機(jī)構(gòu)。目前北京已經(jīng)出現(xiàn)多家類似的機(jī)構(gòu)，市住建委將對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督和監(jiān)管。今后，業(yè)主、物業(yè)公司或開(kāi)發(fā)商，都可以委托這樣的機(jī)構(gòu)，對(duì)小區(qū)公共部位和設(shè)施進(jìn)行評(píng)估和驗(yàn)收，讓各方可以有令人信服的檢驗(yàn)結(jié)果。

“物業(yè)糾紛最容易發(fā)生在物業(yè)交接環(huán)節(jié)?！庇诹颊f(shuō)，第三方監(jiān)管可以幫助業(yè)主在與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行前期物業(yè)交接，以及入住后更換物業(yè)時(shí)，對(duì)小區(qū)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行評(píng)估；也可以協(xié)助業(yè)主在選擇物業(yè)企業(yè)時(shí)，測(cè)算物業(yè)費(fèi)價(jià)格；幫助業(yè)主監(jiān)測(cè)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，避免發(fā)生糾紛。

拖欠物業(yè)費(fèi)不能停水電

規(guī)定

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)企業(yè)接受委托代收這些費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

【解讀】 此前，物業(yè)公司和業(yè)主產(chǎn)生糾紛后，往往使用停水、停電等辦法制約業(yè)主，影響業(yè)主正常生活，也使得交費(fèi)業(yè)主遭遇無(wú)妄之災(zāi)。《辦法》實(shí)施后，物業(yè)公司再用這種辦法就是違法?！掇k法》明確，任何物業(yè)企業(yè)，都不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)為由，限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)，不可以斷水?dāng)嚯姟⑼Ｖ构┡?。另外，物業(yè)公司接受委托代收水、電、熱、通信、有線電視等費(fèi)用時(shí)，必須向業(yè)主出具相關(guān)發(fā)票，不得據(jù)為己有。