□今報(bào)記者 袁瑞清
兩房變?nèi)?、三房變四房、三房變五房，小到幾平方米的露臺(tái)，大到十幾平方米的入戶花園……當(dāng)前，各種樣式的“購房送面積”遍布樓市。新浪樂居的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，九成購房者對“送面積”滿意度極高。
●鄭州1/3的樓盤存在送面積現(xiàn)象
戶型上標(biāo)的建筑面積是88平方米，仔細(xì)觀察發(fā)現(xiàn)，該套房源還有兩個(gè)不屬于建筑面積的大空間，一個(gè)緊臨客廳，一個(gè)靠近廚房，加上贈(zèng)送的陽臺(tái)、飄窗等，88平方米的房子立馬升級(jí)為100平方米的三房，“得房率”高得令人咋舌。
近期，鄭州搜房網(wǎng)一個(gè)“圍觀兩房兩廳的經(jīng)典戶型”的帖子引發(fā)網(wǎng)友熱議。在其曝光的某樓盤的戶型圖上，超大面積贈(zèng)送成為網(wǎng)友爭論的焦點(diǎn)。
其實(shí)，“購房送面積”并不是什么新鮮花樣，記者走訪樓盤發(fā)現(xiàn)，采用這種“購房送面積”促銷手段的樓盤不在少數(shù)。
業(yè)內(nèi)人士介紹，最早實(shí)行贈(zèng)送面積銷售方式的當(dāng)數(shù)21世紀(jì)社區(qū)的新樓中樓，挑高4.7米空間，一時(shí)引領(lǐng)風(fēng)氣之先。此后，購房送面積在鄭州逐漸流行。
比如于10月16日開盤的喜多家，房源戶戶送面積，單套最大贈(zèng)送面積為23平方米。鑫苑現(xiàn)代城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]10月加推新房源，并推出6重大禮，其中一條就是贈(zèng)送5.8米挑高花園露臺(tái)，面積可達(dá)10平方米。曾在8月熱銷的中豪·匯景灣，更以高達(dá)40平方米的贈(zèng)送面積，受到不少購房者的追捧。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前樓市中，約1/3左右的樓盤存在送面積現(xiàn)象，單套戶型贈(zèng)送面積比普遍在10%～15%之間，有的甚至高達(dá)40%~50%，如果按贈(zèng)送面積與套內(nèi)面積比計(jì)算，個(gè)別樓盤“偷面積”甚至達(dá)100%。其中尤以復(fù)式、別墅產(chǎn)品最為普遍。
●鄭州尚未出臺(tái)政策約束“灰空間”“贈(zèng)送面積”還有一個(gè)代名詞，即“灰空間”。隨著各種矛盾的日益尖銳。關(guān)于約束“贈(zèng)送空間”的各種政策也開始在多個(gè)城市出現(xiàn)。
廈門、廣州、杭州等地都對“贈(zèng)送面積”做出了具體規(guī)定。比如廈門規(guī)定，住宅建筑陽臺(tái)進(jìn)深不應(yīng)超過1.8米；凸窗挑出建筑外墻部分的高度應(yīng)小于2.2米等。
記者隨后咨詢了鄭州市規(guī)劃局，被告知，并無類似具體規(guī)定。一名工作人員說，開發(fā)商將原設(shè)計(jì)中挑空的客廳加樓板以及將頂層閣樓加高等“贈(zèng)送面積”，屬于改變規(guī)劃，是應(yīng)該報(bào)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的，否則，規(guī)劃部門要根據(jù)規(guī)定進(jìn)行查處。
房管局測繪有關(guān)人員說，測繪人員將根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格按照房屋的實(shí)際面積進(jìn)行測量，并將實(shí)測數(shù)字報(bào)送發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的部門，也就是說，客廳加隔板及頂樓加高后比原設(shè)計(jì)新產(chǎn)生的面積，也都將計(jì)算在房屋的面積之內(nèi)。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商敢于鉆空子，主要是進(jìn)行面積營銷的風(fēng)險(xiǎn)與收益嚴(yán)重不平衡造成的，因?yàn)槊吭黾右黄椒矫椎慕ㄖ娣e，就能多收入幾千元甚至上萬元，而一旦被發(fā)現(xiàn)，視情況交點(diǎn)罰金就了事。“建設(shè)前有審批制度，建成后卻沒有嚴(yán)厲的處罰措施，可以說是整個(gè)監(jiān)督處罰機(jī)制不完善，導(dǎo)致了一些開發(fā)商的膽大妄為”。
一名業(yè)內(nèi)人士直言不諱地指出，拿到了開工許可后，開發(fā)商擅自更改規(guī)劃已不是什么新鮮事，對此，只有嚴(yán)厲的事后處罰機(jī)制才能對開發(fā)商起到震懾作用。
■調(diào)查“偷”來面積并非“免費(fèi)午餐”□今報(bào)記者袁瑞清
對于購房者而言，免費(fèi)贈(zèng)送的面積，不異于“免費(fèi)的午餐”。但是，贈(zèng)送面積真的實(shí)惠嗎？
鄭州某建筑公司一名設(shè)計(jì)人員向記者透露，“贈(zèng)送面積”其實(shí)是開發(fā)商的一種促銷手段，與商場搞促銷有異曲同工之妙。“比如一套房子，總價(jià)50萬元，正常面積應(yīng)該是100平方米，也就是每平方米5000元，可房產(chǎn)商硬要把它整成70平方米，然后說送你30平方米，但單價(jià)卻變成了7000多元一平方米”。
開發(fā)商請客，業(yè)主買單
不少人笑言，“贈(zèng)送面積”其實(shí)是開發(fā)商請客，業(yè)主買單。我們不妨來算一算。比如東區(qū)某樓盤的一套房子的產(chǎn)權(quán)面積為108㎡，單價(jià)為6900元/㎡，總價(jià)為745200元，加上“贈(zèng)送面積”實(shí)得面積為134㎡。
購房者的普遍計(jì)算方法為：745200元÷134㎡=5561元/㎡。此單價(jià)雖然略高于周邊房源，但加上贈(zèng)送面積還是讓人感覺很超值。
然而，購房者不知道的是，這種計(jì)算方法并不準(zhǔn)確。對于“贈(zèng)送面積”，開發(fā)商不支付土地成本、沒有報(bào)規(guī)、報(bào)建等費(fèi)用，只產(chǎn)生修建成本，我們按1000元/㎡來計(jì)算，“贈(zèng)送面積”需花費(fèi)開發(fā)商26㎡×1000元/㎡=26000元。這個(gè)金額才是開發(fā)商所謂的“贈(zèng)送”。
所以，正確的計(jì)算方法應(yīng)該是這樣的，（745200元-26000元)÷108㎡=6659元/㎡，事實(shí)上單價(jià)比之前貴了1098元。并且，這個(gè)26㎡的“贈(zèng)送面積”是得不到法律認(rèn)可的。
后期裝修成本不容忽視
后期的裝修成本也常容易被購房者所忽視。贈(zèng)送面積大多分為兩種，一是閣樓、挑高等空間面積贈(zèng)送，二是露臺(tái)之類的外置面積贈(zèng)送。不論是哪一種贈(zèng)送面積，都需要業(yè)主進(jìn)行搭建或特殊裝修，其造價(jià)成本比普通裝修高出許多。
比如露臺(tái)，記者咨詢一家家裝公司得知，封閉露臺(tái)的價(jià)格很高，尤其是在有些新建社區(qū)規(guī)定不許有悖原外檐風(fēng)格的情況下，很多業(yè)主只能選擇全中空玻璃封閉，其材料每平方米售價(jià)在400~600元之間，通常封閉一個(gè)占地5~7平方米的露臺(tái)成本都會(huì)超過3萬元。
除此之外，增加的面積也需要與居室其他部位進(jìn)行同檔次、同風(fēng)格裝修，因此這部分增加面積的裝修成本較高，購房者還需提前做好預(yù)算。
■參謀揭秘開發(fā)商怎樣“偷面積”
李樂是一名資深驗(yàn)房師，在鄭州從事驗(yàn)房行業(yè)多年。在采訪中，他給記者總結(jié)了一些開發(fā)商“偷面積”的常用手法。
低臺(tái)凸窗和落地凸窗
把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可偷到面積。
目前“偷術(shù)”又有了很大改進(jìn)，在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會(huì)有“低臺(tái)”，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)”往往可以打掉，使凸窗部分的層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。
超大入戶花園和大陽臺(tái)
入戶花園和陽臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，通過做大面積入戶花園和陽臺(tái)“偷面積”屬于偷功中的重招，這一招不但能偷到很大面積，甚至能“搶”——搶出一個(gè)房間！
贈(zèng)送大露臺(tái)
無蓋的露臺(tái)通常采用退臺(tái)的方式實(shí)現(xiàn)，上蓋高度達(dá)到或超過兩個(gè)層高的陽臺(tái)也視為露臺(tái)，均不計(jì)入建筑面積，是能偷到最大面積的方式。在贈(zèng)送大露臺(tái)中，開發(fā)商往往將大露臺(tái)與客廳或者臥室相連。
贈(zèng)送半地下室、地下室
一樓住戶贈(zèng)送半地下室，開發(fā)商的做法是通過一個(gè)樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機(jī)結(jié)合起來。有些則與入戶花園結(jié)合，成為一個(gè)極富個(gè)人情趣的私密空間。
隱藏式衣櫥
隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用做儲(chǔ)藏室。
在裝修的時(shí)候，購房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。
層高做大，增加豎向可利用空間
這種做法已經(jīng)廣為流傳于小戶型中。在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高后，在上層做一個(gè)層高低于2.2米的閣樓，使空間得到充分利用。
空中單元連廊
在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過道，房屋驗(yàn)收后，分割給兩戶人家，作為自己的私人空間，多出一個(gè)休閑空間。
■律師觀點(diǎn)“贈(zèng)送面積”無法律保障
河南國基律師事務(wù)所律師申繼東在接受記者采訪時(shí)說，只有在產(chǎn)權(quán)證上登記的面積才是合法的，贈(zèng)送的面積如果不寫進(jìn)房產(chǎn)證，遇到產(chǎn)權(quán)糾紛等問題時(shí)，將得不到法律保障。
他表示，大多數(shù)“贈(zèng)送”的面積只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，如獨(dú)立使用的露臺(tái)、花園等，有的是屬于業(yè)主共有部分，開發(fā)商不能約定為屬于某一戶業(yè)主使用，如公共的樓頂平臺(tái)等。
“‘贈(zèng)送面積’因?yàn)椴粚儆诋a(chǎn)權(quán)面積，所以今后如果遇到贈(zèng)送面積縮水、拆遷、出售、繼承、抵押等情況時(shí)，購房者的權(quán)益將很難得到保護(hù)，極易產(chǎn)生糾紛”。
他提醒購房者，在購買有“贈(zèng)送面積”的房屋時(shí)，要弄清楚贈(zèng)送的面積是否算建筑面積，如果算，那就是開發(fā)商真真正正的“贈(zèng)送”；如果不算，購房者得到的其實(shí)只有使用權(quán)。
他說，比如產(chǎn)權(quán)證上100平方米的房子，開發(fā)商只收90平方米的錢，那10平方米才能算是真正的“送面積”。
申繼東說，購房者在購買新房時(shí)，要細(xì)看合同條款，涉及贈(zèng)送面積，要弄清楚該贈(zèng)送面積是否合法，是否與規(guī)劃相符，如果變更了規(guī)劃，是否辦理了相應(yīng)的變更手續(xù)。
