為了遏制房價(jià)過高過快增長，4月17日國務(wù)院出臺(tái)了新“國十條”，這次被稱為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)確確實(shí)實(shí)地影響到了各地樓市，各地紛紛發(fā)布房產(chǎn)新政，落實(shí)“國十條”。

北京4月30日發(fā)布的“京十二條”堪稱“最嚴(yán)厲”，“京十二條”中明確要求，商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房；不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購房貸款；同一購房家庭只能新購買一套商品住房?？偠灾?，“京十二條”可以提煉成四個(gè)字：“不讓炒房”！4月中旬出臺(tái)的“國十條”已經(jīng)使北京4月份的樓市成交在一個(gè)月內(nèi)就“實(shí)現(xiàn)”了從成交火爆到成交冷清的“逆轉(zhuǎn)”。

新政擊中貸款“命門” 購房人貸款被拒

銀行暫停對(duì)不能提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放房貸后，短短半個(gè)月時(shí)間，第三套房貸和不能提供1年以上納稅證明或社保繳納證明的外地人房貸，在北京各家商業(yè)銀行已難覓蹤跡。個(gè)貸機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，新規(guī)出臺(tái)后，每天拒掉的單子都在十幾單以上，占到了總申請量的兩成，比平時(shí)增加了十幾倍。

據(jù)法制晚報(bào)報(bào)道，今年年初，李女士夫婦買了一套房子，總房款約98萬元，兩家人就湊了68萬多元的首付。4月中旬，李女士夫婦簽了購房合同，付了首付。但就在他們準(zhǔn)備貸款材料的時(shí)候，銀行接到新的通知，要求申請人必須提供1年以上完稅證明和社保證明，于是，他們的申貸請求被“駁回”了。銀行工作人員表示，房子只能退掉。

但當(dāng)李女士找到開發(fā)商要求退房時(shí)，銷售經(jīng)理卻說合同已經(jīng)簽了，退不了，非要退就要交違約金。按10%計(jì)算，要賠給開發(fā)商10萬余元。

該樓盤的銷售人員表示表示，對(duì)于目前該項(xiàng)目出現(xiàn)的業(yè)主房貸被拒導(dǎo)致的退房糾紛，他們也不清楚怎么解決。

從搶房到退房 投資客會(huì)先扛不住

自4月17日國務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》以來，房地產(chǎn)市場重磅調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)，從購房首付、房貸利率、二套房、炒房、異地置業(yè)、捂盤惜售等多方面進(jìn)行了嚴(yán)格調(diào)控。政策調(diào)控力度之大，內(nèi)容之明確詳細(xì)，均創(chuàng)下歷史之最。新政甫出，樓市風(fēng)云突變。北京房地產(chǎn)市場供應(yīng)量和成交量雙雙下跌，甚至出現(xiàn)一波退房潮。

據(jù)北京中原三級(jí)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2009年來，北京二手房市場違約中，90%都為房主因?yàn)榉績r(jià)上漲過快而認(rèn)為售價(jià)過低而違約。在4月15日以后，非常明顯地出現(xiàn)了買房客戶開始違約的現(xiàn)象。因?yàn)橄盗姓{(diào)控，目前違約協(xié)議中客戶違約比例已經(jīng)達(dá)到了70%。其中八成違約客戶的理由是銀行首付門檻提高，無力籌夠首付。

在日前舉行的三里屯SOHO首批租戶入駐儀式上，SOHO中國董事長潘石屹表示，這一輪地產(chǎn)新政下來，未來一個(gè)月內(nèi)北京可能上演“退房潮”。潘石屹說，“目前銀行提高房貸門檻，意味著投資房產(chǎn)的資金成本提高了，但租金回報(bào)率沒變化，貸款購買了多套房產(chǎn)的投資客會(huì)先扛不住?！?/p>

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰介紹，一般新政出臺(tái)后的一到兩個(gè)月會(huì)是退房違約高峰，因?yàn)橘彿空吆灹撕贤姐y行受理會(huì)有一個(gè)多月的滯后期。

開發(fā)商想招應(yīng)對(duì)

多數(shù)開發(fā)商都表示，盡管目前大規(guī)模的退房潮尚未洶涌而至，但是聯(lián)想到2008年北京那場“退房潮”，都不敢掉以輕心。

目前開發(fā)商一般有幾種方式應(yīng)對(duì)政策因素的退房。一種是“改底單”，就是通過更名的方式，以朋友或親戚的名義貸款來規(guī)避政策；另一種是推遲封頂期限，比如本來是今年底封頂，開發(fā)商推遲到明年上半年，這樣就可以將申請貸款的時(shí)間往后挪，寄希望于將來銀行政策會(huì)放寬。

此外，一些開發(fā)商還想出了不少新點(diǎn)子。某開發(fā)商將原本精裝修的房子改成毛坯，讓業(yè)主除了房款外，還可以以裝修的名義，從銀行取得個(gè)人消費(fèi)貸款，貸上幾十萬元。此外，廣州海珠區(qū)某新盤五一開盤，推出“首付兩成，其余三成由開發(fā)商墊付，分5年還清”的方案。

新政調(diào)整是不可抗力？ 觀點(diǎn)不一

新政實(shí)施后，買方是否能以“政策調(diào)整是不可抗力”的理由來要求房主或開發(fā)商退房，成為了備受關(guān)注的焦點(diǎn)。由于我國相關(guān)法律法規(guī)中對(duì)此沒有明確規(guī)定，使得各地判決結(jié)果各不相同，業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)也有所不同。

據(jù)北京晚報(bào)報(bào)道，中倫文德律師事務(wù)所天津分所的馬暉律師認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，不可抗力是指“不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況”，而政策變化并非完全沒有預(yù)見性，不屬于不可抗力。雖然政策出現(xiàn)調(diào)整，但買房人依然具備買房資格，依然能夠貸款，只是首付和利率增加。此外，調(diào)整導(dǎo)致各方對(duì)未來房價(jià)產(chǎn)生下降的預(yù)期，同樣不能歸結(jié)為不可抗力，不能成為解除合同的理由。業(yè)內(nèi)人士提醒購房人，最近簽約時(shí)要謹(jǐn)慎，利用合同中不可抗力違約在法律上不能成立。

據(jù)新京報(bào)報(bào)道，盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)則持完全相反的觀點(diǎn)?！按饲耙呀?jīng)有過相關(guān)判例，應(yīng)該無條件解除合同，退還定金”，畢文強(qiáng)認(rèn)為，此次新政中關(guān)于房貸的相關(guān)規(guī)定，使履行合同條款的事實(shí)基礎(chǔ)發(fā)生重大改變，雙方應(yīng)該互相返還，不應(yīng)追究任何一方責(zé)任。

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