東北財(cái)經(jīng)大學(xué)教師博士

可以推斷，在導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升的主因未能解決之前，在老百姓對(duì)房子的“剛性需求”沒有改變之前，繼續(xù)沿著“限制需求”的思路調(diào)控房市，很難真正把房?jī)r(jià)降下來。

央視報(bào)道，根據(jù)口頭通知，商業(yè)銀行對(duì)購買首套住房執(zhí)行的房貸最低標(biāo)準(zhǔn)將變?yōu)椋菏赘蹲畹?0%，利率為同檔期基準(zhǔn)利率下浮15%，也就是首套房貸優(yōu)惠利率最低按8.5折執(zhí)行。

首付款比例兩成、貸款利率7折是在2008年內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)惡化的背景下，政府為提振國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)而給出的優(yōu)惠條件。9月29日出臺(tái)的中央新政已正式收回首次購房兩成首付的優(yōu)惠，將貸款購買商品住房首付款比例一刀切地調(diào)整到30%及以上。

國慶前后，隨著北京、上海、深圳、南京等地陸續(xù)出臺(tái)限購令，不到1個(gè)月時(shí)間，已經(jīng)有14個(gè)城市出臺(tái)了限購令。站在政策調(diào)控延續(xù)性的角度看，首套房最低利率7折的取消也是順?biāo)浦壑e。在樓市二次調(diào)控政策緊鑼密鼓，層層加碼的情形下，房?jī)r(jià)走勢(shì)又是如何呢？

據(jù)記者對(duì)北京、上海、廣州三地樓市的調(diào)查，雖然樓市調(diào)控措施逐步加溫，但是處于調(diào)整狀態(tài)之中的房?jī)r(jià)降幅依然非常有限。以廣州為例，10月廣州十區(qū)成交量超過15000套，環(huán)比9月增長(zhǎng)了1倍以上，而十區(qū)成交均價(jià)大約為13277元/平方米，環(huán)比僅下降了0.15%。雖然有不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，隨著成交量萎縮，市場(chǎng)觀望情緒逐步濃厚，在資金壓力下開發(fā)商只能以價(jià)換量，房?jī)r(jià)“真摔”可期。但依然有很多人擔(dān)心一旦限購令解除，之前被壓抑的強(qiáng)大需求將如洪水泛濫，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

實(shí)際上，被稱為史上最嚴(yán)厲的房市調(diào)控，從一開始起其重心就是“限制需求”，近期接連出臺(tái)的政策，無論是限貸、限購，加息以及上調(diào)首套房貸最低利率，甚至包括人們預(yù)期中的“殺手锏”房產(chǎn)稅，其重心依然未變。這背后隱含的一個(gè)基本邏輯是：房?jī)r(jià)是被強(qiáng)大的需求推上去的，只要把需求限制住，買房子的人少了，那么，房?jī)r(jià)自然會(huì)隨之回落。這邏輯有兩個(gè)致命缺陷，其中之一是中國老百姓不可能不買房。暫且不論以謀利為目的的投機(jī)性需求，由于中國特殊的戶籍制度等因素，房子對(duì)于普通百姓而言，不單單是一個(gè)居住場(chǎng)所，更是一個(gè)人享受上學(xué)、就醫(yī)等社會(huì)權(quán)利、取得城市身份的“憑證”，所以，購房需求“剛性”十足。歷次房市調(diào)控之后都引發(fā)的房?jī)r(jià)暴漲已經(jīng)明顯印證了這一點(diǎn)。

現(xiàn)有政策邏輯存在的第二個(gè)，也是最重要的致命缺陷，就是未能抓住房?jī)r(jià)不斷攀升的主因。房?jī)r(jià)不是老百姓買上去的，是由不斷攀升的地價(jià)推上去的。舉一個(gè)簡(jiǎn)單事例。 10月28日，上海10月份最后一塊出讓的住宅用地被旭輝集團(tuán)以4.56億元拿下，溢價(jià)193%，樓面地價(jià)達(dá)8160元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“在如此嚴(yán)厲調(diào)控之下，房企依然敢于高溢價(jià)拿地，主要是上海的居住用地供應(yīng)緊張。 ”

所以，我們可以推斷，在導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升的主因未能解決之前，在老百姓對(duì)房子的“剛性需求”沒有改變之前，繼續(xù)沿著“限制需求”的思路調(diào)控房市，很難真正把房?jī)r(jià)降下來，更可能的效果是把需求“暫時(shí)壓下來”，從而讓樓市再次進(jìn)入一輪觀望期。但是，“被壓抑”的需求如同時(shí)刻有可能噴發(fā)的火山，一旦樓市政策有所松動(dòng)，必然呼嘯而出，引發(fā)房?jī)r(jià)再次井噴！這是一個(gè)多么令人可怕的前景！同時(shí)，“限制需求”政策的不良效應(yīng)也日益顯現(xiàn)：投機(jī)資本轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市了，但真正想買房的老百姓尤其是改善型買家也被擋在了市場(chǎng)大門之外！是重新考慮并調(diào)整房市調(diào)控政策的時(shí)候了！