□馮海寧

這一輪樓市新政4月17日推出后，知名大房企首次在全國范圍降價——恒大地產(chǎn)內(nèi)部一位知情人士5月5日透露，即日起在全國范圍內(nèi)，恒大所有樓盤均以原價的八五折優(yōu)惠出售，打響了今年以來發(fā)展商降價售樓的頭炮。(5月6日《21世紀經(jīng)濟報道》)

盡管恒大地產(chǎn)不是新政后第一個降價銷售的開發(fā)商，但卻是在全國范圍打響降價戰(zhàn)的第一個開發(fā)商。據(jù)有關資料，恒大在全國25個城市擁有57個房地產(chǎn)項目。這些項目全部八五折出售，必然對其他開發(fā)商形成銷售壓力，進而促使更多開發(fā)商跟風降價。

據(jù)報道，恒大打響降價戰(zhàn)的原因:一是防止資金鏈條斷裂；二是有戰(zhàn)略意圖，即借助宏觀調(diào)控“攻城略地”，以擴大地盤重新確立自己的江湖地位。這兩個意圖即使不明說，大家也都知道。我對恒大此舉總結(jié)為四個字:順勢而為。

恒大以八五折的幅度降價促銷，力度的確罕見。5日，某商業(yè)銀行公布了房貸壓力測試結(jié)果，稱房價跌三成銀行扛得住。這是商業(yè)銀行根據(jù)銀監(jiān)會的要求進行的壓力測試，說明金融監(jiān)管部門已經(jīng)在做房價下跌的準備。這也折射出有關方面此次調(diào)控樓市的決心完全不同于以往，開發(fā)商只有早做準備才是聰明選擇，否則，就有可能在這輪調(diào)控中面臨生死考驗。

顯而易見，在宏觀調(diào)控與開發(fā)商的心理博弈過程中，誰能洞察政府真實用意快速做出選擇，誰就能快速回籠資金、擴大市場地盤并獲得公眾好評。但遺憾的是，更多開發(fā)商選擇了觀望和固執(zhí)，不肯輕易放棄高房價和暴利幻想。這從一個側(cè)面說明，被稱為嚴厲程度史無前例的宏觀調(diào)控，目前并沒有攻破絕大多數(shù)開發(fā)商的心理防線。

在我看來，要想讓更多開發(fā)商放棄暴利幻想，像恒大一樣降價銷售，一方面要加強現(xiàn)有調(diào)控政策的執(zhí)行力度；另一方面要強化政策的持續(xù)性，不少暫定措施最好制度化；第三，后續(xù)政策應及時對接，比如說，房產(chǎn)持有稅或者物業(yè)稅早日出臺。只有調(diào)控手段越豐富，政策效應持續(xù)時間越長，政府調(diào)控決心越明顯，開發(fā)商的心理防線才能被突破。

而且，我們還要意識到，宏觀調(diào)控只突破開發(fā)商的心理防線還不夠，還需要突破樓市炒家、中介機構(gòu)、地方政府等利益群體的心理防線，更要改變購房人的心理預期。幾天前，我在某檔電視節(jié)目中注意到幾位炒房客仍然對調(diào)控的結(jié)果抱著幻想，期待著再出現(xiàn)一次越調(diào)控越上漲的現(xiàn)象。如果宏觀調(diào)控不能攻破樓市利益群體的心理防線，宏觀調(diào)控就有重蹈覆轍的可能，調(diào)控效果就有可能被抵消。

目前很多樓盤一降價就被一掃而空，這充分說明宏觀調(diào)控仍然沒有給購房人帶來更好的預期。我以為，改變購房人預期的關鍵是明確調(diào)控目標和各級政府具體責任?？上?，中國樓市經(jīng)歷數(shù)年調(diào)控，始終沒有給公眾一個非常清晰具體的調(diào)控目標——這無疑是讓人遺憾的。