提要：美國(guó)的銀行和金融機(jī)構(gòu)在審核房屋貸款借款人的資格時(shí)，主要看三個(gè)指標(biāo)：住房分期付款與收入比率、住房支出與收入比率和全部債務(wù)與收入比率。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了次貸危機(jī)后，目前仍未恢復(fù)元?dú)猓?010年第二季度末，全美獨(dú)立住宅的中位價(jià)格為17.6萬美元，僅比2009年同期上升了1.5%。與此同時(shí)，美國(guó)房屋貸款利率降至50年來最低點(diǎn)，30年固定貸款利率在4%左右。

銀行如何審核貸款者

經(jīng)過次貸危機(jī)，美國(guó)的銀行和金融機(jī)構(gòu)對(duì)購屋者的貸款審核趨向更加嚴(yán)格，盡管現(xiàn)在銀行比以往更愿意為購屋者提供住房貸款，但銀行的貸款條件卻沒有放松。一個(gè)人能否申請(qǐng)銀行的房屋貸款會(huì)受到很多因素的影響，比如工作的年限、擁有多少信用卡、家庭收入、單親家庭還是夫婦家庭等等。但對(duì)于銀行而言，最主要的考核標(biāo)準(zhǔn)就是借款人能否真正履行如期還款的責(zé)任。在這點(diǎn)上銀行決不會(huì)看一個(gè)借款人豪言壯語，而是用放大鏡來觀察借款人的收入和債務(wù)處在一個(gè)什么水平上。美國(guó)的銀行和金融機(jī)構(gòu)在審核房屋貸款借款人的資格時(shí)，主要看三個(gè)指標(biāo)，即住房分期付款與收入比率、住房支出與收入比率和全部債務(wù)與收入比率。

住房貸款分期付款與收入比率指的是當(dāng)一個(gè)家庭購買住宅后，這個(gè)家庭每個(gè)月用于房貸還款額占家庭總收入的比例，一般銀行定下的標(biāo)準(zhǔn)是房貸每月分期付款額不超過總收入的28%。如果一個(gè)人的月收入（稅后收入）是3000美元，銀行依據(jù)房貸每月分期付款支出不超過收入28%的基本比率來計(jì)算，那么貸款人房貸每月分期付款的支出應(yīng)在840美元以下，以此就能夠算出可以為貸款人提供的30年貸款額度是多少。

住房支出與收入比率則包括每個(gè)月的房屋貸款分期付款、房地產(chǎn)稅、住宅保險(xiǎn)和維護(hù)的費(fèi)用。正常的標(biāo)準(zhǔn)是購屋者每個(gè)月用在住房上的支出不超過月總收入的33%。

全部債務(wù)與收入比率指的是購屋者收入與家庭所有債務(wù)的比例，這包括住房上的所有支出和家庭其他類債務(wù)，如信用卡債務(wù)、購買汽車貸款和子女的花費(fèi)等。在全部債務(wù)與收入比率上，銀行審核的基本標(biāo)準(zhǔn)是這些花費(fèi)不能超過收入的38%。

由以上的各種比率，銀行在貸款時(shí)就可以快速依據(jù)借貸人的收入狀況來決定提供多少金額的房貸以及房貸利率。例如美國(guó)人最常見的30年固定利率貸款，利率5%是住房貸款中較為合適的利率，如果借貸15萬美元，每個(gè)月的各種債務(wù)為450元，住房分期付款每個(gè)月為805.23元，住房其他開銷185元，借貸人每年的稅前收入應(yīng)不低于48008元。從下表可以看出，申請(qǐng)房貸時(shí)，貸款利率越高，銀行對(duì)貸款人收入的要求就會(huì)越高。同樣一個(gè)貸款人，如果他趕在7%這樣高利率時(shí)期申請(qǐng)房貸，銀行對(duì)其年收入的要求就會(huì)上升到54432美元。

貸款利率 年收入（美元）

4.000% 45037

4.500% 46501

5.000% 48008

5.500% 49556

5.750% 50345

6.000% 51144

6.500% 52770

7.000% 54432

銀行貸款審核越來越嚴(yán)

要想獲得銀行住房貸款和較好的利率，除了收入和首付款支付多少外，還有其他各方面的因素。如果想獲得較好的貸款利率，借款人應(yīng)先做好自己的功課，比如改進(jìn)自己的信用評(píng)級(jí)、減少債務(wù)、攢錢多付首付款、有一定數(shù)量的銀行儲(chǔ)蓄等。銀行在審核借款人財(cái)務(wù)狀況時(shí)，通常需要借款人提供過去一個(gè)月的收入報(bào)表和過去兩年的報(bào)稅資料，有的銀行也會(huì)審核借款人過去60天的銀行、退休賬戶和投資報(bào)告。

穩(wěn)定的工作和收入是美國(guó)人能夠獲得銀行貸款，并擁有自己住宅的最主要因素。很多美國(guó)人自己當(dāng)老板，而這些人在申請(qǐng)房屋貸款時(shí)，銀行對(duì)他們的審核也較嚴(yán)。自己當(dāng)老板的人，其超過25%的收入是來自傭金和紅利，那么銀行會(huì)要求借款人提供兩年的報(bào)稅資料，然后計(jì)算借款人的債務(wù)與收入比率。如果借款人收入呈下降趨勢(shì)，即使在銀行有很大一筆存款，也可能被銀行打回票，無法從銀行獲得貸款。這里原因在于，30年房貸是一個(gè)漫長(zhǎng)的還款時(shí)期，如無較穩(wěn)定的職業(yè)和收入，即使借款人銀行有存款，這些錢易動(dòng)性很大，銀行當(dāng)然不愿冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

如果一位居民有一幢房子用來出租賺錢，自己還想再買一幢房子，在申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，銀行會(huì)要求借款人提供最少12個(gè)月的出租房屋契約，同時(shí)房屋出租的收益職能有75%可算作是收入，而且借款人擁有房屋的資產(chǎn)凈值不得少于房屋價(jià)值的30%。

夫妻兩人都有收入，在申請(qǐng)貸款時(shí)兩人的收入可作為家庭的總收入。夫婦中一個(gè)人有工作，另一個(gè)人正在找工作，那么如何計(jì)算家庭收入呢？如果正在找工作的人在貸款手續(xù)全部完成45天內(nèi)有工作合同，那么兩個(gè)人的收入可以加總，否則只能以一個(gè)人的收入來計(jì)算是否符合貸款條件。

在自用住宅的貸款上，銀行對(duì)小額貸款的首付款要求是貸款總額的5%至10%，對(duì)大額貸款的首付款要求是10%至15%。如果首付款在20%以上，貸款人可以不用購買抵押借款保險(xiǎn)，通常抵押借款保險(xiǎn)占每年獲得貸款額度的0.5%至1.5%。

購屋者如何選擇房屋貸款

美國(guó)住房貸款機(jī)構(gòu)非常多，民眾的選擇余地也很大。當(dāng)購屋者的收入符合銀行的收入與債務(wù)比例條件后，購屋者則占據(jù)一定的主動(dòng)地位，可以貨比三家，挑選最理想的貸款條件。一般而言，購屋者在選擇房屋貸款時(shí)最主要是要看能否獲得最好的貸款利率。

2010年10月22日美國(guó)全國(guó)平均住房貸款利率

貸款類型 利率

30年固定貸款 4.24%

15年固定貸款 3.63%

30年大額固定貸款 5.24%

15年大額固定貸款 4.60%

例如加州的一戶居民購買了一幢價(jià)值45萬美元的獨(dú)立住宅作為自用住宅，交納首付款20%（9萬美元），銀行借款36萬美元。由于借款人收入水平達(dá)到銀行可以貸款的水平，在這種情況下，這位購屋者可以從不同金融機(jī)構(gòu)獲得30年固定利率貸款，而每家金融機(jī)構(gòu)提供的貸款條件又有所不同，這涉及到貸款利率、每月分期付款額、借款手續(xù)費(fèi)等等。購屋者該如何來選擇呢？首先當(dāng)然是要爭(zhēng)取最好的貸款利率。在2010年10月22日，購屋者可以獲得從3.875%到4.125%的30年固定貸款利率，而每月付款額也隨著利率不同而出現(xiàn)差異，每月的差額最大為52美元，30年的差額高達(dá)18720美元。下表為借貸36萬美元，不同金融機(jī)構(gòu)所提供的貸款條件。

美國(guó)各類金融機(jī)構(gòu)房屋貸款條件一覽表（2010年10月22日）

金融機(jī)構(gòu) 年利率 每月付款額 手續(xù)費(fèi)

Sure Point 3.875% 1692 5140

Aim Loan 3.875% 1692 5595

National Bank 4.000% 1718 2765

BNC Bank 4.000% 1718 2795

WCM 4.000% 1718 4690

AMC 4.125% 1744 2250

CMC 4.125% 1744 2847

RMC 4.125% 1744 3550

信用評(píng)級(jí)對(duì)房貸利率的影響

信用評(píng)級(jí)對(duì)借款人獲得銀行低利率貸款起著相當(dāng)大的作用，信用分?jǐn)?shù)在620分以下的人向銀行借款，多少都有些麻煩，而一個(gè)人信用分?jǐn)?shù)在740分以上，一般容易獲得最好的貸款利率。前幾年，為了吸引民眾買房，一些貸款公司推出不查信用的招數(shù)，結(jié)果經(jīng)濟(jì)危機(jī)一來，很多人付不起房貸最后房子被銀行沒收。

如果借款人的信用不好，也不是就無法從銀行獲得住房貸款，聯(lián)邦政府住房部有一種政府擔(dān)保的住房貸款，對(duì)借貸人的信用要求不是特別嚴(yán)格，當(dāng)然這種貸款的利率要比商業(yè)銀行的貸款利率高出0.25個(gè)百分點(diǎn)，這也是信用不好的人為自己的信用所付出的代價(jià)。

在次貸危機(jī)前，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火，一些貸款機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人為了多拉客戶，推出不查收入、不查信用的推銷術(shù)，結(jié)果一些不符合借貸條件的民眾也照樣可以拿到銀行的住房貸款。而經(jīng)濟(jì)衰退出現(xiàn)后，造成了一部分家庭根本無力償還貸款，法拍屋大量出現(xiàn)，到頭來是借貸人自食苦果。銀行在提供住房貸款時(shí)，非常注重借貸人的信用狀況。通常一個(gè)人的信用評(píng)級(jí)被分成五等：差（580-619分）、普通（620-659分）、好（660-699分）、很好（700-739分）、優(yōu)秀（740-850分）。

再以加州一戶居民購買了一幢價(jià)值45萬美元的獨(dú)立住宅作為自用住宅、交納首付款20%為例，這位購屋者可以從銀行獲得36萬30年固定利率貸款條件會(huì)由于其信用分?jǐn)?shù)不同產(chǎn)生差異。從下表中可以看出信用優(yōu)劣與貸款利率呈正比關(guān)系，普通信用級(jí)別（620-659分）所能得到的貸款條件最差，而優(yōu)秀信用級(jí)別不論從貸款利率、銀行手續(xù)費(fèi)到折扣點(diǎn)數(shù)上都是條件最好的?？梢哉f即使一個(gè)人的收入狀況滿足了銀行的貸款條件，但如果信用分?jǐn)?shù)低，就要付出高利率的代價(jià)。下表中明列同樣是借貸36萬美元，優(yōu)秀信用的人每月分期付款可比普通信用的人要少132美元，30年下來就可節(jié)省47620美元，這可不是一筆小數(shù)目。

信用分?jǐn)?shù) 30年固定利率 每月分期付款 銀行手續(xù)費(fèi) 折扣點(diǎn)數(shù)

620-659分 4.500% 1824 2765 0.635

660-699分 4.125% 1744 5595 1

700-739分 3.875% 1692 5140 1

740-850分 3.875% 1692 2315 0.5

中低收入者如何申請(qǐng)貸款

為什么不少低收入的人也可以買得起住房，這除了美國(guó)大部分地區(qū)房?jī)r(jià)比較低以外，政府也為低收入家庭購屋提供優(yōu)惠貸款。很多中低收入家庭雖然收入可以達(dá)到購買住房的標(biāo)準(zhǔn)，但由于積攢首付款需要數(shù)年時(shí)間，這就影響了他們的購屋能力。美國(guó)人很少有向朋友、親屬借錢來支付首付款的事，缺少首付款，看著房子也是干著急。

聯(lián)邦住房部專門有為中低收入家庭和第一次購買住房家庭擔(dān)保的住房貸款，這種貸款最大的好處是購屋者不必為付首付款而發(fā)愁，因?yàn)檫@種貸款往往只要求購屋者所附的首付款不超過借款總額的3%。如購買20萬美元的住宅，購屋人只需要付首付款6000美元就可以入住新居，這對(duì)于中低收入家庭能夠擁有住房助益很大。

聯(lián)邦住房部擔(dān)保的住房貸款對(duì)購屋者的信用要求遠(yuǎn)不如商業(yè)金融機(jī)構(gòu)那么高，即使宣布破產(chǎn)的人，在破產(chǎn)兩年后也可以從聯(lián)邦住房部擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)到住房貸款。在家庭收入和債務(wù)比例率上，聯(lián)邦住房部擔(dān)保的貸款條件也相對(duì)寬松，這一切都是為了能使中低收入家庭也可以擁有住房。任何居民都可以申請(qǐng)聯(lián)邦住房部擔(dān)保的住房貸款，但相對(duì)而言申請(qǐng)這種貸款的人多為中低收入家庭。

既然聯(lián)邦住房部擔(dān)保的住房貸款條件比較寬松，為什么很多美國(guó)人還要從商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款呢？這里主要的原因有二，第一，聯(lián)邦住房部擔(dān)保的住房貸款金額有一定限制，如果需要大額貸款則較難申請(qǐng)到。美國(guó)的中位房?jī)r(jià)雖然不到20萬美元，但這決不意味著在美國(guó)就業(yè)機(jī)會(huì)多的大都會(huì)地區(qū)都能以這樣低的價(jià)格購買到住房。實(shí)際上大都會(huì)地區(qū)的中位房?jī)r(jià)要在40萬至50萬美元之間。所以在房貸上就有普通貸款和大額貸款之分。美國(guó)房貸機(jī)構(gòu)設(shè)定的大額貸款指的是超過41.7萬美元的貸款，而需要這種貸款的人大多為高收入人群。第二，聯(lián)邦住房部擔(dān)保的貸款利率要比商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的貸款利率偏高一些，購屋者如果有較好的收入并有能力付20%的首付款，就沒有必要去借貸利率較高的貸款。

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