從近幾年情況分析，房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)收入增速已經(jīng)從高峰值回落至相對平穩(wěn)的增速。我們預(yù)計未來隨著行業(yè)調(diào)控的持續(xù)，行業(yè)整合的過程中，凈利潤的增速也在波動中趨緩。房地產(chǎn)上市公司前3季度實現(xiàn)了同比增長15%的銷售金額和同比增長44.45%的預(yù)收賬款，除了價格上漲的原因之外，行業(yè)資源聚集效應(yīng)也不可小覷。在行業(yè)調(diào)控常態(tài)化的過程中，行業(yè)整合的結(jié)果將是強(qiáng)者恒強(qiáng)。

房地產(chǎn)公司的資金狀況是短期無憂，而遠(yuǎn)期隱憂已經(jīng)顯現(xiàn)。3季報數(shù)據(jù)顯示，截至3季度末，95家樣本公司共有貨幣資金1941.72億元，同比增長9.92%；短期借款738.53億元，同比增長19.56%；一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債552.20億元，同比增長55.95%。從短期來看，貨幣資金足以應(yīng)付短期債務(wù)需求，資金壓力不大。但相較于短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債，貨幣資金的增速遠(yuǎn)低于二者。此外，長期借款在借款總額（長期借款加短期借款之和）中的比重逐年提高，截止3季度末，樣本公司長期借款比重已達(dá)到77.20%，較去年同期提高了5.52個百分點。如果銷售低迷，回款速度放緩，不排除未來資金壓力增大的風(fēng)險。

截至3季度末，95家樣本公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額總計-786.89億元，較去年同期的472.70億元減少了1259.6億元。

在行業(yè)調(diào)控常態(tài)化、長期化的背景下，市場日益成熟和規(guī)范，資源日益集中于優(yōu)秀企業(yè)。毛利率的下滑、增速的下降，無不考驗企業(yè)的承受力。強(qiáng)者恒強(qiáng)是未來行業(yè)整合的結(jié)果。而在整合過程中，各企業(yè)對自身管理能力、資金使用效率、融資能力、資源整合能力、開發(fā)能力等等的審視和提升，將是其應(yīng)對行業(yè)變化的生態(tài)環(huán)境的可行選擇。在超越行業(yè)平均水平的銷售業(yè)績下，短期內(nèi)優(yōu)秀房企的資金壓力并不明顯。但長期借款占比的提升，為房地產(chǎn)公司未來的資金壓力埋下了伏筆。

調(diào)控仍在持續(xù)，流動性依然寬裕。政策的壓制和資金的刺激使得行業(yè)面臨較多的不確定性。近期高端商品房豪雨中低端住宅的銷售業(yè)績或許反映了資金在追求保值增值中對房產(chǎn)的難以割舍。但在中國當(dāng)前的環(huán)境下，政策的調(diào)控始終無法忽視。房子的最終屬性依然是居住。投資和投機(jī)型的需求能夠支撐市場多久尚難判斷。維持行業(yè)“中性”評級。個股方面，行業(yè)整合，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面下，我們推薦行業(yè)龍頭萬科、招商地產(chǎn)（000024），以及有價值重估機(jī)會的商業(yè)地產(chǎn)公司世茂股份（600823）。