編者按

今年以來(lái)，南京市二手房買賣成交量已經(jīng)接近5萬(wàn)套，超過(guò)一手房成交量56%。由于不少購(gòu)房者對(duì)二手房買賣不了解，導(dǎo)致出現(xiàn)大量糾紛。買賣二手房如何避免風(fēng)險(xiǎn)？為此，本報(bào)記者采訪了南京市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心有關(guān)負(fù)責(zé)人，特別列出了三大條二手房買賣注意事項(xiàng)，供購(gòu)房者參考。

辨別信息真?zhèn)危藢?shí)房屋狀況

現(xiàn)在的人買房，尋求房屋信息，主要從三個(gè)方面，一是從網(wǎng)上或報(bào)紙上搜索房屋信息；二是通過(guò)中介公司推薦的房屋信息；三是親朋好友介紹的房屋信息。對(duì)于來(lái)自方方面面的信息，作為買方難以辨別信息真?zhèn)?。詳?xì)的房屋信息必須與登載信息的賣房人或中介公司聯(lián)系，詳細(xì)了解房屋的權(quán)屬、房屋的實(shí)際狀況。房屋的建筑年代和房屋的規(guī)劃用途應(yīng)以房產(chǎn)證上記載的或房產(chǎn)登記部門出具的權(quán)屬證明為準(zhǔn)。房屋的權(quán)屬瑕疵，是指該房產(chǎn)是否設(shè)定抵押權(quán)、是否被司法或行政限制，是否被拆遷凍結(jié)，購(gòu)房人可以要求房屋權(quán)利人提供房產(chǎn)登記部門出具的相關(guān)權(quán)屬證明。購(gòu)房者還要了解該房屋里的戶籍人員情況，是否是權(quán)利人或與權(quán)利人的關(guān)系，權(quán)利人能否有權(quán)將戶籍人員的戶口遷出，尤其是學(xué)區(qū)房。

選擇正規(guī)中介，簽訂委托合同需謹(jǐn)慎

不論你委托給中介出售，還是中介為你物色買家，你一定要謹(jǐn)慎對(duì)待。要認(rèn)真了解該中介機(jī)構(gòu)是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，是否取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)備案證明。

賣方在選擇好中介機(jī)構(gòu)，在簽訂房屋委托出售合同時(shí)，一定要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：一是要明確出售的房屋總價(jià)包含哪些項(xiàng)目，稅費(fèi)如何承擔(dān)，千萬(wàn)不要采取價(jià)格、稅費(fèi)包干，超出部分歸中介的方式；二是要明確委托中介的具體事項(xiàng)及中介應(yīng)盡的責(zé)任；三是要明確委托期限及委托方式，是獨(dú)家委托還是非獨(dú)家委托，不能輕易收取中介給付的所謂定金；四是明確中介傭金的標(biāo)準(zhǔn)和支付時(shí)間，明確若中介未能促成交易的，委托期限到后，賣方是否支付中介的服務(wù)費(fèi)，避免后期扯皮；五是要明確雙方的違約責(zé)任。

防范陰陽(yáng)合同 保障自己的權(quán)益

房地產(chǎn)買賣在辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，按照政策法規(guī)，雙方應(yīng)交納相應(yīng)的稅費(fèi)。但買方或賣方往往為逃避稅收，隱瞞真實(shí)的交易價(jià)款，在辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，提交給房產(chǎn)登記部門的買賣合同中有意壓低價(jià)款，以達(dá)到少繳或不繳稅費(fèi)的目的。但此種做法帶來(lái)的后患無(wú)窮。首先，若買方以登記部門受理的合同價(jià)款及填報(bào)的房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書中的價(jià)款進(jìn)行付款，賣方則無(wú)可奈何，難以收回全額房款；其次，若買方因填報(bào)的價(jià)款過(guò)低，無(wú)法貸到一定額度的貸款，則無(wú)法支付賣方的房款。另外買方很可能在下次賣房時(shí)，在按買賣差額款交納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，因買價(jià)過(guò)低，差額過(guò)大，而需多交營(yíng)業(yè)稅。因此，雙方千萬(wàn)不要只看眼前利益，而留下后患。