關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，我認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格的短期調(diào)整不是取決于利潤(rùn)或銷(xiāo)售，而是取決于房地產(chǎn)商的資金鏈，取決于地產(chǎn)商的現(xiàn)金流是不是能支撐現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)模式。

因此，我們可以通過(guò)幾個(gè)方面來(lái)構(gòu)建對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)：第一，可以通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源狀況，來(lái)分析未來(lái)資金來(lái)源變異的過(guò)程；第二，可以通過(guò)資金應(yīng)付款的構(gòu)成因素，來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)幾個(gè)月資金應(yīng)付量的變化軌跡，從而判斷出整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金惡化的程度。當(dāng)整個(gè)行業(yè)資金相對(duì)枯竭的時(shí)候，其運(yùn)營(yíng)策略必然發(fā)生重大調(diào)整，很重要的就是降價(jià)銷(xiāo)售；第三，可以根據(jù)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)降價(jià)行為對(duì)資金的影響度，測(cè)算出要降價(jià)多少，才能使銷(xiāo)售額資金彌補(bǔ)其現(xiàn)金流缺口。

從整體來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有步入真正的調(diào)整期，因?yàn)槟壳罢麄€(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金依然充足，房地產(chǎn)企業(yè)依然可以依賴(lài)于前期獲得的資金儲(chǔ)備拒絕進(jìn)行降價(jià)銷(xiāo)售。今年1~10月，行業(yè)資金來(lái)源增速達(dá)到32%，處于歷史高位，而應(yīng)付款累計(jì)增速僅為26.9%，還低于2006~2008年的平均水平。同時(shí)，從企業(yè)流動(dòng)性來(lái)看，目前資金流動(dòng)性指標(biāo)——貨幣資金/（短期借款+年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債）為1.4左右，雖然較2009年有所惡化，但依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2008年房地產(chǎn)降價(jià)銷(xiāo)售時(shí)的0.8。

但是，這種局面將在2011年二季度出現(xiàn)全面逆轉(zhuǎn)。這也是為什么我們提出明年房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降20%的原因：第一，從2010年12月起，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入還款高峰期，應(yīng)付款累計(jì)增速將超過(guò)30%；第二，資金來(lái)源由于銷(xiāo)售的下滑、貸款條件的提高、上市公司增發(fā)和票據(jù)融資難度加大等因素，將出現(xiàn)快速惡化，預(yù)計(jì)到2011年一季度將出現(xiàn)大幅度負(fù)增長(zhǎng)；第三，由于首付比率、房地產(chǎn)抵押貸款等條件的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的各類(lèi)杠桿率出現(xiàn)了下降。按照推算，到2011年一季度資金流動(dòng)性指標(biāo)——貨幣資金/（短期借款+年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債）可能下降到0.9左右。

與此相應(yīng)的是，在政府加強(qiáng)土地和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度、整頓市場(chǎng)秩序的作用下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新上馬項(xiàng)目大量增加，這直接導(dǎo)致未來(lái)資金需求壓力加大，同時(shí)導(dǎo)致市場(chǎng)供給放量。

2010年3月，住宅新開(kāi)發(fā)面積和施工面積增速開(kāi)始明顯回升，進(jìn)入加速投資時(shí)期。今年1~10月住宅新開(kāi)工面積累計(jì)同比增長(zhǎng)60.8%，比2008年、2009年同期高出53.9個(gè)百分點(diǎn)和60.4個(gè)百分點(diǎn)。按照建設(shè)周期1年左右進(jìn)行測(cè)算，2011年3月，房地產(chǎn)竣工面積將導(dǎo)致住宅供給大幅放量，從而改變目前房地產(chǎn)供給偏緊的局面。而這個(gè)時(shí)點(diǎn)，與房地產(chǎn)業(yè)資金全面緊張和經(jīng)營(yíng)模式調(diào)整相一致。

因此，正常預(yù)測(cè)，2011年3~4月是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)整的時(shí)點(diǎn)。

但需要提醒的是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有崩盤(pán)的可能，出現(xiàn)超過(guò)30%以上價(jià)格下降的可能不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸。其主要原因在于：一是開(kāi)發(fā)投資的杠桿率不高，目前只有5倍多，比發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平要低30%，因此資金緊張難以引發(fā)金融危機(jī)性的調(diào)整；二是消費(fèi)杠桿率也不高，從2009年的1.74倍下滑到目前的1.3，難以引發(fā)一般居民全面性?huà)伿?；三是房地產(chǎn)商資產(chǎn)負(fù)債依然處于健康狀態(tài)，三季度房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債為67%左右，不會(huì)出現(xiàn)整體性資產(chǎn)負(fù)債惡化帶來(lái)的全局性大調(diào)整。

因此，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整將是流動(dòng)性壓迫式的調(diào)整，與2008年二季度的模式有些相似。

（作者系中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)。本文由第一財(cái)經(jīng)頻道“首席評(píng)論”欄目對(duì)劉元春的專(zhuān)訪(fǎng)整理而成，未經(jīng)本人審定。丁曉琴整理）