17.8億元。對土地的渴望讓華遠地產（600743）再次為此付出昂貴的代價。

11月25日，北京市土地整理儲備中心宣布，北京市華遠置業(yè)有限公司和北京盛世新業(yè)房地產有限公司聯(lián)合體以17.8億元競得了北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)磚廠村居住項目地塊國有建設用地使用權。

11月23日，在競標需配建7萬平方米限價房及8.8萬平方米的定向安置房的北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)磚廠村居住項目用地時，華遠地產與盛世新業(yè)聯(lián)合體報出了最高價，高出第二名金地2.2億元，更是超過招標底價4億元。

早在今年7月16日，在昌平區(qū)小湯山和通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)兩幅地塊的招標中，華遠地產分別報出了4.9219億和11.397億的全場最高價，但最終還是在綜合評標中敗下陣來。

此后，華遠地產數(shù)次參與北京土地市場的競逐，但由于投標的住宅用地大多為保障房用地或需要配建一定面積的保障房，其此前在北京市場并無保障房的開發(fā)經驗，而致使華遠至今尚未在北京土地市場獲得一塊土地。

“我司三次的高價競標保障性住房建設都以小于零點幾的分差落敗，大約都在于我對政策不公平的批評和政府有意的指定吧?！比A遠地產董事長任志強最近在博客上發(fā)出質疑，“在限價封頂?shù)谋Ｕ闲宰》扛倶酥?，出最高標不正是以壓縮企業(yè)的利潤、保障政府的最佳收益為基礎的嗎？”

對保障房用地求而不得的華遠地產并沒有放棄努力。近日，由任志強任副會長的全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產商會（下稱“商會”）牽頭籌備的“建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金”的相關方案已經完成并上報全國工商聯(lián)，經審議批準后將向國家相關主管部門申報。

企業(yè)熱情？

商會披露的經確認的發(fā)起人包括9家：上海建銀精瑞資產管理有限公司（下稱“建銀精瑞”）、華遠地產、路勁地產集團有限公司、復地集團（股份）有限公司、華潤置地（北京）股份有限公司、深圳市富通房地產集團有限公司、溫州市京都房地產開發(fā)有限公司、精瑞（中國）不動產研究院、北京精瑞綠碳投資有限公司。

細看這一名單不難發(fā)現(xiàn)，房地產開發(fā)企業(yè)在其中超過半壁江山。曾數(shù)次因無保障房建設經驗被堵在北京土地市場門口的華遠集團也名列其中。

此前，任志強曾在博客中表示：“華遠為今后能不被永遠地擋在競標資格劣勢地位的大門之外，決定用幾個億的高價購買一張進入商品房小區(qū)中帶有配建保障性住房資格的門票，先用一次性的價格損失換取第一次建設保障性住房的經歷，以便為今后的投標打下一個公平競爭的基礎。遺憾的是這張門票太貴了，幾個億都未能為一個是4000平方米的保障房、另一個是8萬平方米的保障房換來信任?！?/p>

“基金開始籌備以來，獲得了眾多開發(fā)商的積極響應，目前公布的發(fā)起人是第一批表態(tài)要加入參與的，后續(xù)在基金確立之前可能還會有新的發(fā)起人加入?！痹摶鸹I備工作組組長、建銀精瑞董事長李曉東對《第一財經日報》表示，之所以開發(fā)商的參與熱情較高，是由于今年以來的宏觀調控使得他們越來越認識到樓市二元格局的確立，即商品房和保障房將共同存在于市場中，并且保障房是其中不可忽視的重要部分?！氨M早地參與到保障房的開發(fā)建設中來，其實是有利于房地產企業(yè)自身發(fā)展的?！?/p>

根據公租房的租金水平，政府給予的拿地、稅收等方面的政策優(yōu)惠扶持以及未來的退出方式，經過測算后，這一基金的預期收益在5%~12%之間。

相比開發(fā)商們以傳統(tǒng)的方式投資建設房地產項目，這一回報率并不算高。甚至于在資金緊張情況下，一些開發(fā)商發(fā)起的信托、借貸等的利息都要高過這一數(shù)值。

“我們希望募集到的資金量在100億~300億元人民幣，投資人不超過200個?！睋顣詵|介紹，作為一個私募性質的基金，該基金對于投資人的加入還是設有一定的門檻，“單個的投資機構認購額不低于1億元人民幣，個人的認購額不低于1000萬元人民幣。”

李曉東指出，這一認購額的要求對于發(fā)起人也不例外。

基金一旦成立，作為發(fā)起人的開發(fā)商面對并不算高的回報率，不僅要拿出1億元的資金進行認購，同時還要發(fā)揮所長，參與到基金投資的公租房的開發(fā)、建設、運營、管理等相關的工作當中。這一看似費力不討好的事情，開發(fā)商真的愿意積極參與嗎？

在記者的采訪過程中，發(fā)起人名單中的兩家房企工作人員均表示，對此事在公司內部并未聽說；而任志強則更為直接地稱，此事需要去問商會；復地集團給予本報的公開回復則稱：“復地未來是否有可能參加，需經集團管理層決策?！?/p>

一位業(yè)內人士對此表示，盡管開發(fā)商目前普遍對此表現(xiàn)得相當謹慎，但未來一旦該基金獲批，對于整個房地產行業(yè)來說是具有開創(chuàng)性意義的，因此參與其中的開發(fā)商取得的社會效益必然要大于經濟效益。

政策支持？

高于廉租房的租金，無須擔憂的高出租率，以及一直以來不斷提升的建設量，使得該基金定位于公租房。

根據設想，未來基金將以股份公司的形式組建，運營周期為7年，其中3年開發(fā)建設、3年培育運營、最后1年擇機退出?！皵M投建約1000萬平方米的公租房，城市首先選擇夾心層矛盾突出的、房價漲幅較高的城市，例如北京、上海、廣州、杭州等?！崩顣詵|坦承，盡管基金的審批不由商會控制，因此無法估計獲批時間，“但我們希望在明年上半年能把這件事做起來?！?/p>

“目前相關的政策對于公租房的用地、稅收、政府補貼等問題都給予了支持?！崩顣詵|表示。

9月底，國土部、住建部下發(fā)《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，財政部也發(fā)布了《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知》，這兩項政策分別從土地供應以及稅收等方面對公租房建設給予優(yōu)惠和扶持。而此后11月16日，財政部、國家發(fā)改委、住建部聯(lián)合下發(fā)的《關于保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》還指出，允許各地利用貸款貼息引導社會發(fā)展公共租賃住房。

“在我們討論的過程中，并不知道會有這些支持政策出來?！鄙虝L聶梅生對媒體表示，許多討論過程中的設想通過政策的發(fā)布成為了現(xiàn)實?！翱此茰惽?，卻證明了政府呼吁市場力量參與的決心。”

政策的出臺自然給了基金的籌備者以強大的信心，但政策的落實和執(zhí)行力度也是該基金能否順利運作的一個挑戰(zhàn)。而對于這一公租房基金來說，已經公布的這些利好政策似乎還遠遠不夠。

除了上述政策的扶持之外，在李曉東看來，這一基金的發(fā)展壯大還需要來自金融政策的鼓勵。“例如銀行能夠為基金配套，以項目貸款或物業(yè)貸款的方式給予貸款支持；社?；鹨约氨ｋU資金能夠允許參與投資；允許基金未來改造成REITs（房地產投資信托基金）上市，或者允許我們成立的股份制基金公司上市等?！?/p>

對于基金的退出，根據方案有三種可行的方式：在基金封閉期內，若國家保障房REITs的試點推出，則可以較為順利地與REITs銜接完成退出；其次，由政府回購這些穩(wěn)定運營的公租房資產；此外，如果將來國家政策允許，還可以以市場優(yōu)惠價賣給當時的租戶持有。

“最理想的退出方式當然是REITs?！崩顣詵|表示，在當前流動性泛濫的壓力之下，以REITs的方式推出可以吸納更多的社會資金，同時也不會給政府增加任何資金的壓力?！皩τ?年之后的中國資本市場來說，以REITs退出的可能性是非常大的?！?/p>

但以保障房建設為投資方向之一的泛華（華東）城市發(fā)展建設基金的執(zhí)行合伙人賈文清表示，社會資金參與保障房體系建設的難度仍然存在。對她所管理的基金來說，關鍵是如何找到合理的項目?！氨Ｕ戏矿w系在項目建設上的壟斷性還是比較明顯的。一方面對投資主體有比較明確的要求，譬如說企業(yè)資質之類的；另一方面，政府更傾向于讓國企或品牌大企業(yè)來參與其中，因此很多會采取邀標的方式?！?/p>