“新國(guó)十條”的出臺(tái)，立即引起人們對(duì)樓市價(jià)格和樓市產(chǎn)業(yè)鏈整體發(fā)展的普遍關(guān)注。與此同時(shí)，新政伊始，樓市走向仍不甚明朗，導(dǎo)致買(mǎi)賣雙方均呈觀望態(tài)勢(shì)，這使得人民法院受理的涉及房屋買(mǎi)賣合同糾紛案件也悄然生變。

自2009年至2010年4月，北京市東城區(qū)人民法院共受理房屋買(mǎi)賣合同糾紛案件264件，較上一年同期受理案件數(shù)量增長(zhǎng)近三成。2010年4月至5月，共受理案件29件，較上月同期受理案件數(shù)量增長(zhǎng)51.7％。盡管目前人民法院受理的案件中，直接受“新國(guó)十條”影響的案件不占多數(shù)，但這種趨勢(shì)已經(jīng)初顯端倪。通過(guò)對(duì)比2009年房?jī)r(jià)狂飆之下的房屋買(mǎi)賣合同糾紛案件特點(diǎn)，我們就當(dāng)前情勢(shì)下可能發(fā)生的諸多轉(zhuǎn)變進(jìn)行預(yù)測(cè)。

2009年，房屋買(mǎi)賣合同糾紛案件的最大特點(diǎn)總結(jié)起來(lái)就是出賣人的毀約行為嚴(yán)重，根本原因在于房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，其增值幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于合同的違約成本，以致出賣人在利益驅(qū)動(dòng)之下選擇違約，導(dǎo)致訴訟。2010年4月，“新國(guó)十條”出臺(tái)后，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯趨于緩和，這帶來(lái)的市場(chǎng)利益格局與供求關(guān)系的變化必然引起市場(chǎng)交易行為的轉(zhuǎn)變，也必然表現(xiàn)在交易雙方的訴訟行為與策略上的轉(zhuǎn)變。

□買(mǎi)受人怠于履行或不履行合同。

這在房?jī)r(jià)飆升的2009年是極少發(fā)生的，而在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨于緩和的當(dāng)下，潛在的買(mǎi)受人往往不會(huì)急于出手購(gòu)房，對(duì)于已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同的買(mǎi)受人也不會(huì)急于履行，或者采取消極回避、增加附加條件等方式故意造成對(duì)方違約等假象，試圖解除合同。此時(shí)，出賣人為盡快實(shí)現(xiàn)合同利益，就會(huì)依照相關(guān)法律規(guī)定起訴要求買(mǎi)受人履行合同義務(wù)，承擔(dān)違約責(zé)任。這將成為“新國(guó)十條”出臺(tái)后，因?yàn)橘I(mǎi)受人主觀原因而導(dǎo)致的大量法律訴訟。

□出賣人怠于履行或不履行合同。

與買(mǎi)受人怠于履行合同的情形相對(duì)應(yīng)，在房?jī)r(jià)走勢(shì)不明朗的前提下，一些出賣人雖然不再為了追逐瞬息萬(wàn)變的利益而惡意違約，而是出于避免可得利益減少的目的，也不會(huì)急于履行合同，導(dǎo)致違約情況仍時(shí)有發(fā)生。不過(guò)可以肯定，在這種情勢(shì)下，出賣人違約的行為會(huì)大幅減少，并且，之前因?yàn)槌鲑u人惡意違約發(fā)生的訴訟也會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)變動(dòng)而出現(xiàn)新的變化。例如，之前因?yàn)槌鲑u人隨意抬高售價(jià)而發(fā)生的買(mǎi)受人起訴出賣人違約的案件，由于房?jī)r(jià)走勢(shì)的不確定很難保障出賣人的房屋增值幅度大于違約成本，此時(shí)，出賣人在訴訟中就改變了策略，不再堅(jiān)持抬高后的售價(jià)，而是同意按照原合同的約定繼續(xù)履行。

□貸款政策收緊導(dǎo)致合同無(wú)法履行。

這是“新國(guó)十條”出臺(tái)最可能普遍引發(fā)的案件類型。由于新的銀行放貸政策，購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的買(mǎi)受人，或者不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民買(mǎi)受人，由于無(wú)法取得銀行貸款，且無(wú)力一次性支付房款，從而導(dǎo)致合同中有關(guān)買(mǎi)受人按揭貸款的條款無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而合同在客觀上也無(wú)法繼續(xù)履行。再者，購(gòu)買(mǎi)第二套房的買(mǎi)受人，或者雖然購(gòu)買(mǎi)首套房但建筑面積在90平米以上的買(mǎi)受人由于需要增加貸款首付金，而普遍情形下買(mǎi)受人已經(jīng)無(wú)力承擔(dān)增加部分的首付金，此時(shí)也必然導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法繼續(xù)履行合同。此時(shí)，出賣人根據(jù)合同的相關(guān)約定起訴要求買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任，或者買(mǎi)受人會(huì)根據(jù)合同的相關(guān)約定起訴要求解除合同，退還合同定金。

法官提示：無(wú)論主觀原因，還是客觀原因?qū)е碌暮贤瑹o(wú)法履行，交易雙方的誠(chéng)信守約才是避免糾紛發(fā)生的根本。當(dāng)然，在合同簽訂時(shí)，注意相關(guān)的合同條款也非常必要。例如，合同中是否有關(guān)于買(mǎi)受人貸款不足的補(bǔ)足義務(wù)及責(zé)任條款，這將直接影響到此類案件的結(jié)果。當(dāng)合同無(wú)法履行的事實(shí)發(fā)生后，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)及時(shí)與出賣人聯(lián)系協(xié)商解決，雙方應(yīng)按照合同的約定盡可能避免損失的發(fā)生。

(作者單位：北京市東城區(qū)法院)