房產(chǎn)稅對樓市的影響程度取決于稅率的高低以及征收范圍的大小

1月9日召開的重慶市三屆人大第四次全體會議上，重慶市市長黃奇帆在政府工作報告中明確提出“開征高檔商品房房產(chǎn)稅”，短短10個字宣告我國房產(chǎn)稅試點“靴子”落地。其后兩天，在出席“兩會”小組討論時，黃奇帆進一步表示，征收對象包括存量房和增量房。

重慶市財政局表示，財政部已經(jīng)原則同意重慶進行商品房房產(chǎn)稅試點改革，待國務(wù)院認(rèn)可后即可啟動實施，最快將在今年一季度出臺文件開征房產(chǎn)稅。

據(jù)悉，征收細(xì)則目前已經(jīng)確定，只等上海人代會結(jié)束后，由財政部、重慶、上海共同宣布開展房產(chǎn)稅試點改革具體事宜。屆時，房產(chǎn)稅稅率、高檔房認(rèn)定、如何征管等頗受關(guān)注的細(xì)節(jié)將公之于眾。這意味著我國財產(chǎn)稅制度將迎來歷史性的突破。

在經(jīng)歷2010年最嚴(yán)厲的調(diào)控和行政干預(yù)后，中國房地產(chǎn)市場依然“高燒不退”。于是，開征房產(chǎn)稅成為政府遏制房價非理性上漲的最后一件利器，重慶有望成為第一個“吃螃蟹者”。

從是否開征房產(chǎn)稅的全民大討論、到擱置爭議開展試點成主流意見，在爭議中前行的重慶房產(chǎn)稅試點，能多大程度為中國房地產(chǎn)調(diào)控、財稅改革以及住房制度改革探索出一條新的路徑，還有待時間的檢驗。

從物業(yè)稅到房產(chǎn)稅

所謂房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。關(guān)于房產(chǎn)稅的話題，在整個2010年都處于一種持續(xù)升溫的狀態(tài)，是否開征房產(chǎn)稅也牽動著大眾的敏感神經(jīng)。

重慶市率先明確“開征高檔商品房房產(chǎn)稅”，宣告我國房產(chǎn)稅試點正式大幕開啟，也標(biāo)志著我國房產(chǎn)調(diào)控進入對持有環(huán)節(jié)征稅的新階段。

對房產(chǎn)稅的厚望始自調(diào)控持續(xù)高漲的房價。2010年全國“兩會”，來自各地、各界的人大代表、政協(xié)委員紛紛吁請解決廣大民眾的“蝸居”之痛和保障性住房建設(shè)的“蝸?；?，就此提出的建議、提案、議案數(shù)量之多前所未有。

正是在此次“兩會”期間，作為全國人大代表的重慶市市長黃奇帆提出了針對高檔商品房開征“特別房產(chǎn)稅”的建議。這份建議一經(jīng)提交，立刻引起財政部稅政司的高度重視，有關(guān)官員趕赴重慶代表團駐地傾聽代表們的意見。

“我國從提出開征物業(yè)稅思路，到物業(yè)稅試點在各地模擬‘空轉(zhuǎn)’已有6年，但是在目前高房價下，普遍開征物業(yè)稅的條件還不具備，老百姓意見很大。但是從國際經(jīng)驗來看，物業(yè)稅是抑制高房價的重要措施，如美國普遍收物業(yè)稅，其房價不是幾年能夠翻番的，十年都翻不了一番?！秉S奇帆認(rèn)為，但是，中國人購房時，政府已經(jīng)收取了配套費和土地出讓金，如果在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)又收物業(yè)稅，那就是兩頭收稅。正基于此，黃奇帆建議，等到土地出讓金到期后，我國再普遍推行物業(yè)稅。

黃奇帆認(rèn)為，中央提出要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，其中很重要的一點就是要堅決遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。而在一個城市里，高端房的漲價速度最快，它的上漲又會帶動平均房價的上漲，為節(jié)約土地資源、限制高檔住房數(shù)量、遏制房地產(chǎn)泡沫，建議通過征收特別房產(chǎn)稅，對高端住房房價和消費加以必要的約束。

因此，重慶房產(chǎn)稅改革主要針對高檔商品房和打擊炒房投機。其中高端商品房，主要包括別墅、高檔大戶型商品房，對別墅將不論面積和價格一律征收房產(chǎn)稅；高檔大戶型商品房則在其評估價值達(dá)到一定價格以上才征收房產(chǎn)稅。

據(jù)相關(guān)人士透露，重慶高檔大戶型商品房的界定標(biāo)準(zhǔn)為上年主城區(qū)商品房銷售均價的2～2.5倍，計入征收房產(chǎn)稅商品房的建筑面積為144平方米以上；而個人擁有多套房產(chǎn)建筑面積總量超過200平方米也將被征收房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅稅率為1%，即按房產(chǎn)每年評估的市場價的1%交納；計稅房既包括增量房，也包括存量房。

在黃奇帆看來，開征高檔商品房房產(chǎn)稅不僅在于遏制高房價，更重要的意義還在于縮小貧富差距。

從完善住房制度改革來看，重慶除了開征高檔商品房房產(chǎn)稅之外，還從保障性住房的制度安排、大規(guī)模興建公共租賃房、普通商品房的市場調(diào)控等全方位設(shè)計住房制度改革方案。2010年3月底，重慶市向國務(wù)院提交報告，探索城市住房供應(yīng)“雙軌制”，通過形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實現(xiàn)住房保障全覆蓋。

從針對增量到納入存量

除了重慶，上海是另一個準(zhǔn)備進行房產(chǎn)稅改革試點的城市。據(jù)悉，目前上海比較傾向的征收范圍是先期針對新購房者人均面積超過70平方米以上的征收，再逐步過渡到存量房。原因在于以目前的征收條件，如何對存量房進行評估與征收，是一個難題。重慶明確“計稅房既包括增量房，也包括存量房”，大大超出市場預(yù)期。

“重慶其實一直是按既包括增量房，也包括存量房來設(shè)計試點方案的”，相關(guān)人士指出，“既然是對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)收稅，新買和以前買的都應(yīng)該包括?！?/p>

而且，1%的稅率是指按房產(chǎn)每年評估的市場價的1%，也就是每年都要對房產(chǎn)價值進行評估?！罢魇针y度現(xiàn)在還無法預(yù)知，但是重慶市已經(jīng)做了快一年的準(zhǔn)備了，而且物業(yè)稅也模擬了6年，應(yīng)該是具備條件了；相關(guān)部門還到外國去學(xué)習(xí)過很多次，已經(jīng)做好了充分的準(zhǔn)備?！鄙鲜鱿嚓P(guān)人士告訴本刊記者。

除了征收范圍，對于房產(chǎn)稅應(yīng)不應(yīng)該征收，征收之后到底能在多大程度起到抑制房價上漲的作用，目前仍有不同意見。

對開征房產(chǎn)稅持反對意見的專家認(rèn)為，其存在法律風(fēng)險、民意風(fēng)險、征收技術(shù)風(fēng)險等。法律人士認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅不能僅依據(jù)1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，應(yīng)提交人大審議。同時這種針對個人財產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅的方案，應(yīng)該征求民意，尤其應(yīng)征求被征稅人的意見。

而部分房地產(chǎn)開發(fā)商則認(rèn)為，我國高房價是體制造成的，高地價才是導(dǎo)致高房價的“罪魁禍?zhǔn)住?，政府不改變現(xiàn)有的財稅體制、不改變對土地財政的“依賴”，開征房產(chǎn)稅對抑制高房價的作用可能只是“曇花一現(xiàn)”。

另一方面，國家信息中心的一份報告顯示，房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，它的收取能夠有效增加住房的持有成本，減少住房投資者投資的收益所得。而且，在亞洲國家的一些大城市房地產(chǎn)稅占地方財政收入的比重一般在23%～54%之間，而我國目前占比還只有3%左右。

“在房產(chǎn)投資、投機動力不減，‘土地財政’問題依舊突出的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控向更深層次方向發(fā)展已經(jīng)是大勢所趨。”財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，隨著去年多項調(diào)控措施的出臺，目前一個比較清晰的雙軌統(tǒng)籌調(diào)控框架已經(jīng)形成。但是，限購房、抽緊信貸等強硬的行政手段只是治標(biāo)的方法。從制度創(chuàng)新的角度來說，調(diào)控新政策的前瞻要強調(diào)標(biāo)本兼治、治本為上，開征房產(chǎn)稅在制度建設(shè)上是順理成章的。

賈康認(rèn)為，從長期看，房產(chǎn)稅的征收必不可少，由于既得利益者的阻礙，改革難題難以在爭議中得到解決，最好的方式是暫且擱置爭議，盡快試點開征房產(chǎn)稅，然后再開明地討論不斷完善。

但市場人士指出，重慶房產(chǎn)稅的開征并不意味著對土地財政的徹底替代，而是實行土地財政與房產(chǎn)稅并存的雙軌制，這是中國新一輪改革中出現(xiàn)的雙軌并行局面。

能否有效抑制房價

一直以來，以房產(chǎn)稅為代表的對房屋保有環(huán)節(jié)征稅一直都被很多業(yè)內(nèi)人士看成是房地產(chǎn)市場調(diào)控的一大利器，是根治“炒房”與“土地財政”兩大房價推手的“殺手锏”，但房產(chǎn)稅改革真的能夠立竿見影地讓房價降低嗎？

金科地產(chǎn)集團副總裁李戰(zhàn)洪認(rèn)為，政府祭出房產(chǎn)稅“大旗”，意在穩(wěn)步推進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。由于重慶是以中低端房為主的房地產(chǎn)市場環(huán)境，所以房產(chǎn)稅的開征并不會造成重慶房價的大幅下跌。

“由于重慶房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，高檔房僅占大約10%的比例，不會影響重慶房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展”，相關(guān)人士指出，房產(chǎn)稅改革試點會充分考慮中低收入者的利益。

財經(jīng)評論員葉檀認(rèn)為，如果我國通脹預(yù)期繼續(xù)惡化，那么房產(chǎn)稅也無法抵擋洶涌如潮的投資人群。但是重慶征收房產(chǎn)稅是個標(biāo)志性事件，保障房與房產(chǎn)稅的連袂推出，起碼表明中國房地產(chǎn)市場正在改變。

也有普通房產(chǎn)投資客認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅肯定會增加房產(chǎn)投資的成本，在短時間內(nèi)可以抑制房價的過快上漲，對成交量影響較大，改變房產(chǎn)市場量價齊升的狀況，但是中國城鎮(zhèn)化進程產(chǎn)生的巨大住房需求，使房價依然長期看漲。

一些專家在接受本刊記者采訪時表示，無論從完善稅制，還是促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，開征房產(chǎn)稅都是大勢所趨。但從客觀來講，開征房產(chǎn)稅是一項系統(tǒng)工程，還面臨著許多問題需要解決，例如動態(tài)評估房產(chǎn)價值如何做到科學(xué)公正、確定稅率標(biāo)準(zhǔn)是否合理、房產(chǎn)稅征收如何使用、稅收的使用情況是否向公眾公開接受監(jiān)督或接受人大監(jiān)督、如果大范圍開征房產(chǎn)稅會否影響中國中等收入群體數(shù)量增長等。

從最直接的市場反映來看，隨著房產(chǎn)稅即將啟動的政策信號日益明確，重慶房地產(chǎn)市場交易量開始下降，購房者的心態(tài)明顯趨于理性。重慶市國土資源和房屋管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，重慶市房價上行趨勢已開始放緩，市場運行總體健康。

并不能期望一劑藥就解決目前房地產(chǎn)市場的所有問題，重慶相關(guān)部門人士表示，除了通過房產(chǎn)稅的實施調(diào)節(jié)高端市場，對低端市場，重慶市在去年開工建設(shè)了1300萬平方米公共租賃住房之后，今年規(guī)劃新開工建設(shè)1350萬平方米；同時，加大了普通商品房的供應(yīng)，嚴(yán)格市場秩序，保障中端市場的穩(wěn)定。三管其下，共同促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。