與前兩輪的調(diào)控相比，“新國八條”除了在重申以往政策的同時，調(diào)控手段也更加多元化，且趨于細化。業(yè)內(nèi)人士認為，盡管調(diào)控效果還有待進一步的觀察，但門檻高、范圍廣、力度強是政策的最大特點，目的都是為了抑制過度消費和投資需求，力求通過數(shù)輪的調(diào)控，擠出房地產(chǎn)市場的泡沫 政府調(diào)控樓市再出重拳。

繼去年的“新國十條”、“國五條”之后，1月26日晚，國務(wù)院再次出臺“新國八條”，對下一階段的樓市調(diào)控工作進行部署，內(nèi)容包括地方政府職責、保障房建設(shè)、稅收征管以及差別化信貸政策等，這也被認為是中央拉開了第三輪調(diào)控樓市的大幕。

回望去年的樓市，房價在經(jīng)歷了6月首次環(huán)比下跌，七八兩月環(huán)比持平之后，自9月份開始呈上漲態(tài)勢，至12月已經(jīng)連續(xù)4個月保持環(huán)比上漲。記者發(fā)現(xiàn)，與前兩輪的調(diào)控相比，“新國八條”除了在重申以往政策的同時，調(diào)控手段也更加多元化，且趨于細化。業(yè)內(nèi)人士認為，盡管“新國八條”的調(diào)控效果還有待進一步的觀察，但門檻高、范圍廣、力度強是政策的最大特點，目的都是為了抑制過度消費和投資需求，力求通過數(shù)輪的調(diào)控，擠出房地產(chǎn)市場的泡沫。

“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍?！薄靶聡藯l”再次強化了差別化住房信貸政策。

上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭認為，這一信貸調(diào)整力度并不算大，明確提出的只是二套房首付增加一成，關(guān)鍵要看接下來央行、銀監(jiān)會的細則，以及商業(yè)銀行的執(zhí)行力度。此前，去年4月份出臺的“新國十條”規(guī)定二套房首付比例為五成。在“新國十條”之后，房價仍未見明顯下跌，這使得“國五條”在國慶前夕出臺，在嚴格執(zhí)行二套房政策的同時，更是將首套房的首付比例提高至三成。

除了信貸調(diào)控加碼外，其他原有政策也在爭相“擴容”和日趨明細。

在嚴格住房用地供應(yīng)管理，“新國八條”再次提出，各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。值得注意的是，此次還對土地出讓制度和開發(fā)商資金明確了具體要求?！按罅ν茝V以‘限房價、競地價’方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明?！?/p>

在保障房方面，“新國八條”中要求，各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍，努力增加公共租賃住房供應(yīng)?！昂鸵酝呦啾?，此次保障房政策更加注重長期性和持續(xù)性，對保障房的建設(shè)資金、管理等各個環(huán)節(jié)都有明確的指向?！庇惺袌鋈耸空J為。

“近期樓市有反彈的跡象，上述要求表明了中央調(diào)控的決心，意在扭轉(zhuǎn)市場轉(zhuǎn)暖預(yù)期?！睆偷┐髮W住房政策研究中心主任陳杰認為，這些措施短期內(nèi)對樓市有一定的降溫作用。

房產(chǎn)稅未予提及

“此次新政辦法出臺的時間點緊迫，超出預(yù)期，說明國家對于去年的房價調(diào)控效果不滿意，行政干預(yù)力度進一步升級?！睏罴t旭表示。

事實上，除了繼續(xù)加大已有政策力度外，新的調(diào)控手段也漸次浮出水面。

此前的調(diào)控政策，均要求地方政府切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責，防止調(diào)控效果打折。“新國八條”在進一步落實地方政府責任方面，首次要求2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布?！罢{(diào)控政策首次提及房價調(diào)控目標化，首次將責任落實到各地方政府，調(diào)控已經(jīng)嚴格至政治任務(wù)?！敝袊康禺a(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示。

另一個值得注意的是，“新國八條”對稅制調(diào)控的闡釋也更加詳盡。其中要求，調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。但記者也發(fā)現(xiàn)，對于現(xiàn)在熱議的重慶、上海兩地試點的房產(chǎn)稅，“新國八條”卻并未提及。

而對于目前全國已有30多個城市出臺的樓市“限購令”，“新國八條”較此前政策也更為嚴厲和明確。要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有一套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限購一套住房；對已擁有兩套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁有一套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房?！白》肯M應(yīng)該控制在合理范圍內(nèi)，這個政策的矛頭直接對準投資投機性需求?！?/p>

劍指樓市泡沫 “‘新國八條’的出臺昭示著‘房地產(chǎn)第三輪調(diào)控已拉開大幕’。8條政策可以說是我國近幾年來有房地產(chǎn)調(diào)控政策以來最嚴厲的政策組合，從政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應(yīng)等多方面，再次一次性出臺系列政策?！标愒品灞硎?，政府監(jiān)管部門對目前高房價帶來的問題已經(jīng)有充分的認識。

但華東師范大學房地產(chǎn)系主任華偉認為，此次調(diào)控政策更多的依然是限制購房需求，而房地產(chǎn)市場的供給關(guān)系沒有得到根本解決，對房地產(chǎn)主體沒有太大影響，因此雖然短期內(nèi)對房價和成交量有影響，但得不到預(yù)期的效果?！俺山涣繙p少之后，開發(fā)商會適當選擇延長生產(chǎn)周期。只要房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系沒有得到解決，無論房價是過快上漲還是得到抑制，住房成本的提高始終會有下家消化?！?/p>

此前，在“新國十條”、“國五條”的持續(xù)作用下，房價結(jié)束了2009年瘋漲的局面，但去年末連續(xù)4個月房價的環(huán)比上漲，以及地價的屢創(chuàng)新高，讓人對未來房價的高企也充滿了擔憂。

“市場是會瞬息萬變的，流動性過剩有可能變?yōu)榱鲃有赃^緊，房價暴漲有可能變成房價暴跌，市場供不應(yīng)求有可能變成供過于求。尤其是在房價高企、政策不斷升級、市場極為敏感的階段和時期?！钡禺a(chǎn)專家韓世同分析表示，在房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度仍較大的情況下，政府應(yīng)該對樓市采取既打壓又托抬的策略，即“胡蘿卜加大棒”的政策，在嚴厲打擊投資性需求的同時，放松剛性以及改善性需求，這樣才能實現(xiàn)房價穩(wěn)中逐步回落、擠出樓市的泡沫。本報記者 石俊