牽動各方神經(jīng)的南寧版限購令真的來了。限購令中所指的“住房”概念怎樣理解？“同一購房家庭”又如何界定？這一政策的實施，將給買房者及賣房者帶來怎樣的變化？針對市民關(guān)注的焦點，記者多方采訪進行詳細解讀

　　“同一購房家庭”如何界定？

　　案例一：劉先生和妻子有一兒一女，全家4口人全是南寧市戶口，其中，兒子19歲，女兒17歲，這兩個孩子目前還在上學(xué)。劉先生家已經(jīng)有一套商品房，還有一套單位的集資建房。試問，根據(jù)限購令政策，劉先生家現(xiàn)在還能買房嗎？

　　案例二：趙先生不是南寧戶口，但他在南寧市某公司工作已經(jīng)1年多，目前在南寧市已擁有一套商品房。其兒子小趙已經(jīng)22歲，也是外地戶口，在南寧上大學(xué)。小趙今年即將大學(xué)畢業(yè)，趙先生想趕緊給兒子買一套住房。作為外地人的趙先生，目前還能再買一套房子嗎？

　　解讀：限購令中所稱的居民家庭成員，是指購房人、配偶及其未成年子女，即不以戶口簿上記載的成員計為一個居民家庭。也就是說，如果子女已是成年人，就不屬于“同一購房家庭”。

　　案例一中，劉先生的兩個孩子中，只有女兒是未成年人。由于兒子已屬于成年人，因此，劉先生家能夠以兒子的名義，再申購買一套房子。

　　案例二中，趙先生的兒子雖然已經(jīng)是成年人，但不是本地戶口，目前正在讀書，不具備提供納稅證明或社會保險等購房條件，因此，趙先生一家在限購令期限內(nèi)，是不能在南寧市買房了。

　　限購令中規(guī)定，擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市行政區(qū)域內(nèi)累計1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在本市市區(qū)范圍內(nèi)暫停向其出售住房。

　　限購令中“住房”包括哪些？

　　案例一：市民周敏在南寧某事業(yè)單位工作，2008年的時候，單位搞集資建房，她符合條件買了一套。去年，周敏結(jié)婚時，又跟愛人合買了一套商品房。請問，限購期內(nèi)，周敏還能買房嗎？

　　案例二：在南寧某單位上班的秦小姐，目前已經(jīng)有兩套商品房。今年內(nèi)，秦小姐的單位將通過市場運作給職工起房子，為此，秦小姐非常擔(dān)心因為限購令而失去這樣的福利。

　　解讀：關(guān)于“住房”概念問題，也是關(guān)注的焦點。相關(guān)人士告訴記者，對于限購令中提到的“已有1套住房”和“擁有2套及以上住房”，這里的“住房”涵蓋所有類型住房，即包括商品住房、房改房、經(jīng)濟適用住房、全額集資房、市場化運作房、拆遷安置房、自建私房等等。

　　那么，案例一中，周敏目前所擁有的兩套房子，無論是集資房還是商品房，跟限購令中所限購的住房概念是同一碼事。因此，周敏在限購期內(nèi)不能再次購房。

　　市場化運作房在不在限購之列，成為不少上班族關(guān)心的焦點。業(yè)內(nèi)人士介紹，限購令中的“限新購1套住房”，這是指在購房時，只對新建商品住房、二手住房進行限制。購買其它住房如拆遷安置房、市場化運作房等不受此限。而案例二中，秦小姐雖然已經(jīng)有兩套商品房，但是，單位的市場運作房不屬于市場上交易的商品房，因此她還是可以得到這次難得的機會。

　　南寧6縣屬于限購范圍嗎？

　　案例一：來自重慶的周先生，兩年前就開始在橫縣的一家企業(yè)工作，周先生的孩子在南寧市上大學(xué)，限購令期限內(nèi)周先生能不能在南寧市買一套商品住房？

　　案例二：馬山縣的居民小陳，在當(dāng)?shù)乜h城已經(jīng)有兩套商品房?？墒菫榱朔奖愫⒆幼x書，她很想在南寧市也購買一套房子，限購期內(nèi)她可不可以買呢？

　　解讀：對于限購的區(qū)域范圍，限購令中的提法是，在“本市市區(qū)范圍內(nèi)”實行，回避了“行政區(qū)域”的概念。也就是說，限購令只在南寧市城區(qū)內(nèi)實施，不包括市轄6縣。但是在限購令中，南寧6縣的人比“外來過客”買房又更具有優(yōu)勢。比如，南寧6縣的居民，不論在當(dāng)?shù)赜卸嗌偬追?，只要在南寧市沒有房子，都可以購買一套。也就是說，案例二中的小陳，并不需要提供納稅等證明，限購令期限內(nèi)也能在南寧市買一套房子。

　　對于在南寧6縣工作的“外地人”來說，可憑在6縣工作的相關(guān)納稅證明或社保證明，在南寧市市區(qū)范圍內(nèi)購房，這也是放寬了外省市人士在南寧市購房的限制，是對外省市人士來南寧市投資、工作作出的貢獻的一種肯定，有利于繼續(xù)吸引外省市人士來邕投資。因此，案例一中，與之相對應(yīng)的周先生，作為在縣里工作的外地人，只需要提供限購令中所規(guī)定的相關(guān)證明，就能夠在南寧市買一套房子。

　　未及時備案按限購令執(zhí)行？

　　限購令規(guī)定：在限購令施行之前，已經(jīng)購買商品住房但未進行合同備案或轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)在該政策實行之前申請辦理上述手續(xù)，如未及時辦理的，將按限購令規(guī)定執(zhí)行。

　　解讀：南寧版限購令施行的時間確定為今年的3月1日。目前離正式實施時間僅半個月不到，這也提醒正在忙于走合同備案、或者轉(zhuǎn)移登記的購房者，必須要盡快辦理好這些相關(guān)的手續(xù)。如果未能及時辦理的話，按限購令規(guī)定執(zhí)行就會很吃虧。

　　限購令中規(guī)定：對限制購買新建商品住房的，以商品住房買賣合同備案時間為準；限制購買二手住房的，以受理轉(zhuǎn)移登記時間為準。購房人在辦理買賣合同備案、房屋登記手續(xù)時，應(yīng)提供30日內(nèi)出具的房屋登記信息查詢證明。

　　解讀：購房時間可分為交定金時間、簽訂合同時間、合同備案時間、產(chǎn)權(quán)登記時間等等，但限購令中對新建商品房定下的界定時間為合同備案時間，二手房交易時間則定為受理轉(zhuǎn)移登記的時間。業(yè)內(nèi)人士分析說：“這是根據(jù)購房行為發(fā)生后，較為適中且容易掌控的時間節(jié)點來界定?！边@樣的話，新建商品房買賣合同網(wǎng)上傳送到房產(chǎn)部門備案時，還可以對此買賣行為是否符合限購政策進行審核，而且這個時間也是幾個時間中比較適中的位置。

　　與外地城市限購令之比較

　　與全國各地一樣，限購令出臺的目的：一方面是為了平抑房價過快上漲的勢頭；另一方面則是為了平抑百姓買不起房的民怨，屬于非常時期采取的非常措施。與外地城市實施的限購令相比較，南寧版的限購令具有哪些特色和亮點？

　　業(yè)內(nèi)人士分析說，與外地城市的限購令相比，一個最主要的特點是限購政策的寬嚴度不一。有的城市政策比較寬松，不管外地人或者本地人，不管能否提供一定時期內(nèi)的納稅證明和社會保險繳納證明，也不管以前是否有房，一律都可以再新購一套，如北京、上海、杭州、廈門等城市。而南寧市在這方面則比較嚴厲，對本市戶籍家庭已經(jīng)擁有兩套及兩套以上住房，禁止再購買；而且，對無法提供一定時期內(nèi)的納稅證明和社會保險繳納證明的外地人禁止購買。

　　雖說都是實施“暫時”限制，但有些城市定為一年，部分城市標明到2011年12月31日止，另外的部分城市沒有注明截止時間。而南寧版限購令的施行時間有效期定為1年。有關(guān)專家表示，限購令的目的在于平抑快速上漲的房價，如果房價得到有效抑制，有可能又會暫停執(zhí)行，應(yīng)該視實際調(diào)控成果確定，如果不明確時間，在政策導(dǎo)向上不是很妥當(dāng)。另外，明確了政策時間，也有利房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安排好今后一段時間的工作，避免因無期限而影響企業(yè)的決策。

　　南寧版“限購令”的臺前幕后

　　早在春節(jié)前，南寧版限購令的消息已在網(wǎng)上傳得沸沸揚揚，甚至有八卦人士將限購令的實施細則等都一一曬出。南寧版限購令“真身”到底如何？是“溫柔版”的還是“嚴厲版”的？引來市民種種猜想。

　　有關(guān)人士透露，其實，南寧版限購令的出臺可謂一波三折。自從去年4月國務(wù)院出臺調(diào)控政策后，南寧市貫徹落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，已取得初步成效，出現(xiàn)了“量跌價微調(diào)”的現(xiàn)象。2010年，南寧市新建商品住房成交面積為417.36萬平方米，同比下降44.14%，新建商品住房成交均價為5750.85元/平方米，增幅比上半年縮小8.19個百分點，全年的房價已趨于平穩(wěn)。而且，二手房成交量只有商品房成交量的23%左右，平均價較低，僅為新建商品房平均價的71.4%，需予以扶持。另外，縣級房地產(chǎn)市場剛剛起步，應(yīng)留出發(fā)展空間。

　　相關(guān)部門認為，在南寧市房價較快上漲的勢頭已得到較大程度遏制的狀況下，結(jié)合南寧市的實際情況，欲采取相對寬松的限購政策。為此，在南寧版限購令最初起草時，參考了國內(nèi)10多個已出臺限購政策的城市，結(jié)合南寧實際，制定了第一個版本的南寧版限購令：不論本地或外地居民家庭、不論其以前是否有房、擁有多少套住房，也不論外地人士能否提供在南寧市的納稅證明或社保證明，均可再新購買一套新建商品住房；且限購范圍不包括二手住房，也不包括市轄6縣……這位人士笑稱“第一個版本的南寧版限購令若出臺實施的話，與當(dāng)時已出臺限購政策的17個城市相比，是處于政策最寬松的城市之列”。

　　然而，隨著今年1月26日，被稱為我國近幾年來“最嚴厲的樓市調(diào)控政策”的新“國八條”的落地，在明確“限購”具體內(nèi)容的同時，還要求全國各直轄市、計劃單列市、省會城市及房價過高、上漲過快城市都必須嚴格執(zhí)行。因此，第二個南寧版限購令誕生了，也就是最終出臺的限購令版本。其內(nèi)容都是按照新“國八條”的要求擬定的，除了實施范圍不變外(不含6縣)，其它限購條款都作了大幅變動，二手住房也被包括在限購之中，同時還增加了對購房對象設(shè)定限制條件等等。(